In de clinch met uw aannemer

Als een aannemer zijn beloften niet houdt, hoe kan u dan een conflict vermijden?

Inhoud:

– De aannemer daagt niet (tijdig) op
– Er duiken gebreken op
– De factuur is veel te hoog

U bouwt een nieuwe woning of voert werken uit aan het huis waarin u woont: een nieuwe keuken, een moderne tegelvloer of – waarom niet – een zwembad in de tuin. De kans is groot dat u daarbij een beroep doet op een aannemer, als het een nieuwbouw betreft zelfs meer dan één. Vaak is het werk perfect in orde en kunt u snel genieten van het resultaat. Soms loopt het echter fout: uw aannemer daagt niet op, zijn werk vertoont allerlei gebreken of hij stuurt een veel te hoge rekening.

De aannemer daagt niet (tijdig) op

Zeker als u met verschillende aannemers werkt, is het van groot belang dat die tijdig de werken aanvatten en ze tot een goed einde brengen. Temeer daar de ene aannemer vaak maar kan beginnen met zijn taak zodra de andere klaar is. Om de keuken te kunnen plaatsen moet er eerst gevloerd zijn, om maar één voorbeeld te noemen. Een aannemer die niet tijdig opdaagt, is dan ook een streep door uw rekening. Hoe kunt u dergelijke problemen vermijden?

Mogelijkheid 1: Probeer duidelijke afspraken te maken in de overeenkomst die u met de aannemer afsluit. Hierin laat u expliciet opnemen wanneer de werken (uiterlijk) moeten worden aangevat en binnen welke termijn ze moeten worden voltooid. Wellicht zult u wel wat overtuigingskracht nodig hebben om uw aannemer een dergelijke verbintenis te laten tekenen. Hoe meer werk hij heeft, hoe minder snel hij geneigd zal zijn zich te binden aan een bepaalde datum. Tracht alleszins minstens een termijn af te spreken voor de uitvoering van de werken en die ook op papier te zetten.

WEETJE: U kunt in het contract ook een sanctie opnemen. Zo zou u kunnen bepalen dat de aannemer een schadevergoeding moet betalen per dag vertraging. Of dat de overeenkomst bij niet-tijdige aanvatting van de werken kan ontbonden worden.

TIP Als u zulke clausule opneemt, voeg er dan veiligheidshalve aan toe dat de schadevergoeding (ev. de ontbinding) “van rechtswege en zonder ingebrekestelling” verschuldigd is (tot stand komt).

Mogelijkheid 2: Is er contractueel niets overeengekomen over de aanvangsdatum of de uitvoeringstermijn, dan dient de aannemer zijn werk aan te vatten en uit te voeren binnen een redelijke termijn. Gebeurt dat niet, dan kunt u uw aannemer in gebreke stellen via een aangetekende brief om alsnog het nodige te doen. Reageert hij ook na uw aangetekende brief (met aanmaning) niet, dan kunt u naar de rechtbank stappen om daar de ontbinding van de aannemingsovereenkomst te vragen (en/of een schadevergoeding). Daarvoor schakelt u het best een advocaat in.

LET OP! Zelf de overeenkomst als ontbonden beschouwen en een andere aannemer vragen om de werken te komen uitvoeren, is uit den boze! De kans dat de eerste aannemer een schadevergoeding van u vordert omdat hij het werk niet (verder) kan uitvoeren, is bijzonder groot. De meeste rechters kennen deze schadevergoeding (die aanzienlijk kan zijn) ook toe.

Mogelijkheid 3: Misschien hebt u niet de tijd om naar de rechtbank te stappen, omdat de volgende aannemer al staat te wachten om aan zijn taak te beginnen, bijvoorbeeld. Of omdat u zo snel mogelijk wilt verhuizen. In dat geval bestaat er nog een optie – in het jargon de buitengerechtelijke ontbinding genoemd. In welbepaalde gevallen kunt u de overeenkomst namelijk zelf als ontbonden beschouwen, ook als er geen ontbindend beding in de overeenkomst staat.

LET OP! Het is belangrijk dat u eerst de aannemer in gebreke stelt en hem erop wijst dat u de overeenkomst als ontbonden zult beschouwen als hij de werken niet binnen een bepaalde termijn uitvoert. Pas als die termijn verstreken is, kunt u de ontbinding vaststellen. Voorwaarde is uiteraard dat de tekortkoming voldoende ernstig is en de zaken zo dringend zijn dat een tussenkomst van de rechtbank niet kan afgewacht worden. U moet werkelijk kunnen aantonen dat uw beslissing dringend is, want als uw aannemer naar de rechter stapt en u de hoogdringendheid niet kunt bewijzen, dan zult u een schadevergoeding moeten betalen. Laat u dan ook goed adviseren vooraleer u zulke verregaande stap onderneemt.

Terug

Er duiken gebreken op

Verschijnt uw aannemer op tijd op de werf, maar is het resultaat van zijn werk niet zoals het zou moeten zijn, dan zijn er twee mogelijkheden. De gebreken kunnen onmiddellijk zichtbaar zijn maar het is ook mogelijk dat ze pas na enige tijd opduiken.

Zichtbare en verborgen gebreken.

Gebreken zijn zichtbaar als u ze kunt vaststellen bij een eerste aandachtig onderzoek van de woning. De vloertegels liggen schots en scheef, de afmetingen van de keukenkasten zijn niet correct, het parket is in een andere houtsoort als degene die u besteld had, de ramen in een verkeerde kleur,... Het moet daarbij wel degelijk gaan om een gebrek dat u als leek kunt zien.
Mankementen of gebreken die u bij de oplevering nog niet kunt vaststellen, zijn verborgen. Bijivoorbeeld: na zes maand lekt het dak of er treden scheuren op in vloeren of muren, het parket komt na enkele maanden los,...

TIP Maak regelmatig foto’s van de werken. Met de digitale camera’s waarover we tegenwoordig beschikken, zijn de kosten hiervan verwaarloosbaar en toch kunnen ze als bewijsmateriaal goud waard zijn.

Voorlopige en definitieve oplevering

Bij een nieuwbouw wordt meestal gewerkt met een voorlopige en een definitieve oplevering. De voorlopige oplevering gebeurt na het einde van de werken, de definitieve een jaar later. Kijk in dit verband na welke betekenis uw aannemingsovereenkomst aan de begrippen voorlopige en definitieve oplevering geeft. Houd er rekening mee dat in deze overeenkomst kan staan dat u de uitvoering van de werken aanvaardt als u de factu(u)r(en) van de aannemer zonder voorbehoud betaalt. Het is ook best dat u uw nieuwe huis niet gaat bewonen voor de voorlopiege oplevering heeft plaatsgevonden. Neemt u de sleutels van uw nieuwe huis in ontvangst zonder voorbehoud, dan kan dit inderdaad beschouwd worden als een aanvaarding van de werken. Wees dus voorzichtig!
Gaat het om kleinere werken, dan is er vaak maar één enkele oplevering.

Zichtbare gebreken: hoe gaat u te werk?

Na de voorlopige oplevering kunt u in principe geen zichtbare gebreken meer inroepen. Daarom is het belangrijk dat u goed reageert. Bij de voorlopige oplevering overloopt u alle punten met uw aannemer, bijgestaan door uw architect. Heeft hij alles uitgevoerd zoals het beschreven staat in de contractuele documenten (het plan, het bestek, het contract...) en u vindt geen zichtbare fouten en gebreken, dan aanvaardt u de voorlopige oplevering. Is dat niet het geval dan zijn er twee mogelijkheden:

Mogelijkheid 1: U aanvaardt de oplevering onder voorbehoud. U laat een pv opmaken waarin alle onvolkomenheden vermeld worden en u voegt er de termijn aan toe waarbinnen ze hersteld moeten worden.

Mogelijkheid 2: U aanvaardt de oplevering niet omdat de gebreken te ernstig zijn. U laat dit aan uw aannemer weten d.m.v. een aangetekende brief. Uiteraard hoeft u niet noodzakelijk te wachten tot de (voorlopige) oplevering om gebreken te melden. Als u bij een tussentijds bezoek aan de woning zaken vaststelt , dan laat u dat het best op dat moment al weten. Wellicht kan er dan nog een mouw aan gepast worden.

WEETJE Een uitzondering op het principe dat u geen zichtbare gebreken meer kunt inroepen na de voorlopige oplevering, bestaat voor gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stevigheid van het gebouw of van een gedeelte daarvan aantasten. Normaal wordt contractueel bepaald dat de 10-jarige termijn waarbinnen u uw aannemer of architect aansprakelijk kunt stellen voor dit soort gebreken begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering.

Verborgen gebreken: hoe gaat u te werk?

Krijgt u te maken met een verborgen gebrek, dan moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de ernst.

Mogelijkheid 1: Gaat het om een gebrek dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengt (bijv. er is een probleem met de funderingen waardoor de muren verzakken of de dakconstructie is niet in orde), dan geldt de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Wanneer u een gebrek opmerkt brengt u uw aannemer of architect daarvan op de hoogte met een aangetekende brief.

Mogelijkheid 2: Is er sprake van lichtere verborgen gebreken (bijv. de meeste barsten in muren en vloeren) , dan geldt de tienjarige aansprakelijkheid niet! U moet deze gebreken inroepen binnen een korte termijn. Hoe lang deze termijn is, is niet wettelijk bepaald. Hij kan vermeld staan in de aannemingsovereenkomst maar als het tot een conflict komt, kan ook de rechter hem bepalen.
Een voorbeeld uit de rechtspraak: de dakbedekking van een plat dak wordt vervangen. Vijf jaar later merkt de eigenaar dat er blaasvorming is ontstaan. Pas vier jaar later dagvaardt de eigenaar de dakwerker. Omdat de blaasvorming van de dakbedekking geen invloed heeft op de stabiliteit van de dakconstructie en dus geen ernstig verborgen gebrek was, oordeelde de rechter dat vier jaar een te lange termijn was om de aannemer te dagvaarden. De eigenaar kreeg geen schadevergoeding.

Terug

De factuur is veel te hoog

Als de factuur van de aannemer correct is en zijn werk degelijk, dan betaalt u de factuur allicht met de glimlach. Maar wat als u geen goede afspraken hebt gemaakt en een factuur krijgt voorgeschoteld waarvan u achterover valt? Of als u wel degelijk een prijsafspraak hebt gemaakt, maar de factuur uiteindelijk heel wat hoger blijkt te liggen dan wat u had afgesproken?

Mogelijkheid 1: Het is alleszins belangrijk dat u – voor de werken aanvangen – aan de aannemer een bestek vraagt, en dit bij voorkeur op papier want anders hebt u geen bewijs van de gemaakte afspraken. Hebt u geen prijsafspraak met de aannemer gemaakt (dat gebeurt wel eens voor kleinere werkjes), dan kunt u na het beëindigen van de werken weinig beginnen tegen zijn factuur. De aannemer mag u dan namelijk de gebruikelijke prijs aanrekenen. Enkel wanneer zijn prijs niet redelijk is, kunt u zijn factuur betwisten. Doe dit met een aangetekende brief waarin u uw bedenkingen formuleert. Vindt u samen geen oplossing, dan is het de rechtbank die de knoop zal moeten doorhakken. De kans bestaat dat de rechter een deskundige zal aanstellen.

Mogelijkheid 2: U kunt met de aannemer ook een tarief per uur afspreken. In dat geval moet u wel strikt de uren die de aannemer presteert in het oog houden. U kunt vragen om met prestatiebladen per dag te werken waarop de aannemer aangeeft wie er precies die dag op de werf was en hoelang. Door die prestatiebladen dagelijks beiden te ondertekenen, vermijdt u eventuele problemen. Doet u dit niet, en blijkt ook hier de latere factuur van de aannemer overdreven (het aantal uren dat wordt aangerekend ligt beduidend hoger dan de werkelijk gepresteerde uren), dan probeert u tot een regeling met de aannemer te komen. Komt die er niet, dan bestaat ook hier het risico dat de rechtbank dient te beslissen, waarbij eventueel een deskundige moet worden aangesteld.

Mogelijkheid 3: Een ander denkbaar systeem bestaat erin dat de aannemer zich ertoe verbindt de werken uit te voeren tegen een vaste prijs. Bij private werken in woningen wordt vaak op die manier gewerkt. Is dit bij u het geval, ga dan na of er in de aannemingsovereenkomst geen clausules staan waardoor de prijs in bepaalde omstandigheden toch kan worden herzien (bijv. in geval van stijging van de prijzen van bepaalde materialen – wat sinds januari 2008 het geval is voor veel bouwmaterialen). Zorg er ook hier voor dat de vaste prijs alleszins op papier staat en dat uit de overeenkomst duidelijk blijkt welke werken de aannemer precies tegen de afgesproken prijs zal uitvoeren.

Terug

Meer info:

Interessante websites over (ver)bouwen:

• www.livios.be, klik op Bouwpartners voor meer informatie over aanneming.
• www.confederatiebouw.be, klik op Bouwen/Verbouwen.