Verhuizen van het platteland naar de stad? Zo doe je dat

Op het eerste gezicht lijkt je villa te huur aanbieden en zelf een nieuwe, meer aangepaste woning huren, de meest voor de hand liggende oplossing. Maar die optie blijkt zelden een goede keuze, weet notaris Chauvin uit Verviers. "Het belangrijkste obstakel is vaak dat die villa niet meer aan de huidige normen voldoet. In een gebouw van een paar tientallen jaren oud moeten aardig wat werken worden uitgevoerd. Die investeringen garanderen echter geenszins dat je voor je viergevelwoning met een huurwaarde van meer dan € 1.000 een betrouwbare huurder vindt. Kandidaat-huurders die zoveel huur kunnen neertellen maar niet geïnteresseerd zijn in het kopen van een eigen woning, lopen niet dik bezaaid. Vaak gaat het om een kennis of om iemand die slechts voor een beperkte periode wil huren, zoals een arts die tijdelijk in een nabijgelegen ziekenhuis aan de slag gaat."In de praktijk ben je dus zo goed als genoodzaakt om je viergevelwoning te koop aan te bieden, tenzij één van je kinderen erin wil trekken. "Bij een verkoop beperken de kosten voor de verkoper zich tot het te koop stellen van het pand, al dan niet via een makelaar, en het aanleveren van de nodige attesten: energieprestatiecertificaat (EPC), keuring van de elektriciteitsinstallatie en eventueel de mazoutketel.Grote, alleenstaande woningen op een uitgestrekte lap grond zijn vandaag echter lang niet meer zo in trek. En dat heeft uiteraard een weerslag op de prijs. "Zo gebeurt het wel vaker dat de opbrengst van de verkoop van een kleine viergevelvilla niet langer volstaat om een mooi appartement in het stadscentrum te kopen, waarvoor je algauw meer dan € 300.000 moet neertellen, inclusief de kosten", stelt notaris Chauvin vast.Een nieuwe, meer aangepaste en beter gelegen woning kopen of eerder huren, is dus vooral een financiële keuze. "Door te huren ontsnap je uiteraard aan hoge kosten: 25% voor een nieuwbouwappartement dat onder het btw-stelsel valt en, afhankelijk van het gewest, 17% of 18% registratierechten voor een tweedehandswoning (het basistarief voor de registratierechten bedraagt 10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië). De onroerende voorheffing en de kosten voor grote herstellingen zijn dan voor de eigenaar."Want het pand blijft natuurlijk zijn eigendom. Hij kan dus op elk moment het huurcontract opzeggen als hij werken wil laten uitvoeren of er zelf wil intrekken. Nog een voordeel van eigenaar zijn: door een woning te kopen, bouw je een vermogen op, terwijl huurgeld betalen in zekere zin weggegooid geld is.Op zoek gaan naar een andere woning is dan ook het uitgelezen moment om aan successieplanning te doen, vindt notaris Chauvin. Bij de aankoop van een nieuwe woning denkt hij in de eerste plaats aan de splitsing van het vruchtgebruik en de naakte eigendom. Als vruchtgebruikers krijgen de ouders de volledige beschikking over het vastgoed, ze kunnen het bewonen, ze kunnen het zelfs verhuren aan een derde. Bij hun overlijden komt het vruchtgebruik te vervallen en worden de kinderen volle eigenaar van het pand, zonder dat ze er erfbelasting op moeten betalen.Wanneer de kinderen niet over voldoende kapitaal beschikken, kunnen de ouders hen een roerende schenking doen (geld, waardepapier) ten belope van hun deel van de aankoopprijs. Daar moeten dan relatief beperkte rechten op worden betaald (zie tabel hierboven: Schenkingbelasting voor roerende goederen). Notaris Chauvin wijst erop dat deze vorm van successieplanning ook zinvol is als de graad van familieverwantschap verder uit elkaar ligt.Laat je hierin bijstaan door iemand die deze materie kent, want het niet naleven van de voorwaarden, onder meer wat betreft het bepalen van de waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom, kan ervoor zorgen dat er alsnog erfbelasting moet worden betaald op de volle eigendom.