© belgaimage

Hoe correct op vastgoed bieden?

Jan Roodhooft Advocaat

Als je een bod wil doen op vastoed, vraagt de verkoper of vastgoedmakelaar je meestal om dat op papier te zetten. Waarop moet je dan allemaal letten?

Je mag een bod op een huis mondeling uitbrengen. Alleen zal de verkoper of vastgoedmakelaar dan allicht vragen om dat bod toch op papier te zetten, zodat er een bewijs is dat je effectief een bod hebt uitgebracht. Weiger je om dat te doen, dan loop je een (beperkt) risico dat met jouw bod geen rekening zal worden gehouden of dat de makelaar jouw bod niet eens doorgeeft aan de verkoper.

Wat zet je op papier?

Als je je bod op papier zet, geef dan aan van wie het bod precies uitgaat. En neem meteen een clausule op dat ook een door jou aan te duiden derde het onroerend goed eventueel kan kopen (bv. een vennootschap). Verder is het belangrijk om duidelijk te vermelden op welk onroerend goed je een bod uitbrengt en op welke kadastrale percelen jouw bod precies betrekking heeft. Geef ook aan welke prijs je bereid bent om te bieden.

Verduidelijk onder welke voorwaarden en modaliteiten je het onroerend goed wil kopen. Wil je bijvoorbeeld niet dat er een erfdienstbaarheid rust op het onroerend goed of dat het onverhuurd aan jou wordt verkocht, zet dat dan in je bod. Nog beter is het om aan je bod een ontwerp van verkoopovereenkomst (compromis) te hechten, waarbij je in je bod meteen aangeeft dat je het onroerend goed wil kopen onder de voorwaarden die in het compromis staan. Vraag jouw notaris om je een ontwerp van compromis te bezorgen. Zo vermijd je latere discussies.

De termijn

Koppel verder ook een termijn aan je bod, bijvoorbeeld een periode van 10 dagen. Zo vermijd je dat je zelf te lang vastzit aan je bieding. Bovendien zorg je er zo voor dat de verkoper binnen een korte termijn een standpunt moet innemen en hij je bod niet zomaar lange tijd achter de hand kan houden, terwijl hij intussen alsnog tracht om een betere prijs te krijgen.

Koppel je geen termijn aan je bod, dan geldt het eigenlijk voor onbepaalde duur. Je kan het dan wel na een tijd intrekken. Maar dat kan niet zomaar van de ene dag op de andere. Wil je je bod intrekken, geef de verkoper dan nog een laatste termijn (bijvoorbeeld 14 dagen) waarin hij je bod alsnog kan aanvaarden.

Bindend?

Een bod doen is niet vrijblijvend. Als de verkoper het bod kan bewijzen en het ook aanvaardt, zit je aan je bod vast. Laat je je bod kennen via mail of sms, dan riskeer je dat het als een voldoende bewijs wordt beschouwd. Wil je uiteindelijk toch niet kopen, dan riskeer je een schadevergoeding te moeten betalen aan de verkoper. Die zal dan wel zijn schade moeten aantonen. Een schadevergoeding van zowat 10% van de verkoopprijs is gebruikelijk. Iets anders wordt het als de verkoper akkoord gaat dat er toch geen verkoop tussen jullie beiden tot stand komt.

Voor de verkoper is jouw bod totaal niet bindend, zelfs niet als je de vraagprijs biedt. De verkoper kan dus perfect beslissen om niet aan jou te verkopen. Wat jij wel kan doen is de verkoper om een optie vragen, waarbij hij je gedurende een afgesproken termijn het recht geeft het pand tegen een afgesproken prijs te kopen en hij zich engageert het vastgoed intussen niet aan iemand anders te verkopen. Je kan die optie vragen, maar de verkoper is niet verplicht ze je te geven. En hij kan er ook een optieprijs voor vragen.

Opschortende voorwaarde

Als je een bod doet op een onroerend goed waarvoor je (zoals de meeste mensen) moet lenen, dan weet je vaak nog niet of de bank je wel zal volgen in je plannen en of je de lening effectief zal krijgen. Het is dan ook belangrijk dat je in je bod vermeldt dat, als de verkoper je bod aanvaardt, je wenst dat er een opschortende voorwaarde geldt in verband met het krijgen van een woonkrediet. Vermeld meteen welk bedrag je wil gaan lenen voor de aankoop. Ook andere opschortende voorwaarden kunnen worden vermeld (bv. een stedenbouwkundige vergunning bemachtigen). Het krijgen van een asbestattest als opschortende voorwaarde opnemen kan niet. Zonder asbestattest kan er geen compromis worden getekend.

Neem het verkrijgen van een woonkrediet als opschortende voorwaarde op in je bod.

Betalen om een bod te doen?

Vraagt de verkoper of makelaar om een som te betalen – een soort voorschot – om een bod te kunnen doen, ga daar dan niet op in. Er is geen enkele reden om zo’n bedrag te betalen. Aanvaardt de verkoper jouw bod en wordt er een compromis getekend, dan wordt er veelal wel gewerkt met een voorschot. Stort het voorschot niet rechtstreeks aan de verkoper, maar vraag dat het wordt geblokkeerd op een rekening van de notaris (of van de vastgoedmakelaar via wie het pand werd verkocht).

Bieden onder gesloten omslag

Het gebeurt wel eens dat de verkoper vraagt om een bod onder gesloten omslag uit te brengen. Je moet jouw schriftelijk bod dan in een gesloten omslag steken. Op het moment dat de biedingen worden gesloten, opent de verkoper de omslagen en bekijkt hij/zij de biedingen. De verkoper kan dan kiezen of hij/zij met een kandidaat-koper in zee gaat of niet, maar is niet verplicht om de koop te sluiten met de hoogste bieder. Hij/zij kan ook verkopen aan iemand die minder biedt of het pand uiteindelijk zelfs helemaal niet verkopen.

Wat de verkoper niet mag doen is een echte veiling organiseren, zoals dat bij een openbare verkoop het geval is. Hij mag dus niet alle kandidaat-kopers op dezelfde dag bij hem uitnodigen en hen tegen elkaar laten opbieden. Enkel een notaris mag een openbare verkoop organiseren.

Is een online bod bindend?

Steeds vaker wordt vastgoed online verkocht via het Biddit-platform. Dat is een initiatief van de Federatie van het Notariaat waarbij je online kan bieden op een onroerend goed. Breng je via Biddit een bod uit, dan is dat bindend. Je kan jouw bod dan niet zomaar weer intrekken. Anders dan bij een gewoon bod, kan je er evenmin voorwaarden aan koppelen. Zo kan je je bod niet afhankelijk maken van het verkrijgen van een lening, tenzij die mogelijkheid in de verkoopsvoorwaarden van het specifieke pand wordt vermeld.

Partner Content