Bieden onder gesloten omslag

Als je je huis verkoopt, kan je kandidaat-kopers die de vraagprijs willen bieden verder tegen elkaar laten opbieden onder gesloten omslag. Mag je dat zelf organiseren? En waar moet je als kandidaat-koper op letten?

Na de eerste coronagolf is er een grote vraag naar koopwoningen ontstaan. Vaak dienden zich bij een verkoop van een pand verschillende kandidaat-kopers aan, die bereid waren om zelfs meer dan de vraagprijs te betalen. Hoe kan je er als verkoper voor zorgen dat je een zo hoog mogelijke prijs voor jouw woning krijgt?

ZIT JE VAST AAN JE EIGEN VRAAGPRIJS?

Als je je woning te koop stelt via een vastgoedmakelaar of vastgoedsite, geef je meestal meteen aan wat je vraagprijs is. Maar in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, zit je niet aan die prijs vast. Je bent dus helemaal niet verplicht om je pand effectief te verkopen aan de eerste kandidaat die bereid is om de vraagprijs te betalen. Je mag ook aan iemand anders verkopen, zelfs als die koper minder wil betalen dan de vraagprijs. Je moet daar geen reden voor opgeven. Jouw vraagprijs is niet meer dan een voorstel tot onderhandelen.

Maar als je met een kandidaat-koper begint te onderhandelen, en je laat hem weten tegen welke prijs je wil verkopen, dan zit je daar – als de kandidaat-koper dat aanbod aanvaardt – wél aan vast. De koper zal dan moeten bewijzen dat je effectief zo’n concreet aanbod deed.

KAN JE KANDIDAAT-KOPERS TEGEN ELKAAR LATEN OPBIEDEN?

Als er verschillende kandidaat-kopers zijn voor jouw pand, die allemaal de vraagprijs willen bieden, dan kan je hen tegen elkaar laten opbieden om een zo hoog mogelijke prijs te krijgen, hoger dan de vraagprijs. Je mag daarvoor echter geen echte veiling organiseren, zoals bij een openbare verkoop. En een vastgoedmakelaar mag dat evenmin. Het organiseren van een openbare verkoop van een onroerend goed is enkel voorbehouden aan notarissen.

Je kan dus geen zittingsdag organiseren met alle kandidaat-kopers, waarbij je hen mondeling en in het openbaar tegen elkaar laat opbieden en je het pand toewijst aan de kandidaat-koper die het meeste biedt. Dan bevind je je op verboden terrein. Doe je het toch, dan riskeer je dat iemand naar de rechtbank stapt om de koop nietig te laten verklaren.

WAAROM EEN VERKOOP ONDER GESLOTEN OMSLAG?

Het organiseren van een openbare verkoop mag dan al verboden zijn, bij een biedingsronde onder gesloten omslag ligt dat helemaal anders. Bij een dergelijke verkoop vraag je de kandidaat-kopers om een schriftelijk bod uit te brengen dat ze in een gesloten omslag steken en waarbij ze aangeven hoeveel ze maximum willen betalen voor het onroerend goed dat je verkoopt.

Jij beslist dan aan wie je verkoopt. Ook in dit geval behoud je alle vrijheid. Je bent niet verplicht te verkopen aan de kandidaat die onder gesloten omslag het hoogste bod heeft uitgebracht. Misschien heb je meer vertrouwen in een andere kandidaat of kan iemand jou betere financiële garanties geven. Je kan uiteindelijk zelfs beslissen om het verkoopproces te stoppen of om op een andere manier te verkopen.

HOE WERKT ZO’N BIEDING?

Als je als verkoper kiest om te werken met biedingen onder gesloten omslag, dan moet je de kandidaat-kopers vragen om hun bod op papier te zetten samen met hun naam, adres en hun handtekening, alles in een enveloppe te steken en die dicht te kleven. Geef ook duidelijk aan wat de spelregels van de verkoop zijn, bijvoorbeeld binnen welke termijn je hun enveloppe met hun bod verwacht.

Doe de enveloppes pas open als de termijn voor het indienen van de biedingen verstreken is. Je mag de kandidaat-kopers niet tegen elkaar uitspelen door hen op de hoogte te brengen van elkaars bod. En ook na het openen van de enveloppes mag je hen niet tegen elkaar uitspelen om de prijs op te drijven. Je moet je strikt aan deze regels houden, want speel je de kandidaat-kopers toch tegen elkaar uit, dan ben je eigenlijk een openbare verkoop aan het organiseren, wat zoals gezegd enkel de notaris mag doen.