Investeren in het huis van je partner

Je (nieuwe) partner heeft al een huis. Jij bent bereid mee de lening af te betalen of je wilt bijdragen aan de renovatie of de verbouwing. Prima zolang alles goed loopt. Maar durf - of je dat nu leuk vindt of niet - het worstcasescenario onder ogen te zien: wat als jullie uit elkaar gaan of als je partner-eigenaar overlijdt? Kan je je inbreng recupereren? Erf je als je partner iets overkomt? En heb je inspraak in wat er met het huis gebeurt?Door te investeren in het onroerend goed van je partner, word je geen mede-eigenaar. Ook niet als je huwt, tenzij je partner het huis inbrengt in het gemeenschappelijke vermogen. De eigenaar van een huis of appartement is diegene op wiens naam dat vastgoed staat in de aankoopakte. Woon je feitelijk samen, dan beslist alleen je partner-eigenaar over de verkoop, ook al is het de gezinswoning. Je partner kan je dan letterlijk aan de deur zetten. Dat is niet het geval als je trouwt of wettelijk samenwoont. Dan kan de partner die eigenaar is de woning niet verkopen of hypothekeren zonder instemming van de andere partner, zolang het om de gezinswoning gaat. Wat uiteraard niet meer het geval is als je uit elkaar gaat.Je hebt meebetaald voor de verbouwingswerken van het huis van je partner. Daar later een vergoeding voor vragen is niet zo eenvoudig en lukt lang niet altijd. Je moet drie zaken goed in het oog houden.1. Hou alle bewijzen bij!Je moet bewijzen dat je effectief geld hebt besteed aan het onroerend goed van je partner. Bijvoorbeeld betalingsbewijzen waaruit blijkt dat de lening of de verbouwingen van jouw rekening werden betaald. Betaalde je cash, dan zal dit bewijs al heel wat moeilijker worden.2. Je moet een rechtsgrond aantonenDaarnaast moet je kunnen aantonen dat je een rechtsgrond hebt om het geïnvesteerde - bedrag terug te vragen van je partner. Je kan bijvoorbeeld zeggen dat je hem het geld hebt geleend.3. Zet alles op papier!De wet eist een schriftelijke overeenkomst als het over een lening meer dan ? 375 gaat. Wil je dus aantonen dat je een lening van bijvoorbeeld ? 10.000 gaf, en je heb geen schriftelijk contract, dan zal je vordering vaak door de rechtbank worden afgewezen. Zet daarom de afspraken die je met je partner maakt altijd op papier.Geef daarin aan hoeveel je investeert, waarin juist en of en hoe dat bedrag moet worden terugbetaald.Vermeld of er interest moet worden betaald en of je deelt in de meer- of minwaarde van het goed.Zorg dat de overeenkomst wordt opgesteld in de vorm die de wet voorschrijft. De naam en het adres van beide partijen moeten erin worden vermeld en de overeenkomst moet worden opgesteld in evenveel originele exemplaren als er partijen zijn. Elke partij moet een origineel exemplaar ontvangen. Plaats allebei je handtekening onderaan het document en een paraaf op elke pagina.Jouw partner is gescheiden en wil het huis van zijn/haar ex-partner overkopen. Jij wil hier mee in investeren. Verschillende oplossingen zijn dan denkbaar. Om ook hier te vermijden dat je later - mocht het tot een breuk komen - je investering niet kan recupereren, zet je de afspraken best duidelijk op papier.Jullie kunnen samen geld lenen. Maar het is niet omdat je mee een leningovereenkomst tekent en mee betaalt, dat je ook eigenaar van het huis wordt. Samen lenen geeft je ook geen voldoende basis om later je geld terug te vragen. Daarover moet je met je partner onderling een schriftelijke overeenkomst maken.Je kan een deel van het huis kopen. Alleen is dit een vrij dure oplossing want je zal registratierechten moeten betalen. En die liggen heel wat hoger dan het delingsrecht dat je partner betaalt omdat hij/zij als mede-eigenaar zijn/haar ex uitkoopt. Het registratierecht bedraagt 10% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. Het delingsrecht bedraagt 1% op de volledige som in Wallonië en Brussel, en 1% voor gehuwden en wettelijke samenwoners die uit elkaar gaan in Vlaanderen. Feitelijke samenwoners betalen 2,5% op de volledige som in Vlaanderen.Jullie kunnen ook in twee stappen werken: eerst koopt je partner het huis over van zijn/haar ex en betaalt daarvoor een delingsrecht van 1% of 2,5% op de volledige som. Daarna trouwen jullie en brengt jouw partner het huis in het gemeenschappelijk vermogen in via het huwelijkscontract. Deze oplossing is heel wat goedkoper dan de vorige, maar uiteraard enkel mogelijk als er een gemeenschappelijk vermogen is.Stel dat je partner het huis al eerder had overgekocht van zijn/haar ex en daar een leningovereenkomst voor gesloten heeft. Dan kan jij je partner geld lenen en een leningovereenkomst sluiten. Ook hier is het weer van belang die correct op papier te zetten en afspraken te maken over wanneer de lening moet worden terugbetaald, of er interesten verschuldigd zijn, of er al dan niet mee gedeeld wordt in een eventuele meerwaarde.Wat de vergoeding betreft die je kan vragen omdat je geld hebt geïnvesteerd in het huis van je partner, maakt het niet uit of je getrouwd bent of samenwoont. Zelfs als je trouwt onder het wettelijk stelsel (gemeenschap van aanwinsten) en er dus een gemeenschappelijk vermogen is, moet je nog altijd je investering bewijzen én een rechtsgrond aantonen om te worden vergoed. Toch wanneer je met je eigen geld investeert in het eigen goed van je partner - een goed dat hij/zij al had voordat jullie trouwden (er gelden andere regels als het gemeenschappelijke vermogen investeert in een eigen goed).Wanneer jullie ervoor kiezen om te trouwen onder het wettelijk stelsel kan je partner wel het huis inbrengen in het gemeenschappelijke vermogen. Dit kan ook als je trouwt met scheiding van goederen en een beperkt gemeenschappelijk vermogen toevoegt.Wat gebeurt er als je partner zou overlijden? Mag je dan in zijn/haar woning, waarin je hebt geïnvesteerd, blijven wonen? Het feit dat je geld stak in het huis van je partner geeft je geen extra rechten!Kiezen jullie ervoor om feitelijk samen te wonen, dan heb je helemaal geen erfrecht. Je partner kan wel een testament maken waarin hij/zij jou als erfgenaam aanduidt en je bijvoorbeeld het vruchtgebruik van de woning of een recht van bewoning nalaat, maar een testament kan nooit de reserve van de kinderen van je partner aantasten.Opteren jullie om wettelijk samen te wonen (via een verklaring bij de burgerlijke stand van je gemeente), dan heb je een beperkt wettelijk erfrecht. Je erft dan het vruchtgebruik van het huis en de huisraad, tenzij een testament dat anders bepaalt. In een testament kan je partner je méér toekennen, maar evengoed kan je partner erin zetten dat je niets krijgt. Een testament kan het erfrecht van de wettelijke samenwoner opzij zetten! Ook belangrijk om weten: een wettelijke samenwoning kan altijd door één van de partners eenzijdig ongedaan gemaakt worden.Kiezen jullie ervoor om te trouwen, dan ben je automatisch erfgenaam van elkaar. Jij erft dan het vruchtgebruik van het huis en de huisraad van je partner, ook al was het huis enkel zijn/haar eigendom. De kinderen van jouw partner kunnen je niet uit de woning zetten. Via een testament of huwelijkscontract kan je nog meer rechten krijgen.