Zal vastgoed in waarde dalen?

De voorbije jaren is vastgoed alleen maar in waarde gestegen. Dat komt omdat de gezinsinkomens zijn gestegen, er meer gediversifieerd wordt belegd en de rente laag staat. Maar nu worden de kaarten stevig dooreengeschud. Verwacht wordt dat het inkomensverlies en de toenemende werkloosheid die het gevolg zijn van de lockdown, de stijgende vastgoedprijzen dit jaar zullen afremmen. Maar hoe sterk? En is er gevaar voor een crash? "De crisis zal een negatieve impact hebben op de inkomensgroei in België, en dus ook een negatief effect op de capaciteit om te lenen. We verwachten weinig beweging in de hypotheekrente en ook op fiscaal vlak voorzien we in 2020 geen veranderingen. De combinatie van al die aspecten kan dus voor een daling van de vastgoedprijzen zorgen", stelt ING Bank in een analyse van de Belgische vastgoedmarkt. Vastgoedsite Immoweb peilde intussen bij 1.850 kopers, verkopers en potentiële huurders naar hun gedrag. Een derde van de respondenten denkt dat de waarde van hun eigen vastgoed zal dalen. En 52% verwacht een prijsdaling voor de hele vastgoedmarkt. Bovendien gelooft meer dan de helft van de ondervraagden dat het moeilijk tot zeer moeilijk zal worden om een woonkrediet te krijgen. Als je dit plaatje aanvult met het aantal zoekopdrachten in Google sinds de lockdownmaatregelen naar website als Immoweb, Zimmo en Immovlan - die 90% van de markt op het internet vertegenwoordigen - merk je dat die met ongeveer de helft zijn gedaald. Een teken aan de wand. Zal de Belgische vastgoedmarkt het bij een worst case scenario begeven, met prijscorrecties tot gevolg? "Neen", tempert Johan Van Gompel, vastgoedspecialist bij KBC-studiedienst, "verwacht wordt dat het reële beschikbare gezinsinkomen met 5% zal dalen, maar achter dit gemiddelde gaan natuurlijk grote onderlinge verschillen schuil." Toch verwacht deze expert dat de vastgoedprijzen dit jaar 3% lager zullen uitvallen - ongezien sinds 1983! - en volgend jaar nog eens 2%, met daarna een langzaam herstel. Eenzelfde geluid is te horen bij ING: "Onze economen voorspellen een daling van de vastgoedprijzen met 2% in 2020. Maar enige relativering is hier op zijn plaats, want de prijzen zijn de voorbije jaren relatief sterk toegenomen waardoor veel vastgoedeigenaars een buffer hebben kunnen opbouwen." De voorspellingen zijn dus eerder geruststellend. Maar waarom houdt onze huizenmarkt relatief goed stand? Volgens een analyse van Belfius Research zijn daar vier redenen voor. 1. Het brede scala aan maatregelen die de overheid nam om de economische gevolgen van de crisis te bestrijden, moet de schade voor de arbeidsmarkt beperken en in de tweede jaarhelft bijdragen tot een herstel van het vertrouwen. En door de zwakke vooruitzichten qua groei en inflatie, zal ook de rente zeer laag blijven. 2. Hierdoor blijft het aantrekkelijk om te lenen voor het aankopen of bouwen van een woning. De lage rente voor een woonkrediet, in combinatie met de volatiliteit op de aandelenmarkt, zal ervoor zorgen dat investeerders zich meer op vastgoed gaan richten wanneer het herstel na de coronacrisis zich doorzet. 3. En dan speelt eenvoudigweg de wet van vraag en aanbod. Het aantal huishoudens in ons land blijft sneller groeien dan het aanbod van nieuwe woningen. Ook dit gegeven belet dat de vastgoedprijzen onder een bepaalde bodem zakken. 4. Tijdens de laatste economische recessie, in de nasleep van de financiële crisis van 2008, bewees de Belgische residentiële vastgoedmarkt al erg veerkrachtig te zijn. In de eerste helft van 2009 volgde een sterke daling van de verkoopprijzen, maar daarna herstelden de huizenprijzen zich snel. Andere waarnemers voegen nog een element toe aan deze analyse: de samenleving zal zich almaar meer op telewerk richten, nu deze manier van werken voor het eerst op grote schaal en met succes werd getest. Hoe deze trend de vastgoedmarkt beïnvloedt? Ze zorgt voor een behoefte aan een aangepaste werkruimte thuis. Want telewerken met kinderen in huis, bijvoorbeeld, is geen sinecure als je woning hiervoor niet is ingericht. De kans is dus groot dat de investeringen om woningen aan te passen sterk zullen toenemen. Tegelijk is het aannemelijk dat, na de lockdownperiode zoals we die kenden, ook huizen met tuinen nog beter in de markt zullen liggen. Met wat analisten voorspellen, lijkt het risico op een brutale prijsdaling dus beperkt: nog steeds blijven verschillende elementen de vastgoedprijzen in ons land ondersteunen.