Voordelig vastgoed doorgeven aan de volgende generatie

Wie geld schenkt kan dit belastingvrij - tenminste, als de schenker nog drie jaar leeft na de schenking - of via een geregistreerde schenking aan een laag tarief. Vastgoed op die manier doorgeven kan niet, want het huis of appartement moet op naam van de kinderen worden geplaatst. Daarvoor is een notariële akte nodig. En moet er schenkbelasting worden betaald. Die lag tot een goed jaar geleden ongeveer even hoog als de erfbelasting en dus werd er vaak gewacht tot na het overlijden. Sinds de verlaging van de schenkbelasting voor onroerend goed heeft de schenking heel wat aan populariteit gewonnen! Gewoon schenken dan maar? Het kan nog altijd beter! De schenkbelasting (schenkingsrechten in Brussel en Wallonië) werd in de drie gewesten grondig hervormd en bijgestuurd. Hierdoor is schenken een stuk voordeliger geworden dan laten erven en bovendien is het huis of appartement dan al verwijderd uit het totale vermogen. Het is de woonplaats van de schenker die bepaalt welk tarief van toepassing is. Een Luikenaar die zijn kustappartement schenkt aan zijn kinderen zal dus onder de Waalse schenkingsrechten vallen. Een Gentenaar die zijn chalet in de Ardennen wegschenkt valt onder de Vlaamse schenkbelasting. Als beide ouders aan hun kinderen schenken dan betalen de kinderen op de eerste schijf van € 150.000 slechts 3% schenkbelasting in Vlaanderen en Brussel. In de praktijk komt dit er vaak op neer dat er slechts 3% op het volledige geschonken pand moet worden betaald. Want die grens van € 150.000 geldt immers per pakket. Stel, de ouders hebben een mooi appartement aan zee met een waarde van e 600.000 en willen dat schenken aan hun twee kinderen. We nemen dit als fictief voorbeeld, dat niet overeenstemt met de realiteit van de meesten, enkel om de techniek van de pakketten te verduidelijken. Vermits beide ouders aan hun twee kinderen schenken gaat het om vier pakketten van € 150.000 waarop telkens opnieuw het laagste tarief van 3% van toepassing is. De totale schenkbelasting op het kustappartement bedraagt daardoor slechts 3% of € 18.000. In Wallonië ligt de nieuwe schenkbelasting iets hoger. Op de eerste schijf van e 25.000 betaal je 3%, op de schijf tussen € 25.000 en e 100.000 is dat 4%, op de volgende schijf 9%, en zo klimt het tarief verder op. Hier lopen de schenkingsrechten vanaf pakketten boven de € 100.000 dus snel op. Zo zouden de schenkingsrechten voor het kustappartement in ons voorbeeld in Wallonië oplopen tot € 33.000. Hoe meer je schenkt, hoe duurder het wordt, dat is zo in de drie gewesten. Vandaar dat het op een bepaald moment voordelig is om in schijven te schenken, waarop je telkens het laagste tarief betaalt. Als vuistregel geldt dat in Vlaanderen en Brussel het schenken in schijven interessant wordt vanaf ongeveer ? 200.000 per pakket. In Wallonië is dat al vanaf ongeveer ? 150.000 per pakket. We houden daarbij niet alleen rekening met de schenkbelasting maar ook met de notariskosten. Want wie vastgoed in twee keer schenkt moet twee keer notariskosten betalen. Er is één beperking aan deze techniek: je moet drie jaar tussen elke schenking laten. De fiscus hanteert immers de regel dat een schenking van onroerend goed tussen dezelfde personen binnen een periode van drie jaar fiscaal als één schenking wordt beschouwd. Pas na drie jaar kan je dus terug schenken aan het laagste tarief. Schenk je aan iemand anders, dan geldt die drie jaar niet. Je kan dus gerust het ene jaar een bouwgrond schenken aan je zoon en het jaar daarop een appartement aan je dochter. Telkens wordt vanaf de laagste schijf gerekend. Je bepaalt zelf hoeveel je schenkt. Zo kan je bijvoorbeeld in je eerste schenking 60% van het appartement schenken en in een tweede schenking (drie jaar later) 40% als dat fiscaal het best uitkomt. Gefaseerd schenken of schenken in schijven staat niet op de zwarte lijst van fiscaal misbruik. De fiscus gaat dus akkoord met deze techniek. In de praktijk stellen we vast dat bij 80% tot 90% van de onroerende schenkingen tussen ouders en kinderen, de ouders het vruchtgebruik voorbehouden en enkel de blote eigendom schenken aan de kinderen. Concreet komt het erop neer dat de ouders nog levenslang het vastgoed kunnen bewonen of verhuren. Pas als de ouders overlijden gaat het huis of appartement volledig naar de kinderen, die dan geen erfbelasting meer moeten betalen. Let wel, bij het schenken met voorbehoud van vruchtgebruik wordt de schenkbelasting berekend op de waarde van de volle eigendom (? 600.000 in ons voorbeeld) en niet op de blote eigendom alleen. De blote eigendom schenken is dus niet goedkoper dan de volle eigendom schenken. Het probleem in de praktijk is dat de ouders die het vruchtgebruik voorbehouden, vaak denken dat ze ook de volledige de controle behouden. Dat is natuurlijk voor een stukje zo, want de kinderen kunnen het geschonken appartement immers niet verkopen zonder toestemming van de ouders. Zij zouden wel hun blote eigendom kunnen verkopen, maar de kans is klein dat iemand daarin geïnteresseerd is. Wat echter zeer vaak over het hoofd wordt gezien is dat ouders ook enkel maar hun vruchtgebruik kunnen verkopen en dus niet kunnen beslissen over de verkoop van het geschonken appartement. Een verkoop is dus slechts mogelijk als vruchtgebruikers (de ouders) en blote eigenaars (alle kinderen) akkoord gaan. Zodra er ook maar één persoon dwarsligt, kan dit tot heel vervelende situaties leiden. Denk bijvoorbeeld aan een verouderd appartement waar te veel kosten aan zijn, en dat beter verkocht zou worden. Is iedereen bij voorbehoud van vruchtgebruik toch akkoord om het onroerend goed te verkopen, dan moet de verkoopprijs worden verdeeld over de vruchtgebruikers en de blote eigenaars. Vaak volgt dan voor de ouders- vruchtgebruikers een koude douche: de waar-de van het vruchtgebruik daalt immers snel naarmate ze dichter bij hun statische maximumleeftijd komen. Een voorbeeld. Stel dat de ouders intussen allebei 76 jaar zijn. Zij hebben destijds de blote eigendom van hun appartement aan hun twee kinderen geschonken. Doordat ze zelf nog het vruchtgebruik hebben, kunnen ze maandelijks op mooie huurinkomsten rekenen. Maar omdat het appartement intussen verouderd is en veel onderhoud vergt zouden ze het liever verkopen en met dat geld een kleiner, nieuw appartement kopen of misschien het geld beleggen in dividendaandelen zodat ze een mooi inkomen behouden. En dan komt de aap uit de mouw: het vruchtgebruik van de ouders is volgens de burgerrechtelijke tabellen voor iemand van 76 jaar, op dat moment nog slechts 11,98% van de volle eigendom waard. Het deel van de kinderen als blote eigenaar is dan 88,02% waard. Als de verkoopprijs ? 600.000 bedraagt, dan is het aandeel van de vruchtgebruikers (ouders) daarin slechts ? 71.880 waard en dat van de kinderen ? 528.120. De uitbetaling bij verkoop moet ook volgens die verhouding gebeuren. Helemaal vervelend wordt het als bijvoorbeeld één van de kinderen het geld van de verkoop graag zou houden voor dringende verbouwingen aan zijn eigen huis, in plaats van het te herinvesteren in een nieuw appartement of in een beleggingsportefeuille. De ouders kunnen hun kinderen immers niet dwingen om mee te gaan in hun strategie als er niets voorzien is in de schenkingsakte. Als de verstandhouding tussen ouders en kinderen optimaal is, zal dit wellicht niet echt een probleem zijn. Maar problemen kan je beter voorkomen. Zo kan je in de schenkingsakte een keuzeclausule laten opnemen: die komt er op neer dat de vruchtgebruikers bij verkoop (of een mogelijke onteigening) de keuze hebben om ofwel de opbrengst uit de verkoop te herbeleggen, waarbij zij de inkomsten uit die beleggingen behouden, ofwel gewoon hun deel in geld krijgen (de waarde van het vruchtgebruik). Naar gelang de omstandigheden kunnen de vruchtgebruikers dan kiezen wat hen op het moment van de verkoop het best uitkomt, zonder dat de kinderen kunnen gaan dwarsliggen. Je kan ook een onherroepelijke volmacht in de schenkingsakte laten opnemen: de begiftigden (de kinderen) geven dan aan de vruchtgebruikers (hun ouders) de volmacht om het geschonken huis of appartement te verkopen, voor zover dit gebeurt in het belang van beide partijen. Vaak wordt daaraan toegevoegd dat de vruchtgebruiker dit verkoopgeld kan herbeleggen of herinvesteren. In principe is een volmacht herroepelijk, maar in dit geval kan ze onherroepelijk worden gemaakt. Belangrijk is dan ook dat de schenkingsakte correct wordt opgesteld door de notaris. Bij schenken met voorbehoud van vruchtgebruik wordt de schenk-belasting berekend op de volle eigendom en niet alleen op de blote.