Wat te doen met de ouderlijke woning?

Vroeg of laat is het zover: we moeten ‘iets doen’ met het ouderlijk huis, of onze ouders willen zelf beslissen wie hun woning later zal mogen betrekken. Hoe wordt dit geregeld met de broers en zussen? Of, als het huis verkocht wordt, hoe kunnen we de opbrengst dan verdelen?

A. Als één erfgenaam geïnteresseerd is

Om discussies tussen hun kinderen te vermijden, kunnen de ouders tijdens hun leven al beslissen aan wie van de kinderen hun onroerende goederen toekomen.

De ouders beslissen...

Eén van de technieken die daarbij kan gebruikt worden, is de zogenaamde ouderlijke boedelverdeling. Toch is hier niet alles mogelijk. In de eerste plaats is de verdeling die de ouders doorvoeren nietig als ze niet gemaakt is tussen alle kinderen die op het ogenblik van het overlijden van de ouders in leven (zullen) zijn én de afstammelingen van de kinderen die op dat ogenblik al overleden zijn. Verder kan een broer of zus die via deze werkwijze voor 1/4de benadeeld wordt de boedelverdeling betwisten. Hetzelfde geldt als één van de erfgenamen minder krijgt dan zijn reservatair voorbehouden erfdeel. In al deze gevallen kan de regeling die de ouders beslisten geen doorgang vinden.

Een andere techniek is die van de dubbele akte. Hierbij schenken de ouders aan al hun kinderen samen een aantal onroerende goederen, in onverdeeldheid. Vervolgens treden de eventuele broers en zussen in een tweede akte uit deze onverdeeldheid en gaan ze over tot verdeling van de onroerende goederen onder elkaar.

Wenst u als ouder zelf een verdeling tussen uw kinderen te regelen, dan is het aangewezen een notaris om nadere informatie te vragen. Hij kan u exact inlichten over de diverse mogelijkheden en de daaraan verbonden kosten.

De kinderen beslissen...

Wat als de beslissing over de eventuele verkoop van de ouderlijke woning pas valt wanneer de beide ouders overleden zijn (en één van de kinderen/erfgenamen geïnteresseerd is)? Vooreerst is het mogelijk dat u in goede verstandhouding leeft met uw broers en zussen en onderling tot een akkoord komt. Dan kunt u als geïnteresseerde erfgenaam het ouderlijk huis inkopen tegen een prijs waarmee iedereen het eens is. Is dat het geval, dan hoeft er hoegenaamd geen openbare verkoop te komen. U gaat dan samen naar de notaris en laat het onroerend goed aan u toebedelen. Afhankelijk van hoeveel er voor de rest nog in de nalatenschap zit, zult u nog een oplegsom moeten betalen. Een onroerend goed op deze wijze kopen is overigens ook fiscaal erg interessant. U zult in dat geval namelijk geen registratierechten op de aankoop moeten betalen, maar enkel een delingsrecht van 1 %. Concreet zal de globale kost die u hier betaalt – notariskosten inbegrepen – ongeveer 2 % zijn van de waarde van het onroerend goed.

TIP Om een idee te krijgen van de waarde van het onroerend goed, kunt u met uw mede-erfgenamen over-eenkomen een schatter langs te sturen, die een realistische waarde van het goed kan geven. Zo hoeft niemand zich achteraf bedrogen te voelen.

LET OP! Om tot een minnelijke regeling te kunnen komen, moeten alle erfgenamen het eens zijn. Het volstaat dus dat één erfgenaam het niet eens is met de regeling opdat deze piste geen doorgang kan vinden.

De rechter beslist...

Geraakt u er onderling niet uit, dan zal de rechtbank soelaas moeten bieden. Eén van de erfgenamen zal in dergelijk geval een procedure starten om een notaris te laten aanstellen die dan wordt belast met de vereffening-verdeling van de nalatenschap. Dan wordt een aankoop van het ouderlijk huis al heel wat minder eenvoudig, tenzij er in de loop van de procedure alsnog een akkoord tot stand zou komen (wat overigens nog altijd kan).

In de regel bestaan er dan maar twee manieren om het onroerend goed te verwerven.

1. Vooreerst kan dit in het kader van de verdeling in natura van de nalatenschap. De notaris die met de vereffening-verdeling is belast, zal immers in eerste instantie moeten nagaan of de onroerende (en overigens ook de roerende) goederen van de overledene(n) in natura kunnen worden verdeeld. Als dat het geval is, moet die werkwijze de voorkeur krijgen boven een verkoop. Dit zal bijv. kunnen als er evenveel onroerende goederen (van ongeveer dezelfde waarde) zijn als er erfgenamen zijn. In dat geval zal elke erfgenaam een onroerend goed toegewezen krijgen. Raken ze het niet eens over wie wat krijgt, dan kan de toewijzing gebeuren door lottrekking (onnodig te zeggen dat dit maar zelden zal gebeuren).

2. Is een verdeling in natura niet mogelijk, dan moeten de onroerende goederen in principe openbaar worden verkocht en dan kan iedereen (dus ook elke erfgenaam) een bod doen. Brengt u het hoogste bod uit, dan zal het onroerend goed in kwestie aan u worden toegewezen.

Maar er zijn uitzonderingen. In principe kunt u bij een gerechtelijke verdeling niet vragen dat het onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent u bij voorrang – en tegen een schattingsprijs – wordt toegewezen. Op dit principe bestaan wel enkele uitzonderingen:

als de onverdeelde nalatenschap geheel of gedeeltelijk bestaat uit onroerende goederen waarvan het totaal kadastraal inkomen niet meer bedraagt dan 1565 euro.

als de nalatenschap een landbouwbedrijf bevat (wet op de landbouwbedrijven).

LET OP! Houd er wel rekening mee dat u als u de toewijzing vraagt in het kader van deze wetten, u het verkregen onroerend goed ook zult moeten bewonen of exploiteren. Bij de wet op de kleine nalatenschappen mag u het ook gedurende 5 jaar niet verkopen. Dit kan uiteraard een nadeel zijn. Wilt u dit vermijden, kies dan toch voor een openbare verkoop.

B. Als de woning verkocht wordt aan derden

Als één van de ouders overlijdt en de andere wenst de gezinswoning te verkopen, dan hangt de verdeling van de verkoopprijs tussen de langstlevende en de kinderen af van de wijze waarop de ouders gehuwd waren: met gemeenschap van goederen, met scheiding van goederen, met een beding ten voordele van de langstlevende...

Gehuwd onder het wettelijk stelsel

We gaan hier uit van de hypothese dat de langstlevende samen met de kinderen de gezinswoning erft (wat ui-teraard impliceert dat er kinderen zijn). Waren de echtgenoten getrouwd onder het wettelijk stelsel, dan zal de langstlevende het vruchtgebruik erven op de nalatenschap van de overleden echtgenoot. De kinderen erven de blote eigendom. De grote vraag is dan hoe dat vruchtgebruik wordt becijferd. Met andere woorden: als de gezinswoning wordt verkocht, welk deel van de verkoopprijs komt dan aan de vruchtgebruiker toe en wat strijken de kinderen op?

Ons burgerlijk wetboek wil dat het vruchtgebruik zo nauwkeurig mogelijk wordt berekend en dat er rekening wordt gehouden met een combinatie van criteria: de waarde en opbrengst van de goederen, de eraan verbonden schulden en lasten en de nog vermoedelijke levensduur van de vruchtgebruiker. Dit is makkelijker gezegd dan gedaan. Niets is zo complex in een erfenis als het exact bepalen van de waarde van het vruchtgebruik. De waardering kan (en gebeurt ook het best) in der minne. Komt er geen akkoord tussen de erfgenamen, dan zal de rechtbank beslissen.

In de praktijk neemt de notaris doorgaans in overleg met de cliënt zijn toevlucht tot sterftetabellen. Eerst wordt de waarde in volle eigendom van het erfgoed dat met vruchtgebruik is bezwaard, bepaald. Vervolgens tracht hij – op basis van de tabel- aan het vruchtgebruik een aanvaardbaar percentage van de waarde van de volle eigendom toe te kennen.

Sterftetabel van het wetboek Successierechten.

Een eerste mogelijkheid is het vruchtgebruik te berekenen op de wijze zoals de ontvanger van de successierechten dat doet voor de berekening van het successierecht op het vruchtgebruik. Het vruchtgebruik wordt forfaitair op 4 % van de waarde van het goed in volle eigendom geraamd en deze 4 % wordt dan vermenigvuldigd met een welbepaalde coëfficiënt in functie van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Bijvoorbeeld: 11 wanneer de vruchtgebruiker bij het overlijden tussen 55 en 60 jaar is of 9,5 wanneer hij tussen 60 en 65 jaar is.

Alternatieve sterftetabellen.

De tabel uit het wetboek Successierechten is behoorlijk rigide. Hij maakt wat de leeftijdscategorieën betreft vrij grote sprongen (tot 50 jaar in schijven van telkens 10 jaar, daarna schijven van telkens 5 jaar). Bovendien wordt er wat de levensverwachting betreft geen onderscheid gemaakt volgens het geslacht van de vruchtgebruiker, terwijl vrouwen een hogere levensverwachting hebben dan mannen.

In de notariële praktijk gebruikt men dan ook steeds vaker actuelere en meer nauwkeurige tabellen. Zeer in trek zijn de zogenaamde tabellen-Ledoux . Hoe dan ook, zal het er in elk concreet dossier op aan komen een compromis te zoeken waarmee elke erfgenaam zich kan verzoenen. Vandaar dat in de praktijk heel wat notarissen voor de waardering van het vruchtgebruik voorstellen om het gemiddelde te nemen tussen enerzijds de sterftetabel van het wetboek Successierechten en anderzijds de sterftetabellen-Ledoux.

VOORBEELD Wanneer Alexander overlijdt, blijven zijn echtgenote Sophie (68 jaar) met wie hij gehuwd is onder gemeenschap van goederen achter, samen met haar twee kinderen Ludo en Walter. Tot de nalatenschap behoort de gezinswoning die geschat wordt op euro 200.000 en die ze kochten tijdens hun huwelijk. Stel dat de woning wordt verkocht tegen de geschatte waarde. Hoe wordt de opbrengst dan onder de erfgenamen verdeeld?

LET OP! Omdat de gezinswoning tot de huwelijksgemeenschap behoort, komt slechts de helft ervan, dus een waarde van euro 100.000 in de nalatenschap terecht. De andere helft komt sowieso in volle eigendom aan Sophie toe. Passen we de berekening van het wetboek Successie- rechten toe, dan geeft dit het volgende:

• Sophie is 68 jaar en heeft volgens de sterftetabel een levensverwachting van 8 jaar. Bijgevolg is haar vruchtgebruik gelijk aan: 4 % x coëfficiënt 8 = 32 % van euro 100.000 = euro 32.000.
• Als de verkoop van het huis euro 200.000 opbrengt, heeft Sophie dus recht op: euro 100.000 (haar helft in de woning) + euro 32.000 (de waarde van haar vruchtgebruik) = euro 132.000.
• Ludo en Walter ontvangen samen euro 68.000, of elk euro 34.000 (de waarde van hun deel in blote eigendom).

Getrouwd met een huwelijkscontract

Wanneer Alexander en Sophie in hun huwelijkscontract een langst-leeft-al-heeftclausule zouden opgenomen hebben of een keuzebeding, dan zou het huis voor 100 % in volle eigendom toegevallen zijn aan Sophie en diende de bovenstaande berekening niet te gebeuren. Sophie zou in dat geval als alleeneigenaar het huis kunnen verkopen en de totale opbrengst daarvan kunnen opstrijken. Dat zou ook het geval zijn mochten Alexander en Sophie kinderloos zijn. In dat geval komt immers de hele huwelijksgemeenschap in volle eigendom aan de langstlevende echtgenoot toe.

Getrouwd met scheiding van goederen

Als Alexander en Sophie gehuwd waren met scheiding van goederen, dan dient nagegaan te worden aan wie het huis op de sterfdag van Alexander toebehoorde.

VOORBEELD Behoorde het aan hen beiden toe, elk voor de helft in onverdeeldheid, dan zou de verdeling van de opbrengst identiek zijn aan het bovenstaande voorbeeld: euro 132.000 voor Sophie, euro 34.000 voor elk kind.

Behoorde het huis tot het eigen vermogen van Alexander, dan zou de berekening er anders uitzien. Behalve wanneer er andere schikkingen zouden zijn (via testament of gift tussen echtgenoten), erft Sophie dan het vruchtgebruik op de totaliteit van de woning (niets in volle eigendom) en de kinderen de totaliteit in blote eigendom. De berekening zou er dan als volgt uitzien:

• waarde volle eigendom: euro 200.000
• waarde vruchtgebruik voor Sophie: euro 200.000 x 32 % = euro 64.000
• waarde blote eigendom: euro 200.000 – euro 64.000 = euro 136.000 voor de 2 kinderen samen (of euro68.000 elk).

C. Als... de fiscus aanklopt

Vijf maanden na een overlijden moeten de erfgenamen een aangifte van nalatenschap indienen. Op elk bestanddeel van het actief moet een waarde worden gekleefd, dus ook op de gezinswoning.

De successieaangifte

De woning moet aangegeven worden voor zijn verkoopwaarde op de datum van het overlijden. Dit is de normale marktwaarde, dus de prijs waarvoor het goed zou verkocht worden in normale omstandigheden na een gebruikelijke publiciteit. Het zijn dus de aangevers die de woning schatten. De fiscus controleert deze schatting.

LET OP! Als de erfgenamen de woning te laag schatten, riskeren ze een fiscale boete van éénmaal het aanvullende successierecht. Maar die is alleen verschuldigd indien het tekort minstens 1/8ste van de aangegeven waarde bedraagt. Bovendien wordt de wettelijke boete verminderd op grond van een bij koninklijk besluit vastgelegd barema dat de ontvanger moet toepassen (behalve bij fraude).

Vindt de ontvanger dat een goed te laag geschat werd, dan verwittigt hij de erfgenamen. Die kunnen hun schatting verdedigen en tot een minnelijk akkoord komen. Raken ze het niet eens, dan komt er – ten laatste 2 jaar na het indienen van de aangifte – een controleschatting door een deskundige wiens oordeel over de schatting in principe definitief is.

WEETJE: Na de betekening van het schattingsverslag hebben de erfgenamen en de ontvanger 1 maand om beroep in te stellen bij de rechtbank.

Opgelet bij snelle doorverkoop

Stel: u erft een huis en schat het in de aangifte van nalatenschap op euro 200.000. Negen maanden na het overlijden wordt het echter verkocht voor euro 250.000. De ontvanger van de successierechten kan tot 2 jaar na het indienen van de aangifte van nalatenschap terugkomen op deze schatting. U riskeert dus bijkomende successierechten te moeten betalen op euro 50.000, vermeerderd met de boete wegens tekortschatting.

U kunt ook het ouderlijk huis gedurende 2 jaar verhuren en pas daarna verkopen. Krijgt u na die 2 jaar een hogere prijs dan geschat, dan kan de fiscus daar niets meer tegen inbrengen.

Een voorafgaande schatting

Om problemen met de fiscus te voorkomen, kunnen de erfgenamen vóór het indienen van de aangifte van nalatenschap de waarde van bepaalde roerende of onroerende goederen die in België liggen laten schatten door een deskundige die de fiscus aanstelt. De erfgenamen betalen de kosten van de schatting. De aanvraag moet ingediend worden via een aangetekend schrijven aan de ontvanger van het kantoor waar de aangifte moet worden ingediend en voor het verstrijken van de indieningtermijn van de aangifte (binnen de vijf maand na het overlijden). Het grote voordeel van de voorafgaande schatting is dat de fiscus de aangegeven waarde door de deskundige later niet meer kan betwisten. Dus geen bijkomende successierechten of boetes, ook al verkopen de erfgenamen binnen de 2 jaar het huis voor een hogere prijs dan de geschatte.