Met een gerust hart een huis kopen
Als je een huis koopt is het belangrijk dat dit goed ‘vrij en onbelast’ is. Wat betekenen deze twee woorden precies? En hoe zit het met bouwmisdrijven?
Iemand kan jou maar een huis (of ander goed) verkopen als hij/zij daar zelf eigenaar van is. Als daar discussie over is, zullen eventuele dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken vermeld staan bij het Kantoor Rechtszekerheid (vroeger registratie- of hypotheekkantoor). De notaris gaat dit na voor hij de akte verlijdt. Hij controleert ook of het huis dat jij wil kopen ‘vrij en onbelast’ is, maw: niet bezwaard is met een hypotheek en of er geen openstaande fiscale schulden zijn.
Geen hypotheek
Het is best mogelijk dat de verkoper van het huis dat jij wil kopen zelf nog een hypothecaire lening voor dit huis moet afbetalen. Als de verkoper een schuld of een lening had aangegaan die gewaarborgd werd door een hypotheek, dan moet die schuld aangezuiverd worden uiterlijk bij het verlijden van de akte. De notaris zal nagaan of een hypotheek werd ingeschreven, en zo ja, zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser (de bank van de verkoper). Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt om de lopende schuld terug te betalen. Dan kan de hypotheek doorgehaald worden. Want als de hypotheekinschrijving niet wordt doorgehaald, loopt de koper gevaar dat het huis dat hij gekocht heeft nog zou verkocht worden op verzoek van de bank van de verkoper.
Onbelast
De notaris is ook wettelijk verplicht om navraag te doen bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor BTW, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en de erfbelasting. Als de ontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, dan moet de notaris de nodige som afhouden van de koopprijs, om de schulden aan te zuiveren. Zo niet kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed. De notaris zal ook bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (RSZ) en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.
(Bron: Notaris.be)
Wat met een bouwmisdrijf?
In principe is er sprake van een bouwmisdrijf wanneer een gebouw zonder vergunning of niet volgens het plan werd gebouwd. Ook een functiewijziging zonder vergunning is een bouwmisdrijf. Typische voorbeelden van bouwmisdrijven zijn dat een woning breder of hoger werd gebouwd dan wat was aangevraagd of dat er andere materialen werden gebruikt dan diegene waarvan de vergunning spreekt. Ook het bijbouwen zonder vergunning van bv. een veranda kan een bouwmisdrijf zijn.
In Vlaanderen verjaren bouwmisdrijven na 5 jaar (behalve als het onroerend goed gelegen is in ruimtelijk kwetsbare gebieden, waaronder wordt verstaan bos- en natuurgebied). Maar enkel wat het strafrechtelijke luik betreft. Na 5 jaar zijn er geen torenhoge strafrechtelijke boetes meer. Maar burgerrechtelijk (bij verkoop aan een andere burger) heeft de verkoper nog wel een verantwoordelijkheid. Koop je een huis met een bouwovertreding, dan moet de verkoper dit melden. Doet hij dat niet, dan heeft het huis dat je gekocht had een verborgen gebrek en kan jij de koopovereenkomst ontbinden. Als je de ontbinding van de koopovereenkomst inroept, zou je ook kunnen aanvoeren dat de verkoper bedrog heeft gepleegd bij de verkoop. Heeft de verkoper melding gemaakt van de bouwovertreding, dan kan jij dit als koper aanwenden om een lagere prijs te bedingen.