Inflatie en stijgende rente duwen huurprijzen omhoog

Toch was vorig jaar een atypisch jaar voor de Vlaamse huurmarkt. Voor het eerst sinds vele jaren werden nieuwe verhuringen minder snel duurder dan lopende huurcontracten. Normaal gezien is die trend altijd omgekeerd. De inflatie bedroeg 10% tot 11%, terwijl nieuwe verhuringen in 2022 ‘slechts’ 4,7% duurder waren, wat wel nog steeds neerkomt op een verdubbeling ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen steeg van 778 euro in 2021 tot 815 euro in 2022.

In samenwerking met Korfine publiceerde CIB de nieuwste editie van de Huurbarometer. Die blikt terug op de huurprijsevolutie sinds 2018 en laat dus toe om de belangrijkste trends over de afgelopen vijf jaar in kaart te brengen. De Huurbarometer bevat ook steeds meer gegevens om de vinger aan de pols te houden op de huurmarkt.

De huurprijsstijging van 4,7% is merkelijk hoger dan de voorgaande jaren. In 2021 steeg de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen met 2,2%, in 2020 met 2,3%, in 2019 met 2,5% en in 2018 met 2,4%. De opvallende stabiliteit qua stijgingspercentage kende in 2022 dus een trendbreuk door de hoge inflatie.

Grote vraag

Andere reden voor hogere prijsdruk: de opvallend hoge vraag naar kwalitatieve huurpanden. Daar waar de koopmarkt vertraagde in de tweede helft van 2022 kon hetzelfde niet gezegd worden van de huurmarkt. Vastgoedkantoren signaleren dat de stijgende intrestvoeten voor hypothecaire kredieten effect beginnen te hebben en huishoudens op de huurmarkt houden. De vraag naar huurwoningen is erg hoog. Het aantal kandidaturen per pand is stevig toegenomen. De dalende betaalbaarheid van een aankoop laat zich voelen op de huurmarkt.

De gemiddelde huurprijs steeg in 2022 met 37 euro. Dat is opnieuw opvallend meer dan de voorbije jaren: 17 euro in 2021 en 2020, 18 euro in 2019 en opnieuw 17 euro in 2018. De eerste indicaties bij CIB en Korfine geven aan dat de stijging van de huurprijzen in 2023 hoger blijft dan gemiddeld.

Overigens valt op dat de Vlaamse evolutie van de huurprijzen zeer gelijk loopt met die in andere gewesten. In Brussel steeg de huurprijs in 2022 met 4,2% tot 1.154?, in Wallonië met 4,6% tot 759?. Respectievelijk kwamen er daar 47? en 33? bij.

Vooral appartementen

De appartementen zijn dominant op de huurmarkt. 71,7% van alle verhuringen in 2022 had betrekking op een appartement. “Dat is een record. Het aandeel van de appartementen stijgt overigens ieder jaar”, weet Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB Vlaanderen. “De appartementen zijn normaliter een baken van stabiliteit, met prijsstijgingen van 1,9% in 2018, 2,4% in 2019, 2,3% in 2020 en 2,6% in 2021. In 2022 zagen we echter een stevige toename van het groeipercentage tot 4,1%. Waardoor er in totaal 31? gemiddeld bij kwam.

De appartementen zijn daarmee niet het snelst stijgende woningtype. De halfopen bebouwingen (6,8% van de markt) stegen even snel in prijs; bij de rijhuizen (12,6% van de markt; +5,3%) en de vrijstaande woningen (5,1% van de markt; + 5,9%) namen de prijzen nog meer toe. Opvallend is de trendbreuk bij de kamers (+8,8%) en studio’s (+9,3%). Al lijkt hier wel sprake van een compensatie voor het jaar 2020, toen studio’s en kamers respectievelijk 3,3% en 1,5% goedkoper werden. Deze woningtypes voelden een sterker effect van corona dan de andere.

Rake klappen

Kristophe Thijs: “De huurmarkt bevindt zich op een kantelpunt. De stijgende rentes doen vrezen dat steeds meer mensen richting huren zullen worden gedwongen. We hebben de huurmarkt meer dan ooit nodig. We roepen het beleid op alle niveaus op om zich daar goed bewust van te zijn. De huurmarkt heeft ook klappen te verwerken gekregen. De maatregelen inzake indexatie zijn hard aangekomen bij verhuurders.

De huurmarkt heeft het ook op andere vlakken te verduren gekregen, zoals met de verhoging van de registratierechten naar 12% en de scheefgetrokken discussie over het langetermijnsparen. Waardoor de enige fiscale ondersteuning voor investeringen in huurwoningen vanaf 1 januari 2024 wegvalt.

Het opentrekken van de MijnVerbouwPremie en de MijnVerbouwLening naar verhuurders is dan weer positief. Maar, er is dermate grote vraag dat de aanvragen niet vlot lopen. In VME’s ligt het proces zelfs stil tot begin april.

En dan is er nog het echte zwaard van Damocles: de blauwdruk fiscale hervorming van minister Van Peteghem. Met daarin via de reële huurinkomsten een belastingverhoging van honderden miljoenen euro’s en een verhoging van het BTW-tarief op renovatie van 6% naar 9%. Later dit jaar zullen we vanuit CIB ons memorandum publiceren richting de politiek. Één van de kernboodschappen daarvan zal opnieuw moeten zijn: koester onze private verhuurders. Zonder hen is van een betaalbare woningmarkt geen sprake.”