Zo wordt de meerwaarde belast
De meerwaarde die je realiseert bij de verkoop van je gezinswoning, wordt niet belast. Maar dit geldt niet voor ander vastgoed.
Je wil het huis dat je hebt geërfd doorverkopen. Moet je dan belasting betalen op de meerwaarde? Het is een vraag die velen zich stellen. Het antwoord is nee.
Er bestaat wel degelijk een meerwaardebelasting van 16,5% op onroerend goed, maar die is niet van toepassing op de hoofdwoning, d.w.z. de woning waar je gedomicilieerd bent, en evenmin op geërfd vastgoed.
Op alle andere onroerende goederen die je verkoopt – een tweede verblijf, een vastgoedbelegging -, betaal je wel degelijk 16,5% meerwaardebelasting. Als verkoper moet je deze meerwaarde opnemen in je belastingaangifte van het jaar dat volgt op de verkoop van het pand. De rekening wordt nog verder aangedikt met een crisisbelasting en gemeentebelasting, die verschilt naargelang de gemeente. Al is er ook hier een uitzondering. Zo ben je geen meerwaardebelasting verschuldigd als je het onroerend goed pas na een periode van vijf jaar doorverkoopt. De twee notariële akten gelden als bewijs.
Bij een schenking van vastgoed is enkel een meerwaardebelasting verschuldigd, als je de vrijstellingstermijn voor wederverkoop niet respecteert. Zo word je belast als je het pand verkoopt binnen de drie jaar na de schenking, maar enkel als de schenker het huis minder dan vijf jaar voor de verkoop heeft aangekocht. Voor grond is dat acht jaar. Dus kochten je ouders op 1 februari 2016 een huis, dat ze je op 1 maart 2019 schonken, dan word je er niet meer op belast als je het verkoopt na 1 februari 2021, vijf jaar na aankoop door de schenker.
Maar wordt de verkoop als speculatief beschouwd, dan wordt de meerwaarde tegen 33% belast, want de fiscus maakt een onderscheid tussen een eenmalige verkoop van vastgoed en transacties die kunnen worden gezien als een aanvullende activiteit of je beroep. Er is sprake van speculatie als je bijvoorbeeld huizen koopt, verbouwt en daarna weer verkoopt. De administratie oordeelt geval per geval of de verkoop van vastgoed speculatief is (33%), dan wel deel uitmaakt van proactief niet-professioneel beheer van onroerend goed.
We vermelden nog dat voor bouwgrond de meerwaardebelasting 33% bedraagt als de wederverkoop binnen de vijf jaar plaatsvindt en 16,5% als dit tussen vijf en acht jaar gebeurt.
De berekening
De meerwaardebelasting treft enkel de meerwaarde, d.w.z. de opbrengst, en niet de volledige waarde van het onroerend goed. Die meerwaarde wordt berekend op basis van de verkoopprijs van het pand min de kosten – registratie, aktekosten, werken, enz. Die kosten liggen forfaitair vast op 25% van de aankoopprijs, een bedrag dat met nog eens 5% per jaar kan worden verhoogd. Maar let op: werd het pand bij de wederverkoop ondergewaardeerd, dan kan de administratie een hogere waarde hanteren die meer marktconform is.
In het kort
0%
Je betaalt 0% meerwaardebelasting als je de gezinswoning en geërfd vastgoed verkoopt.
16,5%
Je betaalt 16,5% meerwaardebelasting + gemeentebelasting als je een opbrengst-eigendom of tweede woning verkoopt. Behalve als je het onroerend goed pas vijf jaar na aankoop doorverkoopt.
33%
Je betaalt 33% meerwaardebelasting op vastgoedspeculaties, als je commercieel panden koopt en verkoopt.
Bijkomende erfbelasting?
Erf je een huis of grond, hou er dan rekening mee dat je misschien extra erfbelasting of zelfs een boete moet betalen als je die verkoopt. Een voorbeeld: je erft een huis dat 200.000 euro waard is en verkoopt dat een jaar later voor 300.000 euro. Op die 200.000 euro heb je al erfbelasting betaald, maar de fiscus kan je bij de verkoop vragen om ook erfbelasting te betalen op die 100.000 euro meerwaarde, met daar nog een boete bovenop. Hoe je die boete kan vermijden? Door onmiddellijk na de doorverkoop een aanvullende erfbelastingaangifte in te dienen.
Als je echter twee jaar laat verstrijken voor je het pand doorverkoopt, dan heeft de overheid niet langer het recht om extra erfbelasting te vragen. Waarom? De administratie kan enkel binnen de twee jaar na indiening van de aangifte van nalatenschap een aanvullende erfbelasting vorderen. Is er nog geen twee jaar verstreken, kijk dan misschien nog even de kat uit de boom en raadpleeg je notaris.