Belast op de meerwaarde bij verkoop van huis of grond?

Als u privé een huis of een grond verkoopt kort na de aankoop ervan (of de schenking, of de erfenis), dan wordt u belast op de meerwaarde. Dat kan veel geld kosten... tenzij u weet hoe u die valkuil omzeilt!

Of u belast wordt en tegen welk tarief hangt af van de termijn waarbinnen u uw onroerend goed verkoopt. Het maakt ook een verschil of het om een huis of een grond gaat. En of u die gekocht hebt, dan wel geërfd of door schenking verkregen.

Een gebouw

Principe: Als u privé een gebouw aankoopt, dan wordt u daar in principe enkel op belast als u het binnen de 5 jaar opnieuw verkoopt. Dan wordt een deel van de winst die u daarbij maakt, belast tegen een tarief van 16,5 % (plus gemeentebelastingen). Op welk bedrag u wordt belast, leest u verder in dit artikel. De termijn wordt berekend op basis van de data van de authentieke akte van de aan- en verkoop. Gaat het om een gebouw dat u zelf liet bouwen, dan geldt de termijn van 5 jaar vanaf de eerste ingebruikname van de woning.

Uitzondering: Als u bouwde op een grond die u al meer dan 5 jaar in uw bezit had, dan wordt u niet belast als u die woning binnen de 5 jaar na de ingebruikname zou verkopen.

Uw eigen woning

Principe: Als u uw eigen woning verkoopt – m.a.w. het gebouw dat u zelf effectief bewoonde -, dan wordt u niet belast op de meerwaarde bij een verkoop, ook niet als deze binnen de 5 jaar na de ingebruikname gebeurt en met winst. Om misbruiken te voorkomen, volstaat het echter niet dat u zich korte tijd in een woning domicilieert om ze belastingvrij te kunnen verkopen. Voor de fiscus is er immers pas sprake van een eigen woning als het kadastraal inkomen ervan bij u vrijgesteld was in de 12 maanden vóór de verkoop. In de praktijk komt dit erop neer dat u de woning tot de maand vóór de verkoop minstens 12 maanden effectief bewoond moet hebben.

Uitzondering: Als de woning meer dan 6 maanden leegstaat, wordt u wél belast op de meerwaarde! Als u bijvoorbeeld verhuist nadat u anderhalf jaar in uw huis hebt gewoond maar u vindt pas 7 maanden later een koper, dan wordt u dus toch belast op de winst.

Een grond

Principe: Voor de privéverkoop van een grond bestaat er een gelijkaardige regeling als bij een gebouw, maar hier kunt u belast worden als u de grond binnen de 8 jaar na de aankoop opnieuw verkoopt. Bovendien bedraagt het tarief 33 % (+ gemeentebelasting) als de verkoop plaatsvindt binnen de 5 jaar en 16,5 % als dit daarna gebeurt, maar binnen de 8 jaar.

Uitzondering: Als u de grond verkoopt aan de overheid omwille van een onteigening in het algemeen belang moet u geen belastingen betalen.

Op welk bedrag belast?

De basis voor de berekening van de belastbare meerwaarde is het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs. Als u onder de prijs zou verkopen, wordt niet de verkoopprijs in aanmerking genomen, maar de werkelijke waarde.

Gelukkig wordt niet het volledige verschil belast. De uiteindelijk belastbare meerwaarde wordt immers nog verlaagd met bepaalde kosten. Van de verkoopprijs (of -waarde) mag u nog uw werkelijke verkoopkosten aftrekken (bijvoorbeeld de makelaarskosten die u kunt bewijzen), terwijl u de aankoopprijs mag verhogen met forfaitaire kosten die als volgt bepaald worden: 25 % van de aankoopprijs, eventueel verhoogd met 5 % per volledig verstreken jaar tussen de aan- en de verkoop.

Als uw werkelijke kosten hoger zouden zijn dan de forfaitaire kosten, mag u uiteraard uw reële kosten in rekening brengen (mits u ze kunt bewijzen). Daarnaast kunt u de aankoopprijs ook nog verhogen met de kostprijs van de eventuele renovatiewerken die u zou hebben laten uitvoeren.

VOORBEELD U kocht in januari 2006 een buitenverblijf voor euro 150.000 en verkoopt het opnieuw voor euro 250.000 in juli 2010 (dus binnen de 5 jaar). Daarvoor schakelde u een makelaar in die u euro 5.000 kostte. Van uw aankoopkosten hebt u geen bewijsstukken bewaard. De belastbare meerwaarde bedraagt dan:

Verkoopprijs (? 250.000) – Verkoopkosten (? 5.000) = ? 245.000

Aankoopprijs (? 150.000) + Aankoopkosten (25 % = ?: 37.500) + Verhoging* (? 37.500) = ? 225.000

Belastbare meerwaarde: ? 20.000

(*) Vermits er 4 volledige jaren verstreken zijn tussen de aan- en verkoop, worden de forfaitaire aankoopkosten verhoogd met (150.000 + 37.500) x 5 % x 4 jaar = 37.500

Op de meerwaarde van ? 20.000 betaalt u dan (ongeveer) ? 3600 belastingen (tegen 16,5 % en in de veronderstelling dat het tarief van de gemeentebelastingen 9% bedraagt). Al bij al valt dat dus nog mee, gezien u toch euro 100.000 winst hebt gemaakt bij de verkoop van het huis.

Als u echter nog een halfjaar gewacht had met de verkoop (tot in februari 2011), dan was de termijn van 5 jaar verstreken en had u er helemaal geen belastingen op moeten betalen. Dit zou ook het geval geweest zijn als u de woning verkocht zou hebben voor euro 230.000 i.p.v. euro 250.000. Er zou dan immers geen belastbare meerwaarde zijn geweest, terwijl u nog altijd euro 80.000 winst gemaakt zou hebben.

Bij erfenis of schenking

Erfenis. Verkoopt u een gebouw of een grond die u erfde, dan moet u daar nooit belastingen op betalen. U hoeft dus geen 5 (of 8) jaar te wachten om het te verkopen.

LET OP! Er kan echter wel een probleem zijn met de successierechten als de verkoopprijs merkelijk hoger is dan de waarde van de woning die u opgegeven hebt in de aangifte van de erfenis. In dat geval riskeert u de ontdoken successierechten te moeten bijbetalen plus een boete, tenzij u spontaan een aanvullende aangifte doet om de te lage, oorspronkelijke waarde te regulariseren.

Schenking. Gaat het om een geschonken gebouw, dan kunt u er toch nog op belast worden (tegen 16,5 % + gemeentebelastingen) als u het verkoopt binnen de 3 jaar na de schenking én binnen de 5 jaar na de aankoop door de schenker. De belastbare meerwaarde wordt dan berekend op basis van de aankoopprijs, betaald door de schenker.

Als uw ouders bijv. op 1 februari 2006 een huis kochten dat ze u op 1 maart 2009 schonken, dan wordt u er niet meer op belast als u het verkoopt na 1 februari 2011. Op dat moment verstrijkt immers de termijn van vijf jaar na de aankoop door de schenker, ook al verkoopt u het huis binnen de 3 jaar na de schenking. Als het zou gaan om een woning die uw ouders al langer dan vijf jaar in hun bezit hadden, dan wordt u er in principe nooit op belast.

Voor een geschonken grond geldt dezelfde regeling, met dit verschil dat u dan nog belast kunt worden als u de grond verkoopt binnen de 3 jaar na de schenking én 8 jaar na de aankoop door de schenker. Het tarief bedraagt 33% (plus gemeentebelastingen) als de verkoop plaatsvindt binnen de 5 jaar na de aankoop door de schenker en 16,5% (plus gemeentebelastingen) als dit gebeurt binnen de 8 jaar.