7 vragen over online vastgoed (ver)kopen

Vastgoed online (ver)kopen gebeurt almaar vaker. Volstaat een mail of sms als bewijs? Als je de vraagprijs biedt, is de koop dan gesloten? En kan het ook voor een openbare verkoop?

1. Moet online verkopen altijd via een makelaar?

Er bestaan heel wat websites waarop je vastgoed te koop kan aanbieden: immovlan, immoweb, immoscoop enz. Je kan dat zowel zelf, als via een vastgoedmakelaar doen. Bied je je pand zelf te koop aan, dan moet je de wettelijk vereiste informatie vermelden over stedenbouw, ruimtelijke ordening, EPC,... Vind je als koper een pand dat je interesseert, dan moet je de makelaar of verkoper contacteren en bij een van hen een bod uitbrengen. Dat kan niet online.

2. Kan je het pand online bezichtigen?

Panden bezoeken was door het coronavirus een paar weken verboden, maar nu mag het terug. Bij verschillende sites kan je een pand ook online bekijken: via een videoconferentie met de makelaar breng je dan een virtueel bezoek.

3. Wordt er ook een compromis opgesteld?

Jazeker. Het is niet omdat het onroerend goed online wordt aangeboden, dat er minder formaliteiten zijn. Kom je tot een akkoord, dan moet je evengoed een voorlopige verkoopovereenkomst (compromis) en een authentieke verkoopakte laten opstellen.

4. Is het pand van jou als je de vraagprijs biedt?

Het volstaat niet om een mail, sms of aangetekende brief naar de verkoper of makelaar te sturen waarin je de vraagprijs biedt, om effectief een koop te hebben. De vraagprijs op een vastgoedwebsite is slechts een uitnodiging tot onderhandelen. De verkoper is dus niet verplicht om te verkopen aan wie als eerste de vraagprijs biedt. Hij kan die prijs zelfs verhogen of verkopen aan wie een lager bedrag biedt. Anders wordt het als je een bod doet en de verkoper dat bod aanvaardt. Zodra de verkoper jouw bod aanvaardt, zit hij daar aan vast en ook als koper ben je gebonden. Wie inroept dat er een geldige koop is, moet dat wel kunnen bewijzen, wat niet eenvoudig is als er niets op papier staat. Als de andere partij toch afhaakt, kan je een schadevergoeding eisen of het gedwongen verlijden van de notariële verkoopakte.

5. Volstaat een sms of mail om de koop te bewijzen?

De vraag of een sms of mail volstaat om te bewijzen dat een verkoop van een onroerend goed tot stand kwam, heeft in het verleden voor uiteenlopende gerechtelijke uitspraken gezorgd. In 2018 werd een wet gestemd die het mogelijk maakt een verkoopovereenkomst via mail tot stand te brengen. De rechter moet sinds dan aanvaarden dat het bewijs van een koop uit een mail blijkt. Nadien moet natuurlijk nog wel een notariële verkoopakte worden opgemaakt.

Om een volwaardige verkoopovereenkomst te hebben, moet de mail wel voorzien zijn van een elektronische handtekening. Ook een ingescand document met een gewone handtekening volstaat veelal om een koop te bewijzen. En vaak voldoet ook een gewone mail of sms (zonder handtekening) als er nog andere bewijzen van de aankoop zijn, zoals meerdere sms’en of mails waarin de aankoop wordt bevestigd of een voorschot dat werd betaald.

6. Kan je een onroerend goed online openbaar (ver)kopen?

Online vastgoed kopen op een openbare verkoop is slechts geldig wanneer dit via de website www.biddit.be gebeurt, een internetplatform van de Federatie van het Notariaat. Wil je via die site je onroerend goed verkopen, dan moet je een notaris van je keuze contacteren. Hij/zij zorgt er dan voor dat je pand online in openbare verkoop wordt aangeboden. Voor de meeste panden levert dat heel goeie resultaten op en is de verkoopprijs vaak hoger dan bij een gewone openbare verkoop.

Als kandidaat-koper zie je een startprijs staan. Vanaf die prijs kan je beginnen bieden. Je kan dat bod uitbrengen via je pc, met behulp van je eID, of via je smartphone of tablet met de app Itsme. Een bod dat je via biddit doet, is niet vrijblijvend. De notaris weet wie je bent en elk bod dat je doet is bindend. Je kan ook een automatisch bod uitbrengen. In dat geval geef je het maximumbedrag in dat je wil bieden. Je bod overbiedt dan automatisch de biedingen van andere kandidaten, tot het maximumbedrag van je automatische bod bereikt is.

De website laat toe te bieden gedurende een termijn van acht dagen. Als je het hoogste bod hebt uitgebracht, ben jij de koper van het onroerend goed. De verkoop wordt dan gefinaliseerd bij de notaris.

7. Als je online opbiedt, zonder openbare verkoop, is dat bod dan meteen bindend?

Er bestaan ook websites waar je – los van een openbare verkoop – kan bieden op vastgoed, zoals via www.soldandset.be. Een bod via dergelijke site is niet bindend. De verkoper kan nog perfect beslissen om aan iemand anders te verkopen, zelfs tegen een lagere prijs. Weet ook dat je als koper, bij een effectieve aankoop na een bod via een dergelijke website, mogelijks een veilingfee moet betalen. Bij Sold and Set bedraagt die net geen 2.000 euro.