(Ver)huren via een sociaal verhuurkantoor: win-win!
Wie verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor ontvangt weliswaar een huurprijs die onder de marktprijs ligt, maar krijgt jarenlange zekerheid van huurinkomsten. Plus een fiscaal voordeel bij renovatie.
Uit onderzoek is gebleken dat de gemiddelde verhuurder – om diverse redenen – jaarlijks maar tien van de twaalf maanden huur ontvangt. Veel verhuurders zijn daarom op zoek naar meer zekerheid. Samenwerken met een sociaal verhuurkantoor (SVK) kan een oplossing bieden. Sociale verhuurkantoren zijn ook een middel om leegstand en verkrotting tegen te gaan. In de drie gewesten is er immers wetgeving om leegstand en verkrotting te sanctioneren. En tot slot kadert verhuren via een sociaal verhuurkantoor ook in een sociaal woonbeleid.
NIEUW Het sociaal woonbeleid is voortdurend in beweging. In het Brussels gewest zal er bijvoorbeeld vanaf 1 januari 2013 geen sociale huisvesting voor het leven meer toegekend worden. De bewoners zullen 9 jaar in de huurwoning kunnen blijven en een jaar voor het einde van hun contract zal hun situatie herbekeken worden. Deze maatregel geldt enkel voor nieuwe huurders vanaf januari.
Wat is een sociaal verhuurkantoor?
Omdat er in ons land een groot gebrek is aan sociale woningen en de wachtlijsten lang zijn, werden er vanaf de jaren ’70 sociale verhuurkantoren opgericht. Dat zijn vzw’s die op zoek gaan naar panden bij privé-verhuurders en die dan onderverhuren aan sociale huurders. Ze fungeren dus als een tussenpersoon tussen verhuurder en huurder, maar ze doen ook aan huurdersbegeleiding. Sommige SVK’s ontvangen subsidies van de gewesten voor hun werkingskosten, anderen zijn initiatieven van huurdersverenigingen of van gemeentes en OCMW’s.
Voordelen voor de verhuurder
Verhuren aan een sociaal verhuurkantoor kan interessant zijn om een aantal redenen.
– Zekerheid van huurinkomsten U tekent als verhuurder een huurcontract met het sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar (in Brussel 3 jaar) . U hoeft dan zelf geen huurders meer te zoeken en ook leegstand, wanbetalingen of huurachterstallen zijn niet langer uw probleem, maar dat van het SVK. Het verhuurkantoor heeft een contract van onderhuur met zijn klanten, de sociale huurders. Maar tegenover de verhuurder blijft het hoofdhuurder en dus verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen. U heeft dus eigenlijk geen rechtstreeks contact met de feitelijke huurder, alles verloopt via het SVK.
– Geen handelshuur Dit alles gebeurt binnen het wettelijk kader van de woninghuurwet. U wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, zoals bij een gewone privé-huur.
– Opvolging en begeleiding. Het verhuurbureau neemt u bepaalde beslommeringen uit handen. Zo maakt het bij het begin van de huur een plaatsbeschrijving op. Op het einde van de overeenkomst is deze van groot belang, want het verhuurkantoor verbindt zich ertoe de woning in dezelfde staat terug te geven, uiteraard rekening houdend met normale slijtage. Het SVK zorgt ook voor de registratie van het huurcontract en ziet toe op het onderhoud van de woning, bijvoorbeeld van de verwarmingsketel. Indien nodig krijgen bepaalde huurders huurbegeleiding.
– Verzekering Als uw huurder geen brandverzekering afsluit of die niet verlengt kan u bij een incident aansprakelijk worden gesteld voor schade bij derden. Voor dit soort toestanden moet u niet vrezen bij een sociaal verhuurkantoor, want het kantoor verzekert de woning tegen brand en schade.
– Klusjesdienst Vele, maar niet alle SVK’s beschikken over een interne klusjesdienst. Bij (kleine) herstellingen kunt u beroep doen op deze dienst. De contactpersoon bij het SVK regelt de afspraak en u betaalt de werken aan een zeer laag uurtarief. Sommige verhuurkantoren bieden zelfs aan om de volledige renovatie uit te voeren via een sociale werkplaats, als u dat wil.
– Een boterham aan belastingverminderingen en subsidies Er bestaan speciale belastingverminderingen en renovatiepremies die enkel gelden voor wie zijn pand verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Uw inkomen of het aantal huizen dat u bezit speelt hierbij geen rol, het enige wat telt is dat u uw woning aan een SVK aanbiedt.
– De federale belastingverminderingvoor energiebesparende maatregelen werd door de nieuwe regering afgeschaft, op dakisolatie na. Maar niet voor verhuurders aan SVK’s, die een belastingvermindering krijgen op alle renovatiewerken die genieten van het 6% tarief, niet alleen de energiebesparende dus. Die bedraagt 45% op alle facturen, gespreid over 9 jaar. U kunt dus 9 jaar lang 5% van de facturen inbrengen. Voorwaarde is wel dat u voor minstens ? 10.980 (bedrag inkomstenjaar 2012, incl.btw) renovatiewerken laat uitvoeren. De woning moet ook minstens 15 jaar oud zijn. De minimuminvestering van ? 10.980 kan u dit dus ? 549 belastingvermindering per jaar opleveren en dit dus gedurende 9 jaar. Het plafondbedrag per jaar bedraagt ? 1100 belastingvermindering per woning (bedrag 2012). Een eventuele verhoging van het kadastraal inkomen na de werken is niet mogelijk, want het KI wordt sowieso gedurende 9 jaar bevroren.
Info: infolijn Financiën 02 572 57 57
– De Vlaamse renovatiepremie werd in 2009 verlaagd naar 20%, behalve voor mensen met een laag inkomen. Voor wie aan een SVK verhuurt, blijft dit 30%, zonder enig inkomensplafond. Indien u werken boven de ? 10.000 (excl. Btw) laat uitvoeren, recupereert u 30% van de facturen, met een maximumpremie van ? 10.000. Dat gaat dan wel over bepaalde fundamentele werken, geen verfraaiingswerken. De woning moet ook minstens 25 jaar oud zijn. Voor werken onder de ? 10.000 kunt u eventueel ook nog een beroep doen op de Vlaamse verbeteringspremie, maar daar zijn striktere voorwaarden (o.a. een inkomensgrens) aan verbonden. Info: www.vlaanderen.be, 1700
– Soms stellen ook de provincies en bepaalde steden en OCMW’s een premie of renteloze lening ter beschikking van het SVK of de eigenaar voor renovatiewerken, zoals het saneringscontract van de stad Antwerpen bijvoorbeeld. Informeer bij uw provincie of gemeente of bij het sociaal verhuurkantoor.
– Tenslotte kunt u (net als bij gewone werken) ook genieten van premies van energieleveranciers of netwerkbeheerders. Al deze premies en voordelen zijn cumuleerbaar, dus zet u alvast maar aan het rekenen.
Nadelen of plichten voor de verhuurder
Tegenover die voordelen verwacht de overheid natuurlijk ook een aantal tegemoetkomingen van de verhuurder.
– Uw woning moet conform zijn aan de gewestelijke kwaliteitsnormem op gebied van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Maar u kunt met het SVK afspreken de woning aan hen te verhuren eens de werken voltooid zijn, en met dit contract in de hand kunt u dan premies aanvragen en belastingvermindering krijgen.
– Geplafonneerde huurinkomsten U mag slechts een maximale huurprijs vragen, afhankelijk van de grootte van het huis of appartement, die u wel zoals bij elke andere huur elk jaar kunt indexeren. Die huurprijs ligt onder de gemiddelde huurprijs op de privé-markt. De SVK’s werken met referentieprijzen, maar die verschillen zeer al naargelang de buurt, de stad of het dorp waar het pand gelegen is.
– U ontvangt geen borg van het sociale verhuurkantoor.
– U kunt uw huurders niet zelf kiezen Eens u een huurcontract met het kantoor hebt afgesloten, hebt u geen zicht meer op wie de onderhuurders zijn, dat is de job van het verhuurbureau. In ieder geval, uw woning moet na 9 jaar in dezelfde staat terug afgeleverd worden en met de omstandige plaatsbeschrijving kunt u desnoods naar de vrederechter trekken.
– Grote herstellingen blijven ten uwen laste Dit is eigenlijk de normale gang van zaken. Het sociaal verhuurkantoor neemt bepaalde onderhoudskosten op zich, zoals de controle van de verwarmingsketel, maar de grote herstellingskosten blijven ten uwen laste. In dat geval contacteert de verantwoordelijke van het SVK de verhuurder. U kunt dan kiezen: ofwel laat u het verhuurkantoor de werken door een specialist uitvoeren en stuurt men u de factuur door, ofwel contacteert u zelf de werklui. Als de werken niet te omslachtig zijn, kunt u eventueel beroep doen op de klusjesdienst van het SVK.
– Lange verhuurperiode U hebt de zekerheid van huurinkomsten gedurende meestal 9 jaar, maar dat betekent ook dat u tijdens deze periode het huurcontract niet kunt verbreken. Moest u de woning verkopen, dan blijft de nieuwe eigenaar eveneens gebonden door het contract. Dat geldt ook voor de erfgenamen. Het SVK van zijn kant kan het huurcontract wel verbreken mits opzeg, wat echter zelden voorkomt.
Voor Vlaanderen vindt u als geïnteresseerde huurder of verhuurder informatie op de websites www.vmsw.be, www.wonenvlaanderen.be, en voorlopig nog op www.sociaalverhuurkantoor.be