Wanneer begint de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemer en architect?

Een lezer stelde ons volgende vraag : “We wonen in een appartementsgebouw. De voorlopige oplevering gebeurde in 2012. De werken zijn nog niet allemaal beëindigd en er duiken al nieuwe problemen op. Wanneer begint de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemer en architect juist te lopen? Bij de voorlopige of definitieve oplevering?”

Volgens het Burgerlijk Wetboek (art. 1792 en art. 2270) zijn aannemer en architect nog tien jaar na de bouw van jouw woning aansprakelijk voor alle gebreken van de grond en het gebouw, die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen. Voorbeelden hiervan zijn: funderingen die niet aangepast zijn, slechte dakafdichting enz . De tienjarige aansprakelijkheid is automatisch van toepassing. Je moet dit dus niet apart vermelden in de overeenkomst.

Startdatum

Meestal is het de datum van de voorlopige oplevering die als startpunt wordt vastgelegd voor de termijn van de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemer en architect. Maar dat moet je dan zo in de overeenkomst vastleggen. Want in theorie is het de datum van de definitieve oplevering die als startdatum geldt, omdat dit officieel de datum is waarop je de werken aanvaardt. Het is dus belangrijk dat je nakijkt wat er precies in je contract staat.

De voorlopige oplevering vindt plaats als het gebouw afgewerkt is (dus het moment dat de bouwheer de sleutels krijgt van de aannemer), de definitieve maximaal één jaar later. De definitieve oplevering leidt dus tot de goedkeuring en de aanvaarding van de werken.

Welke schade wordt gedekt ?

Niet alle schade valt onder de 10-jarige aansprakelijkheid. Valt eronder: problemen met dragende muren, funderingen, de stabiliteit en de afdichting. Elke eigenaar kan de 10-jarige aansprakelijkheid inroepen. Het maakt niet uit of hij zelf de bouwheer was of niet.

Bewijslast?

De eigenaar van de woning moet de fout aantonen. Het is dan ook aangeraden dat je de werken goed opvolgt en regelmatig foto’s neemt, in elke fase van de bouw of zware renovatie. Nadien kan je je best laten bijstaan door een expert.

Herstel

Een regeling in der minne is het beste scenario. Je kan daarvoor een beroep doen op de Verzoeningscommissie Bouw, die erkend is door de FOD Economie. De commissie is samengesteld uit een gelijk aantal vertegenwoordigers van consumenten, architecten en aannemers. Je betaalt forfaitair € 200 (excl. BTW). De Commissie duidt een deskundige aan die een bezoek ter plaatse brengt en een bindend technisch verslag opstelt. De partijen verbinden zich ertoe het verslag niet aan te vechten voor de rechtbank (als er nadien toch nog een gerechtelijke procedure zou komen).

Gemiddeld doet de Commissie er drie maanden over om een dossier te behandelen. Zijn er bijkomende expertises nodig, dan zullen die aangerekend worden. Maar alles bij mekaar zal de procedure bij de Verzoeningscommissie minder kosten dan een gerechtelijke procedure. Bovendien zal een gerechtelijke procedure ook langer duren.

Er zijn twee manieren mogelijk om te schade te ‘herstellen’: ofwel door een letterlijk herstel, ofwel via een financiële vergoeding.

Er begint een nieuwe termijn van 10 jaar te lopen vanaf de voorlopige oplevering van de herstelling. Een goeie raad: begin niet zelf met de herstellingen, want dan verlies je mogelijk je rechten.