Geregeld krijgen we vragen van lezers die mee willen investeren in vastgoed dat eigendom is van hun partner. Zoals de vraag van Nathalie, die samen met haar echtgenoot Erik de verbouwing van zijn huis wil financieren.
...

Geregeld krijgen we vragen van lezers die mee willen investeren in vastgoed dat eigendom is van hun partner. Zoals de vraag van Nathalie, die samen met haar echtgenoot Erik de verbouwing van zijn huis wil financieren. "Mijn man heeft een huis geërfd. Dat willen we nu samen gaan verbouwen, zodat we er over een tijdje kunnen intrekken. Ik wil die verbouwingen mee financieren, dan kan het huis onze nieuwe gezinswoning worden. Mijn man heeft nog een huis dat zijn eigendom is en ik heb een eigen appartement. We zijn getrouwd met scheiding van goederen. De notaris raadt ons aan een beperkte gemeenschap te creëren met daarin het huis dat mijn man heeft geërfd en mijn eigen appartement, zodat er een evenwicht is in wat we beiden inbrengen in de gemeenschap. Samen hebben we geen kinderen, mijn echtgenoot heeft wel één dochter uit een vorig huwelijk. Stel dat mijn man eerst overlijdt, dan erf ik samen met mijn stiefdochter deze gemeenschap, waar dan ook mijn eigen appartement in zit. Hoe kan ik mee investeren en er toch voor zorgen dat ik mijn onafhankelijkheid behoud?" We legden de vragen en bezorgdheden voor aan notaris Carol Bohyn, woordvoerder van Notaris.be. Is een gemeenschappelijk vermogen creëren een goede keuze? Notaris Carol Bohyn: "Als Nathalie mee betaalt voor de verbouwingen van Eriks huis, maakt dat haar nog geen mede-eigenaar. De eigenaar van een pand is degene op wiens naam het vastgoed staat in de akte. Door het huis in een gemeenschappelijk vermogen onder te brengen, wordt Nathalie mede-eigenaar en dat heeft andere erfrechtelijke gevolgen. Vroeger was er ook de woonbonus, waar beide partners dan van konden genieten, maar die is sinds dit jaar afgeschaft. En verder zorgt deze keuze ook voor een heel ander gevoel: investeren in een huis waar je ook eigenaar van bent, voelt toch heel anders." Ben je verplicht allebei iets in dat gemeenschappelijk vermogen in te brengen? En zo ja, moeten beide delen in evenwicht zijn? Notaris Bohyn: "Je bent absoluut niet verplicht om allebei iets in het toegevoegde gemeenschappelijke vermogen in te brengen. Elk deel mag zo groot of zo klein zijn als je zelf wil. Nathalie en Erik zouden hier dus perfect kunnen kiezen om enkel de nieuwe gezinswoning in dat gemeenschappelijke vermogen onder te brengen." Erik en Nathalie gaan in een huis wonen dat Erik geërfd heeft. De gezinswoning is juridisch beschermd. Maar wat houdt dat precies in? Notaris Bohyn: "Belangrijk hier is het feit dat Erik en Nathalie getrouwd zijn. De gezinswoning is inderdaad beschermd voor de partner die geen eigenaar is, maar dat geldt enkel voor wie getrouwd is of wettelijk samenwoont. Als Nathalie mede- eigenaar wordt, mag haar echtgenoot de gezinswoning niet zomaar verkopen of er een hypotheek op nemen, zonder dat zij daar mee over beslist. Dat zou wel het geval zijn als ze feitelijk samenwoonden." Mag Nathalie in het huis blijven wonen als Erik overlijdt? Notaris Bohyn: "Als Nathalie en Erik het huis niet gemeenschappelijk maken, dan blijft het een eigen goed van Erik. Doordat ze gehuwd zijn, erft Nathalie het vruchtgebruik op de nalatenschap als Erik eerst overlijdt, en dus ook op het huis waar ze samen wonen. De dochter van Erik erft dan de naakte eigendom. Dat kan voor vervelende situaties zorgen. Nathalie moet dan telkens met Eriks dochter overleggen over investeringen, kosten,... En voor Eriks dochter kan het heel lang duren voor ze de volledige eigendom van het huis van haar vader krijgt." Kan de dochter van Erik Nathalie dwingen tot een verkoop van het huis en haar vruchtgebruik afkopen? Notaris Bohyn: "Neen, dat kan ze niet doen. Het vruchtgebruik op de gezinswoning is beschermd voor Nathalie. Eriks dochter kan wel vragen om Nathalies vruchtgebruik af te kopen, maar ze kan het niet eisen." Kan Erik in een testament Nathalie een uitgebreider recht op zijn huis toekennen, zodat het niet tot een verdeling naakte eigendom-vruchtgebruik komt? Notaris Bohyn: "Erik kan in een testament de volle eigendom van zijn huis naar Nathalie laten gaan, maar zijn dochter heeft altijd recht op haar reservataire deel: de helft van de erfenis in blote eigendom. Als de reserve van de dochter wordt aangetast, kan ze inkorting vragen van Nathalie. Dan moet Nathalie een deel van de waarde van het huis aan haar stiefdochter uitbetalen. Bij niet gemeenschappelijke kinderen, zoals dat bij Nathalie en Erik het geval is, kan het koppel het erfrecht van de kinderen niet uitstellen door in eerste instantie alles aan mekaar na te laten. Dat kunnen ze enkel doen tegenover gemeenschappelijke kinderen." Kan Erik er omgekeerd voor kiezen om zijn dochter meer toe te kennen? Kan hij het erfrecht van Nathalie beperken? Notaris Bohyn: "Ja, dat kan. Hij kan dat doen in een testament of via een clausule in de huwelijksovereenkomst: de Valckeniersclausule. In het laatste geval kan hij het verst gaan en vastleggen dat Nathalie enkel nog het recht heeft om na zijn overlijden zes maanden (het minimum) in het huis te blijven wonen. Dit is enkel mogelijk omdat het hier om een niet-gemeenschappelijk kind gaat. Hadden Erik en Nathalie samen kinderen, dan kon Erik het vruchtgebruik van Nathalie niet inperken tot een bewoningsrecht." Kunnen (stief)ouders en kinderen hierover vandaag afspraken maken in een erfovereenkomst? Notaris Bohyn: "Sinds 2018 kunnen ouders en kinderen inderdaad vooraf bepaalde afspraken maken in een erfovereenkomst. Eriks dochter kan in de overeenkomst laten vastleggen dat ze akkoord gaat met een bepaalde regeling. Maar de erfovereenkomst kan enkel gaan over een schenking of een toebedeling die al heeft plaatsgevonden en de toekomstige gevolgen ervan. Wat niet kan, is dat er wordt overeengekomen dat het huis bij overlijden van de ouder naar de stiefouder gaat." Wat als Nathalie toch mede-eigenaar wordt door het huis in het gemeenschappelijke vermogen op te nemen? Notaris Bohyn: "In dat geval is Nathalie, bij het overlijden van Erik, eigenaar van de helft. Van de andere helft erft ze het vruchtgebruik en Eriks dochter de naakte eigendom. Maar ook dan zit je met de verdeling naakte eigendom-vruchtgebruik." Kan Nathalie het geld dat ze nu in de verbouwingswerken steekt, later bij een scheiding recupereren? Notaris Bohyn: "Hebben Nathalie en Erik het huis in een gemeenschappelijk vermogen opgenomen, dan ligt het eraan hoe het huwelijkscontract is opgemaakt. Daarin kan bijvoorbeeld staan dat Erik, bij een scheiding, het huis terugkrijgt, mits hij Nathalie een vergoeding betaalt. Maar er kan ook in staan dat Erik niet het recht heeft om het huis terug te vorderen, maar enkel het recht heeft om de initiële waarde te recupereren." "Hebben Nathalie en Erik het huis niet in het gemeenschappelijke vermogen opgenomen, dan heeft Nathalie ook recht op een vergoeding voor haar geïnvesteerde geld. Dit werkt via vergoedingsrekeningen. Zij zal moeten aantonen dat ze investeerde met haar eigen geld, wat in dit geval niet zo moeilijk is, vermits het koppel getrouwd is met scheiding van goederen. Verder moet ze ook aantonen dat ze in dit bepaald vastgoed heeft geïnvesteerd. Dat kan ze doen aan de hand van facturen." "Nathalie recupereert dan de som die ze geïnvesteerd heeft, maar ook een stuk van de meerwaarde die het huis daardoor gekregen heeft. Omdat ze getrouwd zijn, geldt dit ook als het huis niet gemeenschappelijk wordt gemaakt."