Wanneer mag je de huur indexeren?
Verhuur je een huis of appartement waar jouw huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, dan kan je de huur meestal jaarlijks indexeren. Voortaan speelt de energiezuinigheid van de woning daarbij een rol, in de drie gewesten.
Niet alle huurprijzen worden jaarlijks in januari geïndexeerd. Indexeren kan ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Dit is de dag waar-op de huurovereenkomst effectief een aanvang nam (wat een ander moment kan zijn dan de ondertekening). Indexeren is ook mogelijk wanneer dit niet expliciet in het huurcontract vermeld staat. Enkel als het huurcontract uitdrukkelijk zegt dat er niet mag worden geïndexeerd, kan het ook effectief niet. Dat is alvast het uitgangspunt in de drie gewesten. Voor huurpanden die in Wallonië liggen, en sinds kort ook voor huurpanden in het Brussels gewest, geldt dit principe wel enkel als het huurcontract geregistreerd is. Is dat niet het geval, dan is er in die gewesten geen huurindexering mogelijk.
Hoe indexeren?
De formule die je moet toepassen om te indexeren is bij wet bepaald. Je kan daarbij gebruik maken van een eenvoudige online tool van de overheid. Die vind je terug op de website van Statbel (statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie). Als je de ligging van het pand, de huurprijs, de datum van het huurcontract en de inwerkingtreding ingeeft, berekent deze tool het juiste bedrag dat je voortaan als huurprijs kan vragen. Je kan de online berekening dan printen en naar je huurder sturen met de vraag om voortaan de aangepaste huurprijs te betalen. Vergeet je de indexering te vragen, dan kan je drie maanden teruggaan in de tijd.
Hoe ken je de energie-prestatie?
De verhuurder van een woning of appartement moet de huurder een energieprestatiecertificaat voorleggen, opgemaakt door een erkend deskundige. De verhuurder houdt het origineel en voegt een kopie bij de huurovereenkomst. Ook in de communicatie rond de verhuur (via een vastgoedmakelaar, op een vastgoedsite,...) wordt normaal naar het epc verwezen. Op die manier is de huurder vooraf op de hoogte. Bezorg je jouw huurder geen epc, dan riskeer je een boete.
De nieuwe regels in Vlaanderen
Ligt het huurpand in het Vlaams gewest, dan moet je voortaan – tijdelijk, tenzij de regeling wordt verlengd – rekening houden met een aantal nieuwe spelregels. Sinds kort is het namelijk niet altijd meer mogelijk om de indexering van de huur onbeperkt door te rekenen aan je huurder. Alles hangt af van hoe energiezuinig jouw huurpand is.
Heeft het pand dat je (ver)huurt een epc-label A+, A, B of C, dan verandert er niets. Voor deze woningen kan je de huurprijs nog altijd onbeperkt indexeren. Iets anders wordt het als het huurpand een epc-label D heeft. In dat geval wordt de indexering beperkt tot 50%. Concreet moet je als verhuurder het verschil bepalen tussen de huidige huurprijs en de geïndexeerde huurprijs en dat verschil door twee delen. De uitkomst mag je dan bij de huidige huurprijs tellen. Voor de meest energieverslindende woningen (epc-label E of F) of voor woningen zonder epc-attest mag de huurprijs helemaal niet worden geïndexeerd.
De opschorting van de indexering geldt van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023. Vanaf 1 oktober 2023 mag de huur van woningen zonder epc of met een D- of E-label opnieuw worden geïndexeerd, maar volgens een aangepaste formule. Er zal wel een correctiefactor worden toegepast om te vermijden dat de huurprijs ineens met een te groot bedrag stijgt.
Vraag jij als verhuurder een indexaanpassing die in strijd is met voorgaande regels, dan moet jouw huurder die niet betalen. Betaalt je huurder toch, dan kan hij het bedrag dat hij te veel betaalde aan jou terugvragen of inhouden op de toekomstige huur.
De nieuwe regels in het Brussels gewest
Ook in het Brussels gewest wordt de indexering van de huurprijs beperkt als je een energieverslindende woning verhuurt, maar dan van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023. Valt jouw huurpand onder klasse A, B, C of D dan blijft een volledige indexering mogelijk. Vermeldt het energieprestatiecertificaat klasse E, dan kan je voor 50% indexeren. Bij klasse F en G is helemaal geen indexering mogelijk.
Vanaf 14 oktober 2023 kan je als verhuurder opnieuw indexeren en zelfs de volledige index opvragen. In tegenstelling tot Vlaanderen is er voor panden waar de indexering (voorlopig?) beperkt of verboden wordt geen correctiecoëfficiënt voorzien.
De nieuwe regels in Wallonië
Voor huurpanden die in Wallonië liggen, wordt de indexering ook beperkt voor de minst energiezuinige woningen. De tijdelijke regeling geldt (voorlopig) ook daar voor een jaar en loopt van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023. De basis daar is het certificat PEB. Is er sprake van een certificat A, B of C dan kan de indexering volledig worden opgevraagd door de verhuurder. Bij een certificat D kan de indexering voor 75% worden opgevraagd en bij een certificat E voor 50%. Is er sprake van een certificat F of G, of is er geen certificaat, dan kan je als verhuurder geen indexaanpassing vragen.
Als de maatregel volgend jaar niet wordt verlengd, zal de indexering van de huur vanaf 1 november 2023 op een specifieke manier moeten gebeuren voor huurpanden met een D-, E-, F- of G-label. Meer bepaald zal de basishuurprijs (gebruikt voor de indexeringsformule) dan de prijs zijn zoals die werd aangepast tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. De beginindex waarvan dan moet worden vertrokken is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huur in de periode tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023.
Elk appartement een eigen epc?
In een appartementsgebouw moet elk appartement over een eigen energieprestatiecertificaat beschikken. Daarnaast is het in Vlaanderen geleidelijk aan verplicht om ook voor de gemene delen van het gebouw (trappenhal, inkom, enz.) een epc te hebben. Sinds 1 januari 2022 geldt dat voor appartementsgebouwen met minstens 15 bouweenheden. Vanaf 1 januari 2023 bij 5 tot 14 bouweenheden en vanaf 1 januari 2024 bij twee tot vier bouweenheden. In Brussel geldt die verplichting nog niet. Voor appartementsgebouwen in Wallonië is een deelrapport verplicht als de appartementen over een gemeenschappelijke installatie beschikken, zoals verwarming, sanitair warm water, ventilatie, zonne- of fotovoltaïsche panelen.