Welke vragen mag je een nieuwe huurder stellen?

Als verhuurder wil je graag ‘goeie huurders’. Anders gezegd: iemand die je eigendom goed onderhoudt en op tijd betaalt. Wat mag je potentiële huurders vragen vooraleer je de overeenkomst tekent?

Sommige verhuurders gaan over de schreef en vragen potentiële huurders om informatie die niets terzake doet of waarmee ze hun privacy schenden. Omdat daar zoveel discussie over is, heeft de Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer in 2009 een aanbeveling gedaan over de vragen die een verhuurder mag stellen, rekening houdend met de (federale) Antidiscriminatiewet en de Privacywet. Sinds de laatste staatshervorming is de huurwetgeving echter een gewestmaterie. De regelgeving kan dus in de toekomst worden bijgestuurd en naargelang het gewest waar je eigendom ligt verschillen. In de regionale huurwetgeving kunnen voortaan ook specifieke bepalingen worden opgenomen om discriminatie tegen te gaan.

Dat neemt niet weg dat we momenteel, op basis van de federale wetgeving over privacy en antidiscriminatie die nog voor het hele land geldt, een aantal regels en richtlijnen kunnen meegeven omtrent de vragen die je als verhuurder mag stellen. Al is er ook daar soms ruimte voor nuancering, weten ze bij de Verenigde Eigenaars, een onafhankelijke belangengroep die vastgoedeigenaars informeert, en waar we ons licht gingen opsteken.

Legitiem selecteren

“Voor onze organisatie Verenigde Eigenaars is het heel belangrijk dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen wat wij een legitieme selectie noemen en discriminatie”, zegt directeur Katelijne D’Hauwers. “Uiteraard moet je je als verhuurder aan de regels houden en is discriminatie altijd en overal uit den boze. Dat verbod geldt trouwens voor heel het verhuurproces: van de advertentie tot de overeenkomst. Maar een verhuurder mag kiezen wie hij als huurder neemt. Die vrijheid heeft hij. En om tot een legitieme selectie te komen moet je uiteraard bepaalde vragen kunnen stellen. Wat mag en wat niet, hangt af van het moment. De contactgegevens van kandidaathuurders mag je uiteraard al vragen bij een eerste gesprek. Verdere informatie mag je pas inzamelen als je overgaat tot de eindselectie van kandidaten.”

Wie is de kandidaat-huurder?

Op het ogenblik van de eindselectie kan je aan de kandidaat-huurder vragen om zijn identiteitskaart te zien, zodat je zeker weet dat hij de persoon is die hij zegt te zijn. Naam en voornaam worden later ook vermeld op de huurovereenkomst. Bovendien is dit nodig voor een beknopte controle van bijvoorbeeld het inkomstenbewijs (zie verder). Je mag uiteraard niet discrimineren op basis van geboorteplaats of etnische afstamming, nationaliteit, gezondheidstoestand of handicap, levensbeschouwing of geloof. Verder is ook de leeftijd niet van belang, tenzij je twijfelt of de huurder wel meerderjarig is, want een minderjarige mag geen huurovereenkomst tekenen.

Kan de kandidaat-huurder de huur betalen?

“De vraag naar de solvabiliteit gebeurt best zo neutraal mogelijk” raadt Katelijne D’Hauwers aan. “De kandidaat-huurder vragen om een loonfiche voor te leggen is te beperkend. Als je dit doet, zou dit kunnen impliceren dat je eist dat hij/zij werkt en dat gaat te ver. Je vraagt als verhuurder dus beter enkel om (één of meerdere) inkomstenbewijzen. Relevant voor het beoordelen van de solvabiliteit is immers niet de bron van de inkomsten maar wel dat de huurder over voldoende inkomsten beschikt om de huur te betalen. En een huurder kan verschillende bronnen van inkomsten hebben: een loon, een pensioen, een leefloon, een ziekte- of werkloosheidsuitkering of een inkomen uit kapitaal.”

Maar wat is voldoende inkomsten? “Wij gaan uit van het gegeven dat de huurder een restinkomen moet hebben dat nog voldoende is om een menswaardig leven te leiden. Hoe dit noodzakelijke restinkomen bepalen is niet gemakkelijk”, antwoordt Katelijne D’Hauwers. “Een vaak gehanteerde methode is na te gaan welk aandeel van het inkomen uitgegeven wordt aan huisvesting. In de regel wordt aangenomen dat de huurder een voldoende restinkomen heeft als de huurprijs lager is dan één derde van het maandelijkse inkomen, eventueel verhoogd met de kinderbijslag. Een huurder weigeren wiens solvabiliteit niet toereikend is, is een kwestie van legitieme selectie en gezond verstand. Dit houdt geen discriminatie in en voorkomt menselijke drama’s, zoals elke uithuiszetting er één is.”

Of iemand schulden heeft mag je als verhuurder niet opvragen bij de Centrale voor kredieten aan particulieren, waar gegevens verzameld worden over kredieten en wanbetalingen. Dit is enkel voorbehouden voor kredietverstrekkers.

Woont de kandidaat-huurder samen?

“Als verhuurder heb je zeker het recht om te weten hoeveel personen er in jouw huis of appartement zullen komen wonen. De maximale woonbezetting wordt immers geregeld in de huisvestingscodes. De verhuurder is aansprakelijk wanneer zijn woning overbewoond is”, stelt Katelijne D’Hauwers.

“Wat de burgerlijke staat betreft, is het antwoord genuanceerd: jouw huurder moet jou niet vertellen of hij gehuwd is of wettelijk/feitelijk samenwoont. Al is die informatie voor jou natuurlijk wel relevant als het verhuurde goed de gezinswoning van de huurder is. Gehuwden en wettelijk samenwonenden hebben immers beiden huurrecht, ook al heeft één van beiden de huurovereenkomst niet mee getekend. Zo moet je bijvoorbeeld beide partners afzonderlijk opzeggen en mag je de opzegging die uitgaat van één enkele huurder niet als geldig beschouwen.”

“Het is echter aan de huurder om aan te tonen dat hij de verhuurder geïnformeerd heeft over zijn burgerlijke staat. Voor feitelijk samenwonende huurders gelden geen bijzondere voorwaarden voor de betekening van de opzegging. Daar is degene die de overeenkomst heeft getekend de enige huurder. Wie niet mee tekent, heeft geen plichten, maar ook geen rechten.”

Heeft de kandidaat-huurder een huisdier of speelt hij een instrument?

“Peilen naar een eventueel huisdier of muzikale ambities moet volgens de Privacycommissie objectief kunnen worden gerechtvaardigd. Als het huishoudelijk reglement van het appartement dat jij verhuurt hondengeblaf of het urenlang instuderen van partituren niet toestaat, dan moet je dit meedelen in de precontractuele fase. Het is ook mogelijk dat het niveau van de akoestische isolatie het bespelen van (bepaalde) muziekinstrumenten niet toelaat”, vertelt Katelijne D’Hauwers.