Wie betaalt welke herstelling?

Herstellingen leiden vaak tot discussies tussen huurders en verhuurders. Gelukkig heeft elk gewest nu opgelijst wie wat betaalt. En vruchtgebruikers? Wat verandert de nieuwe wet voor hen?

Aan elke woning of appartement zijn er in de loop der jaren wel eens kosten. Een kapotte boiler of verwarmingsketel, een ingebouwd keukentoestel dat stuk gaat, een lekkende kraan, enz. Wie draait op voor deze kosten in een huurwoning of als er een vruchtgebruiker in woont?

PLICHTEN ALS VERHUURDER

Als je een woning verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijf heeft, moet je ervoor zorgen dat ze in goede staat is op het moment dat de huurder er zijn intrek neemt. De woning moet ook voldoen aan de wettelijk voorgeschreven kwaliteitsnormen. Voor Vlaanderen vind je die in de Vlaamse wooncode. Ligt het huis of appartement in Brussel of Wallonië, dan moet je te rade gaan bij de Brusselse en de Waalse huisvestingscode.

Ook tijdens de huurperiode moet je als verhuurder de nodige herstellingen uitvoeren om de woning of het appartement in goede staat te houden en om te blijven voldoen aan de wettelijke kwaliteitsnormen.

Zijn er herstellingen nodig, dan zijn die ook in belangrijke mate voor jouw portemonnee. Je staat in voor grote onderhouds- en herstellingswerken en voor de herstellingen die nodig zijn door overmacht, ouderdom en slijtage.

PLICHTEN ALS HUURDER

Als huurder ben je dan weer verplicht om de woning en de tuin die er eventueel bijhoort te onderhouden. Daarnaast sta je in voor de huurherstellingen, de kleinere herstellingen die aan het huurpand moeten gebeuren. Bovendien moet je de schade die jij en mensen die bij jou op bezoek komen veroorzaakten aan de woning vergoeden.

LIJST SCHEPT DUIDELIJKHEID

In het verleden was er vaak discussie tussen huurder en verhuurders over wie nu precies welke kosten moest betalen. Vandaag is daar meer duidelijkheid over: de drie gewesten hebben een uitvoerige lijst opgesteld met wie voor welke herstelling moet instaan. Voor Vlaanderen vind je de lijst op woninghuur.vlaanderen, voor Brussel op huisvesting.brussels en voor Wallonië is de link lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/11. De lijsten zijn bindend. Je kan er in het huurcontract dus niet zomaar van afwijken.

In Vlaanderen kan je dat wel, maar enkel als dat in het voordeel van de huurder is. De Vlaamse lijst is ook niet bindend voor huurcontracten die dateren van voor 1 januari 2019.

REGELS bij VRUCHTGEBRUIK van voor 1 september

Als vruchtgebruiker moet je heel wat meer herstellingen op jou nemen dan als huurder. Dateert het vruchtgebruik van voor 1 september 2021, dan geldt de regel dat je als vruchtgebruiker de herstellingen tot onderhoud aan het pand moet doen en de blote eigenaar de andere, met name grove herstellingen. Onder deze grove herstellingen vallen grote vernieuwings- en verbouwingswerken die nodig zijn voor de stevigheid en instandhouding van het gebouw. Dat zijn herstellingen die betrekking hebben op zware muren of gewelven, het vernieuwen van hele daken, het vernieuwen van de centrale verwarming en de elektriciteit in de woning,... Er wordt een uitzondering gemaakt op die regel wanneer de herstelling nodig is omdat jij als vruchtgebruiker naliet onderhoudsherstellingen te doen. In dat geval moet de vruchtgebruiker deze grote kosten dragen.

regels bij VRUCHTGEBRUIK VANAF 1 september 2021

Gaat het vruchtgebruik in vanaf 1 september 2021 dan geldt een deels andere regeling. De nieuwe wet maakt dan nog altijd een onderscheid tussen onderhouds- en grove herstellingen. Als vruchtgebruiker moet je de onderhoudsherstellingen doen die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het pand te vrijwaren (onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht), zoals schilderwerken, herstellingen aan en dus geen vernieuwing van het parket, plafond, de trap, het dak, enz... De vruchtgebruiker en de blote eigenaar kunnen wel andere afspraken maken en overeenkomen dat de vruchtgebruiker meer of minder kosten op zich moet nemen.

Grove herstellingen, zoals het dak of het buitenschrijnwerk van de woning vervangen of de verwarming en de elektrictieit in huis vernieuwen, moeten niet meer enkel door de blote eigenaar worden betaald. Die kosten worden voortaan gedeeld door de blote eigenaar en de vruchtgebruiker. Om te weten hoeveel elkeen moet betalen, wordt gekeken naar de waarde van het vruchtgebruik en blote eigendom. De waarde van het vruchtgebruik hangt af van de leeftijd en het geslacht van de vruchtgebruiker. Een geactualiseerde tabel die aangeeft wat een vruchtgebruik precies waard is, wordt elk jaar in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd.

Op deze regels bestaan twee grote uitzonderingen. Als vruchtgebruiker moet jij de grove herstellingen aan een woning die je zelf liet bouwen op een perceel waarvan jij het vruchtgebruik hebt, helemaal alleen betalen. En je moet de kosten op jou nemen van een grove herstelling als jij de oorzaak van de problemen bent omdat je de woning onvoldoende hebt onderhouden.