Ruimtelijke ordening: Als regels je het leven zuur maken

De regels inzake ruimtelijke ordening zijn een verschrikking voor bouwers en verbouwers, kopers en verkopers. Een minieme bouwovertreding kan je 40 jaar later nog zuur opbreken.

Charme is een concept dat stedenbouwkundigen vreemd is, zei ooit Nicolas Hulot, de Franse tv-persoonlijkheid bekend om zijn reis- en natuurdocu’s en een jaar lang milieuminister onder Macron.

In ons land is Ruimtelijke Ordening een gewestbevoegdheid en krijg je dus met andere regeltjes te maken naargelang je in Vlaanderen, Brussel of Wallonië woont. Zeker in Brussel bezorgen de voorschriften burgers koude rillingen, vooral wanneer ze een pand willen kopen of verkopen.

We gaan wat dieper in op enkele van die vele stedenbouwkundige bijzonderheden, die zowel pendelaars die zich in de hoofdstad willen vestigen treft, als de groeiende groep Vlamingen die een stulpje in de Ardennen koopt, of de Walen die verliefd zijn op de kust. We starten onze reis langs de stedenbouwkundige voorschriften in Brussel, waar het meest over te zeggen valt.

Het waren de inwoners van de Marollen die Poelaert, de bouwmeester van het Justitiepaleis, met de scheldnaam ‘skieven architek’ bedachten. Met een knipoog naar het verleden, hebben Brusselaars vandaag vooral de mond vol van de ‘skieven urbanist’. Want in onze hoofdstad is een stedenbouwkundige overtreding voor eeuwig. Ook al zijn de verbouwingen het werk van vorige eigenaars, zelfs die van 40 jaar geleden, en is het gebouw ondertussen al verschillende keren van eigenaar veranderd, dan nog wil dit niet zeggen dat alles geregulariseerd is. Hier geldt: geen verjaring, geen vergunning.

Volgens de Brusselse notaris Olivier de Clippele heeft vandaag een kwart van de zaken die worden behandeld, betrekking op zogenaamde inbreuken op de ruimtelijke ordening. Logisch, als je weet dat in het verleden veel (ver)bouwwerken zonder vergunning werden uitgevoerd. Zelfs het Atomium (1958) deelt in de brokken, want opgetrokken zonder vergunning!

Jezelf beschermen via een opschortende voorwaarde

Ben je bang om een eigendom met een bouwovertreding te kopen? Bij de meeste vastgoedtransacties in ons land sluiten de koper en de verkoper eerst een voorlopige koopovereenkomst, voor ze de koopakte ondertekenen bij een notaris. ‘Het compromis geldt als koopovereenkomst’, luidt het dan, wat betekent dat de koop perfect geldig is zodra het compromis ondertekend is.

Tenzij de partijen er een opschortende voorwaarde in opnemen. Die zorgt ervoor dat het compromis van verkoop niet bestaat zolang niet aan die voorwaarde is voldaan. De aankoop koppelen aan de opschortende voorwaarde van een lening is vrij courant, maar je kan ze ook koppelen aan een stedenbouwkundige regularisatie.

De verkoper verbindt zich er dan toe de stedenbouwkundige situatie te regulariseren uiterlijk op de datum dat de akte wordt verleden. Zolang de opschortende voorwaarde niet is vervuld, kan de verkoper geen betaling van de verkoopprijs eisen. En de koper kan ook niet eisen dat de verkoper het gebouw overdraagt.

Amnestie voor oude inbreuken

Tot enkele jaren terug kwamen er bij de gemeentelijke diensten meer regularisatiedossiers binnen dan aanvragen voor bouwvergunningen om een gebouw uit te breiden of de bestemming ervan te wijzigen. Maar die tijd is nu voorbij. De voorschriften worden intussen beter opgevolgd en het regent sancties voor overtreders.

Een van de meest in het oog springende gevallen was dat van kunstenaar Wim Delvoye, die zijn kasteel in Bue-ren (Melle) had gerestaureerd zonder de nodige vergunningen. Na een juridisch steekspel legde het Gentse hof van beroep de kunstenaar en zijn bedrijf een boete op van respectievelijk 55.000 euro en 49.500 euro. Omdat hij een betonnen plaat had gestort, een twintigtal bomen omgehakt en de gracht verbreed. Een gewone sterveling riskeert dergelijke enorme boetes niet, maar bij velen leeft wel de vrees dat ze hun in alle discretie aangebouwde veranda zullen moeten afbreken. Maar geen nood: je kan genieten van een vorm van amnestie.

In Vlaanderen

Sinds 2009 bedraagt de strafrechtelijke verjaringstermijn voor een bouwmisdrijf in niet kwetsbaar gebied vijf jaar, als er tegen die overtreding vóór die datum geen strafvordering werd ingesteld. Het bewijs van de datum van de werken kan je leveren met alle wettelijke middelen, zoals foto’s of een contract met een bouwbedrijf enz. Het loutere feit dat een bouwovertreding na vijf jaar blijft bestaan, is in Vlaanderen, op enkele uitzonderingen na, dus geen echt probleem meer. Dat in tegenstelling tot Brussel (zie verder).

Technisch gezien blijft de inbreuk bestaan, maar ze kan worden behouden zonder dat je een strafrechtelijke en/of administratieve sanctie riskeert. En dat tot er nieuwe werken worden uitgevoerd. Eigenaars hoeven dus niet meer te vrezen voor een boete of de sloophamer. En dat is voor velen een hele opluchting. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin de aannemer of de eigenaar de plannen van de architect, als die er al was, niet nauwgezet heeft opgevolgd. Denk ook aan kleine aanpassingen, de helling van het dak die lichtjes afwijkt, het verplaatsen van ramen of de aanbouw van een veranda. Let wel, in kwetsbare gebieden is geen verjaring mogelijk. Met kwetsbare gebieden bedoelt men groene zones, natuurgebieden, natuurreservaten, enz.

In Brussel

Brussel voorziet een hervorming van de stedenbouwkundige voorschriften. Volgens staatssecretaris Pascal Smet (one.brussels-Vooruit) moet tegen het einde van de zomer het decreet over kleine werken zijn aangepast. Een dak isoleren of een achtergevel van een gebouw die niet zichtbaar is vanaf de publieke ruimte zal dan kunnen zonder bouwvergunning.

In Wallonie

Wallonië hanteert dezelfde logica als Vlaanderen voor garages en veranda’s die zonder vergunning zijn opgetrokken. Het gewest veegt de spons over een reeks stedenbouwkundige overtredingen, zoals bijgebouwen, terrassen, veranda’s, veluxramen, tuinhuisjes, zwembaden, het kappen van bomen, enz. Indien die (bewust of uit onwetendheid) zonder vergunning werden uitgevoerd vóór maart 1998, ontsnappen ze aan een strafrechtelijke of burgelijke vervolging. Er bestaat dus een vermoeden van wettigheid.

Deze amnestie betekent dat daden en werken waarop ze van toepassing is, automatisch worden geregulariseerd, zonder dat je zelf nog administratieve stappen moet zetten. Je hoeft er dus geen aanvraag tot regularisatie voor in te dienen en er kunnen ook geen verdere strafrechtelijke, burgerrechtelijke of administratieve procedures worden ingesteld. Bedoeling is om nieuwe eigenaars na aankoop van een onroerend goed te beschermen tegen oude geschillen die kunnen opduiken omtrent werken die ze niet zelf hebben uitgevoerd. Dit vergemakkelijkt veel vastgoedtransacties, want ze worden niet langer geblokkeerd zoals in Brussel. Ook hier zijn uitzonderingen: voor illegale bouwen in landbouw-, bos- of natuurgebied geldt geen amnestie.

Een architect om de gevel te schilderen

Stedenbouwkundige voorschriften kunnen absurd zijn, zo ondervond ook een vrouw uit Henegouwen. Ze wilde de voorgevel van haar oude huis, die deels beige en deels wit was, herschilderen. Maar de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente vond dat ze daarmee het oorspronkelijke architecturale karakter van de bouwschil met meer dan 25% wijzigde. Het deed er niet toe dat de huidige verf vuil was en afbladderde. Nee, er mocht vooral niet worden geraakt aan het architecturale karakter. Om toch te kunnen schilderen moest de bewoonster een architect inschakelen en dus 2.000 tot 3.000 euro ophoesten, bovenop de kosten van het schilderwerk. Architecten staan echt niet te springen om dit soort administratieve dossiers: ze moeten ter plaatse komen, opmeten, plannen tekenen, formulieren invullen... En dan nog wekenlang wachten op een goedkeuring door ruimtelijke ordening.

Deze formalteiten gelden als je je gevel schildert

In Vlaanderen en Brussel

• Is je gevel zichtbaar vanaf de publie-ke ruimte, dan is er een vergunning vereist.
• Is je gevel niet zichtbaar vanaf de publieke ruimte dan is er geen vergunning vereist. Behalve als je huis in een beschermd gebied ligt.

In Wallonië

• Er is geen vergunning vereist als je nieuwe gevelbekleding aanbrengt, op voorwaarde dat de gebruikte materialen er hetzelfde uitzien als voordien.
• Als je andere materialen gebruikt, is er een bouwvergunning nodig. Maar voor het aanbrengen van een pleisterlaag van het type crepi is slechts een beperkte vergunning zonder architect nodig.

Dat zal je voelen in je portemonnee

Het lijdt geen twijfel dat de grote stedenbouwkundige dossiers in de toekomst rond energie zullen draaien. We willen hier niet in detail treden, maar alle gewesten leggen al in mindere of meerdere mate maatregelen op voor energie-efficiënte woningen: BEN (Bijna Energie Neutraal) in Vlaanderen en Q-ZEN (Quasi Zero Energy) in Wallonië.

De thermische isolatiewaarden worden almaar strenger. De nieuwe en almaar concretere eisen hebben niet enkel betrekking op nieuwbouw, maar ook op renovatieprojecten. En dat zal je voelen in je portemonnee, want de prijs van isolatiemateriaal blijft maar stijgen. Zo klom de prijs van isolatieplaten van 104 euro per m3 in juni 2020 tot 140 euro per m3 vandaag: een stijging met 35% die wellicht nooit zal worden gecompenseerd door de energiebesparing die ze oplevert. “Dat over-isoleren is duur, en je gebruikt nauwelijks minder energie dan bij normale isolatie”, concludeert Francis Carnoy van de Confederatie Bouw.