Aktekosten onder de loep
Je kan het beter hebben over aktekosten dan over notariskosten. Het grootste deel van de kosten vloeit namelijk terug naar de Staat.
De zogenaamde notariskosten gaan inderdaad slechts voor een deel naar de notaris. Het gros van het bedrag dat je bij de notaris betaalt, is bestemd voor de Staatskas. Bij het verlijden van een notariële akte betaal je hoofdzakelijk registratiekosten, naast erelonen, administratiekosten en btw. De term aktekosten dekt dus beter de lading.
Registratiekosten
Als je een huis koopt, betaal je een belasting op de registratie van de eigendomsoverdracht. Deze registratiekosten worden door de gewesten vastgelegd en maken het grootste deel van de kosten uit (zie grafiek).
Administratie- en andere kosten
Aan elke notariële akte gaan een aantal administratieve formaliteiten vooraf: een uittreksel van de plannen of van het kadastrale register opvragen, de oorsprong van de eigendom van het goed vaststellen, het stedenbouwkundig onderzoek, enz. En ook nog andere kosten, zoals die van het kantoor Rechtszekerheid, vroeger bekend als het hypotheekkantoor.
Het notariskantoor rekent ook een deel van zijn werkingskosten aan je door: brieven versturen, mededelingen publiceren, vergoedingen, verplaatsingskosten. Al deze opdrachten zijn niet gratis, maar de prijs ervan is soms wat overdreven en lang niet altijd transparant. Toch is er beterschap op komst (lees ook: hervormingen in zicht).
Ereloon
Het ereloon vormt de werkelijke vergoeding van de notaris, voor zowel het opstellen van de akte als voor de adviesplicht die erbij hoort. Dit honorarium wordt deels bepaald door de aankoopprijs. Het ereloon is degressief. Zo bedraagt het honorarium voor de aankoop van een pand van 125.000 euro ongeveer 1,3%van de aankoopprijs. Koop je een huis van 200.000 euro, dan betaal je ongeveer 1%, enz.
Een voorbeeld. Voor een huis van 300.000 euro bedragen het ereloon en de administratiekosten (ongeveer 1.000 euro, excl. btw) alles samen ongeveer 4.200 euro, inclusief btw. Om aan de Europese regelgeving te voldoen, moet je sinds januari 2012 immers ook 21% btw betalen op deze kosten en het honorarium. De conclusie blijft dus dat het grootste deel van het geld naar de Staatskas gaat: de registratiekosten die je moet betalen op het huis bedragen 30.000 tot 37.500 euro, naargelang het gewest.
Hervormingen in zicht
Minister van Justitie Vincent Van Quickenborne wil dat de notariskosten voor de aankoop van vastgoed dalen en beter aansluiten bij de tarieven in onze buurlanden. Hij wijst erop dat de gereglementeerde notaristarieven al sinds 1980 niet meer werden herzien, meer dan 40 jaar geleden dus. En sindsdien is de wereld sterk veranderd.
En daar wringt het schoentje, aldus de FOD Economie. Op basis van een analyse van het Prijzenobser- vatorium blijkt dat “de notarissen door informatisering, administratieve vereenvoudiging en digitalisering van de briefwisseling productiviteitswinst hebben geboekt. Tussen 2000 en 2019, met de stijging van de vastgoedprijzen en het aantal transacties, zijn de erelonen van de notarissen dan ook met 65,9% gestegen.”
Bovendien is er volgens de FOD Economie ook een gebrek aan transparantie en toezicht bij niet-gereglementeerde honoraria, zoals administratiekosten. Voor eenzelfde dienst kunnen die van notaris tot notaris sterk verschillen.
De minister van Justitie heeft dit voorjaar dan ook een officieel overleg met de notarissen opgestart om de wetgeving te moderniseren en tot een correct en aangepast tarief te komen. “De kosten voor het kopen van vastgoed moeten worden verlaagd en in lijn gebracht met de kosten die in onze buurlanden van kracht zijn”, stelt hij. Dit geldt in het bijzonder voor de administratiekosten, die gemiddeld 800 tot 1.100 euro per akte bedragen. En in de meeste gevallen worden twee aktes opgemaakt: een voor de aankoop en een voor de hypotheek. Het is afwachten of dit overleg tot concrete resultaten zal leiden. Want de Federatie van het Notariaat herinnert eraan dat “de honoraria worden berekend op de aankoopprijs, volgens percentages die bij koninklijk besluit zijn vastgesteld. En dat als een dossier om een of andere reden meer werk vereist, de klant geen extra kosten betaalt.”