De kostprijs van een uitwaai-adresje aan zee

Vandaag zijn de appartementen met drie slaapkamers de beste investering aan de kust, hoor je bij immokantoren. Maar uiteraard zijn die erg duur. Je appartement nu en dan verhuren kan een goed idee zijn om de vaste kosten te dekken. Weekendverhuur is momenteel erg in trek. De Belgische kust is immers de ideale bestemming voor een uitwaaivakantie. Maar weet wel: voor je je appartement te huur kan zetten, moet je eerst een aantal kosten maken.De prijzen van vastgoed aan de kust lopen sterk uiteen, afhankelijk van de kustgemeente, de ligging, de staat van het gebouw. Op de dijk betaal je veel meer dan wat verder van het strand af. En nieuwbouw is uiteraard duurder dan herverkoop. De referentieprijs van een dijkappartement in Nieuwpoort bedroeg in 2015 € 349.500 tegen € 250.000 in de achterliggende straten (cijfers Trends - Vastgoed aan de kust, juni 2016). Toch zien specialisten hier een kentering. Sommige kustgemeenten, waaronder De Panne, kampen met een overaanbod van vooral oudere zeedijkappartementen. Veel eigenaars hebben er nagelaten hun appartement te renoveren, omdat ze dachten dat deze topligging volstond opdat het zijn waarde zou behouden. Dat bleek een inschattingsfout. Oudere, te renoveren kustappartementen zetten de aankoopprijzen onder druk en dat zorgt voor opportuniteiten voor wie wil kopen. Kopers moeten zich echter bewust zijn van de zware kosten die de renovatie van een ouder appartement vergt.Bij nieuwbouw is dat helemaal anders. Daar blijft het prijsniveau gehandhaafd, vertellen heel wat projectontwikkelaars. Maar nieuwbouwappartementen op de dijk zijn quasi onbetaalbaar (bekijk de gemiddelden in de verschillende kustgemeenten onderaan deze pagina). Die hoge prijzen zijn deels ook het gevolg van de strenge energieprestatie-eisen. Je verdient die nieuwbouwprijs misschien wel terug, maar niet onmiddellijk.Of het nu gaat om een bestaand appartement of om een nieuwbouw, je mag ook de kosten niet vergeten die verbonden zijn aan de mede-eigendom: voor de syndicus betaal je € 250 tot € 300 per jaar, verder moeten de gemene delen worden schoongemaakt, de lift onderhouden, enz.De fiscus is strenger voor je tweede verblijf dan voor je eerste woning.Onroerende voorheffing. Voor een tweede verblijf krijg je geen vermindering voor kinderen ten laste.Personenbelasting. Voor een tweede verblijf betaal je ook personenbelasting (wat niet zo is voor je eerste woning). Verhuur je je tweede verblijf niet of gebruikt je huurder het privé, dan word je belast op je verhoogd kadastraal inkomen. Gebruikt je huurder het voor zijn beroep, dan word je belast op je huurinkomsten. Leen je voor je tweede verblijf, dan heb je ook een belastingvoordeel, maar minder dan voor een eerste.Tweedeverblijfstaks. Kustgemeenten heffen een tweedeverblijfstaks. De gemeente bepaalt zelf de voorwaarden en het bedrag. Dat schommelt tussen ? 500 en ? 1.000 per jaar.Provinciebelasting. De provincie West-Vlaanderen heft daarbovenop nog een provinciebelasting van ongeveer € 120 op tweede verblijven, die ondeelbaar is. Je betaalt ze als je op 1 januari een tweede verblijf hebt in de provincie.Forfaitaire milieubelasting, huisvuilbelasting, enz. Ook daar ontsnapt je tweede verblijf niet aan.Taks op leegstand. Stel dat je al een hele tijd geen gebruik meer maakt van je appartement of vakantiewoning. Bovenop het feit dat een hele reeks kosten gewoon blijven doorlopen, loop je ook het risico een leegstandsheffing te moeten betalen. Als je je huis of appartement in Vlaanderen gedurende 12 opeenvolgende maanden laat leegstaan, kan het in het gemeentelijk leegstandsregister worden opgenomen. Na 12 maanden in het register is er een leegstandsbelasting verschuldigd. De gemeente waar jouw onroerend goed ligt bepaalt het bedrag. Er is een wettelijk minimum van om en bij de € 1.100. Er is geen wettelijk maximum, maar het bedrag moet redelijk zijn. Er gelden wel een aantal vrijstellingen.Je appartement verhuren om al die vaste kosten te drukken is dan een goed idee, maar ook daar zijn kosten aan verbonden.Verhuur je het hele jaar, dan heb je een vaste opbrengst per maand en recupereer je de vaste kosten. Helaas kan je dan zelf niet van je appartement genieten. Om je appartement op jaarbasis te verhuren moet je een EPC (energieprestatiecertificaat) laten opmaken en rookmelders plaatsen. Digitale tv en wifi zijn troeven die huurders aantrekken. Verhuur je via een immokantoor, dan vraagt het kantoor meestal één maand huur + btw. Je betaalt ook de kosten van de expert die de plaatsbeschrijving maakt.Verhuur je maar een deel van het jaar, dan kan je zelf nog naar je kustverblijf. Maar als je je appartement te huur zet als vakantiewoning moet het wel voldoen aan de normen van het Vlaams Logiesdecreet. Ook dat kost geld. Zo moet je je aanmelden of een vergunning vragen bij het Departement Internationaal Vlaanderen. Daar komen heel wat documenten bij kijken: een keuringsattest van de elektriciteitsinstallatie, een attest van de verzekering, het bewijs dat er een rookmelder en een brandblusapparaat aanwezig is,... Die aanmelding of vergunning wordt in het nieuwe Logiesdecreet dat op stapel staat en in de loop van 2017 in werking treedt nog verfijnd. Alle eigenaars-verhuurders van tweede verblijven zullen moeten voldoen aan dezelfde basisnormen inzake brandveiligheid en kwaliteit. Je vindt de huidige procedure op de site van www.toerismevlaanderen.be.Voor vakantieverhuur gelden momenteel volgende termijnen voor de keuringen: elk jaar een reinigings- en verbrandingsattest voor je gasinstallatie, om de drie jaar een gaskeuring, om de vijf jaar een elektriciteitskeuring.Verhuur je je appartement via een immokantoor, dan rekent het kantoor een commissie op de huurprijs. Die schommelt bij vakantieverhuur rond de 15%. Voor die prijs zoekt het immokantoor huurders (foto's maken, promotie,...), onthaalt het de huurders, handelt het de huur financieel af (inclusief de waarborg), biedt het hulp bij technische problemen en controleert het de vakantiewoning op netheid voor en na de verhuur.