Extra bescherming voor de huurder
De meest recente aanpassing van de huurwet die in voege is sedert 18 mei 2007 omvat zes nieuwe bepalingen die zorgen voor extra bescherming van de huurder.
Inhoud:
- De prijs afficheren
- Een lagere huurwaarborg
- Meer herstellingskosten voor de verhuurder
- Verplichte plaatsbeschrijving
- Alleen nog schriftelijke contracten
- Verplichte infobijlage
- Niet voor lopende contracten
De nieuw(st)e huurwet voorziet veranderingen op het vlak van de plaatsbeschrijving, de huurwaarborg, de herstellingskosten en de (prijs)informatie aan de huurders. De meeste wijzigingen hebben enkel betrekking op woningen die tot hoofdverblijfplaats dienen en die dus onder de zogenaamde woninghuur vallen. Maar dat is niet altijd het geval. De verplichting om de huurprijs te afficheren geldt voor “elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis”. Hieronder valt dus ook de verhuur van een tweede verblijf of een studentenkamer. En de nieuwe regeling over de plaatsbeschrijving geldt zelfs voor alle huurcontracten behalve voor pacht. Dit betekent dat ze ook van toepassing is op de verhuur van een garage of een kantoor, zelfs op handelshuur.
De prijs afficheren
Als u een woning, appartement, vakantiewoning of (studenten)kamer verhuurt, bent u verplicht de huurprijs aan te geven op elke officiële of publieke mededeling die u doet in verband met de verhuring. Dus als u een Te huur-bordje aan de woning hangt, een advertentie plaatst in de streekkrant of via het internet adverteert. Naast de huurprijs moet u ook het bedrag van de gemeenschappelijke lasten vermelden. Hieronder worden alle lasten verstaan, behalve degene die te maken hebben met het persoonlijke verbruik (bijv. water, gas en elektriciteit).
Het is de bedoeling van de wetgever de huurders op deze manier te beschermen tegen discriminatie. De verhuurder kan de prijs immers niet aanpassen in functie van bijvoorbeeld de huidskleur. Dat u de prijs moet afficheren betekent echter niet dat u de prijs later niet mag laten zakken. Stel dat u uw woning wilt verhuren tegen ?800 per maand en u afficheert deze prijs. Na twee maanden is de woning nog niet verhuurd. Dan is het geen probleem als u de woning uiteindelijk verhuurt tegen ? 750.
Wie zich niet aan deze regels houdt (wie de prijs dus niet afficheert) riskeert een boete tussen de ? 50 en de ? 200. De gemeente van de plaats waar het huis of appartement gelegen is, is bevoegd om de inbreuk vast te stellen en overtreders te vervolgen en te bestraffen.
Een lagere huurwaarborg
Tot nog toe schreef de woninghuurwet voor dat de verhuurder maximaal 3 maanden huurwaarborg kon vragen en dit bedrag moest op een geblokkeerde rekening terechtkomen. Voortaan is ook een borg van 2 maanden mogelijk.
Twee of drie maanden
Sinds 18 mei 2007 mag de verhuurder niet meer dan 2 maanden huur vragen, als de huurder de som in één keer betaalt. Net zoals vroeger moet de huurder het bedrag in principe op een geblokkeerde rekening bij de bank storten. Als de huurder niet zomaar het geld voor 2 maanden huur beschikbaar heeft, dan mag hij kiezen voor een bankwaarborg die hij dan in maandelijkse schijven mag afbetalen. Enkel in dit geval mag de verhuurder toch nog 3 maanden huur vragen, maar niet meer. Let wel, het is de huurder die mag kiezen hoe hij zijn waarborg betaalt. De verhuurder kan niet eisen dat de huurder een storting doet van twee maanden huur, bijvoorbeeld om minder solvabele huurders te vermijden.
VOORBEELD U verhuurt een huis tegen ? 800 per maand voor een periode van 3 jaar. De huurder kiest voor een bankwaarborg, zodat u een huurwaarborg mag vragen van 3 maanden huur, dus ? 2400. De huurder mag dit bedrag in vaste maandelijkse schijven betalen. De nieuwe huurwet voorziet dat het “afbetalen van de huurwaarborg in schijfjes” moet gebeuren over een maximale duur van drie jaar en ten hoogste voor de duur van de huurovereenkomst als die korter is dan drie jaar. De huurder mag dus zijn ? 2400 euro over 3 jaar spreiden en maandelijks ? 66,67 (2400/36) betalen.
Niet-volstorte huurwaarborg
Wat als de huurder uit ons voorbeeld na twee maand zou stoppen met het betalen van zijn ? 66,67? Dan moet de bank de bankwaarborg tegenover de verhuurder voldoen. In de praktijk zal de verhuurder wel over een vonnis van de vrederechter moeten beschikken voor de bank deze waarborg vrijgeeft.
Meer herstellingskosten voor de verhuurder
Vroeger kon het huurcontract bepalen dat ook grotere werken die nodig waren door ouderdom en overmacht ten laste van de huurder vielen. Voor contracten vanaf 18 mei 2007 kan dat niet meer. De verhuurder draait nu op voor alle herstellingen, behalve de zgn. (kleinere) “huurherstellingen”, al is niet zo duidelijk wat daarmee wordt bedoeld. De wetgever kan nog een k.b. maken waarin dit concreet gedefinieerd wordt.
Verplichte plaatsbeschrijving
Het is verplicht een plaatsbeschrijving te maken bij het sluiten van de huurovereenkomst en dat geldt niet alleen voor de zgn. woninghuur, maar voor alle soorten huurcontracten, behalve de pacht. De plaatsbeschrijving moet worden opgesteld op het moment dat de ruimtes nog niet bewoond zijn of ten laatste binnen de eerste maand van de bewoning. De kosten worden in principe gedeeld door huurder en verhuurder. De plaatsbeschrijving moet trouwens samen met het huurcontract zélf binnen de twee maanden geregistreerd worden. Als er geen plaatsbeschrijving is, heeft de verhuurder op het einde van de huurovereenkomst niets te zeggen als er schade zou zijn. Er wordt dan vermoed dat die schade al bestond bij het begin van het contract.
Alleen nog schriftelijke contracten
Elk huurcontract dat onder de woninghuurwet valt moet “op schrift worden gesteld”, zegt de wet. En deze overeenkomst moet minstens de volgende gegevens bevatten: de huurprijs, de identiteit van de contracterende partijen, de aanvangsdatum van de huur en alle delen van het gebouw die verhuurd worden. Deze verplichting geldt in principe ook voor de lopende mondelinge huurovereenkomsten. Maar als de omzetting in een schriftelijk contract niet gebeurt, blijft de mondelinge huurovereenkomst toch onder de toepassing van de woninghuur vallen.
Verplichte infobijlage
Bij het huurcontract moet de verhuurder ook een infobijlage bezorgen. Dit is een standaardtekst waarvan de inhoud verschilt naargelang van het gewest.
Deze standaardbijlagen staan in een koninklijk besluit van 4 mei 2007 dat u kunt terugvinden in het Staatsblad van 21 mei 2007, pagina 27 373 en volgende.
U kunt deze standaardbijlagen vinden door te surfen naar http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech–n.htm. Vervolgens klikt u op het pijltje bij Type document en kiest u Koninklijk besluit. Vervolgens vult u de datum van afkondiging (2007-05-04) en/of de datum van publicatie (2007-05-21) in. Klik daarna op Lijst om de gewenste tekst te lezen.
Niet voor lopende contracten
De nieuwe huurwet en de kb’s ter uitvoering ervan zijn in stukken en brokken gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Het laatste stuk verscheen op 5 juni 2007. Op een detail na kunn en we stellen dat de nieuwe wet van toepassing is sinds 18 mei 2007. Concreet betekent dit dat de nieuwe spelregels enkel gelden voor huurcontracten die afgesloten werden vanaf 18 mei 2007. Aan de huurcontracten van vóór 18 mei 2007 hoeft niets aangepast te worden. Zij blijven gewoon geldig.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier