Jan Roodhooft, advocaat
...

Jan Roodhooft, advocaatDe laatste jaren zit de bouw van appartementen in de lift. Steeds meer mensen worden eigenaar van een flat die ze of zelf gaan bewonen, of verhuren, of die voor hen als tweede verblijf dient. Maakt uw flatje deel uit van een immens of van een bescheiden gebouw, feit is dat u rekening zult moeten houden met de andere mede-eigenaars. In dit dossier overlopen we de juridische spelregels van mede- eigendom en zoomen we in op een aantal veel voorkomende vragen. Als eigenaar weet u graag waar u de specifieke wetten en regels vindt die gelden voor mede-eigendom. Om te beginnen wijdt het burgerlijk wetboek heel wat bepalingen aan dit onderwerp (art. 577, 1-14). Bovendien ontvangt u als eigenaar een aantal belangrijke documenten. Naast de aankoopakte, krijgt u een basisakte en een reglement van mede-eigendom. In de meeste gebouwen is er ook een reglement van inwendige orde. De basisakte (die meestal wordt opgemaakt door een notaris) bevat een beschrijving van het onroerend goed (de ligging, de kadastrale omschrijving, de aanduiding van de oppervlakte en de omschrijving van de constructie). Bovendien wordt erin omschreven welke delen van het gebouw privaat en welke gemeenschappelijk zijn. De private delen zijn de individuele appartementen, studio's, bureelruimtes en winkels, en de eventuele garages en kelders. Gemene delen zijn veelal de funderingen van het gebouw, de riolering, de liftschachten, de trappenhal, de toegangswegen voor kelders en garages, het dak, de schoorstenen en de energieruimtes. Maar ook minder voor de hand liggende zaken zoals balkons en ballustrades kunnen gemeenschappelijk zijn. Verder vermeldt de basisakte het aandeel van de gemene delen dat met ieder privaat deel is verbonden. En dat is van belang voor de verdeling van de kosten, het stemrecht op de algemene vergadering, enz. (zie verder). Het reglement van mede-eigendom duidt aan wat de rechten van elke mede-eigenaar zijn zowel in de private als de gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld of u zomaar verbouwingen mag uitvoeren in uw eigen appartement). Bovendien staat hierin hoe de gemeenschappelijke kosten worden verdeeld, hoe de algemene vergadering wordt bijeengeroepen en over welke onderwerpen daar beslist kan worden, hoe de syndicus benoemd wordt en hoe ver zijn bevoegdheid reikt, enz. WEETJE Het reglement van mede-eigendom mag strengere regels opleggen dan het burgerlijk wetboek voorziet - omgekeerd mag niet! In een gebouw is er meestal ook een reglement van inwendige orde dat de persoonlijke verhoudingen tussen de bewoners regelt. Het is bedoeld om de veiligheid, de rust en de netheid te bevorderen. Dat u geen fietsen mag plaatsen of affiches hangen in de gemeenschappelijke ruimtes, dat u geen was mag hangen aan de gevel of geen publiciteit op uw ramen, dat het vuilnis in een bepaalde ruimte moet worden gestockeerd, enz. Vaak wordt er ook bepaald vanaf hoe laat muziek (lawaai) maken verboden is en hoe het houden van dieren wordt geregeld. Als eigenaar dient u de kosten te dragen die betrekking hebben op uw eigen appartement (bijv. de water- en gasrekening, de kosten van telefoon en kabeltelevisie). Maar daarnaast moet u ook bijdragen in de 'gemene' (gemeenschappelijke) kosten van het gebouw. Dat zijn vooral: de kosten van verwarming van de gemeenschappelijke delen, het gemeenschappelijk water- of elektriciteitsverbruik, de poetsvrouw voor de trappenhal, de kosten voor de lift en het onderhoud van de tuin, enz. Om te weten voor hoeveel u in die kosten dient bij te dragen, kunt u het best het reglement van mede-eigendom nakijken. De criteria en de berekeningswijze van de lasten van de mede-eigendom moeten daarin vermeld worden. In de praktijk worden de lasten het vaakst verdeeld volgens de respectieve waarde van de appartementen, waarbij aan elk appartement een fractie van de kosten wordt toebedeeld, uitgedrukt in een breuk. Hoe groter het gebouw, hoe groter meestal de noemer van de breuk (bijv. x/1000 of x/10.000), dit om een zo groot mogelijke diversiteit te kunnen uitdrukken in de verschillende appartementen. Hoe waardevoller het deel, hoe meer aandelen het vertegenwoordigt in de gemene delen. Voor het bepalen van de aandelen wordt o.a. rekening gehouden met de constructiewaarde in het geheel (bijv. een appartement met drie slaapkamers zal meer aandelen hebben dan een appartement met twee slaapkamers) en de verkoopwaarde (twee even grote appartementen zijn daarom niet evenveel waard). In een dergelijk systeem draagt u bij in de kosten in functie van de fractie die aan uw flat is toegekend. VOORBEELD: Een flatgebouw bestaat uit 6 appartementen. Hieraan werden de volgende fracties in de gemene delen toegekend: Appartement 1: 150/1000ste Appartement 2: 175/1000ste Appartement 3: 150/1000ste Appartement 4: 200/1000ste Appartement 5: 175/1000ste Appartement 6: 150/1000ste. Stel dat de gemene kosten op jaarbasis 5000 euro bedragen, dan moeten de eigenaars van de appartementen 1, 3 en 6 elk 750 euro betalen. De eigenaars van de appartementen 2 en 5 betalen 875 euro en deze van appartement 4 betaalt 1000 euro. LET OP! In de regel moet u zich neerleggen bij de kostenverdeling zoals die in het reglement van mede-eigendom staat, ook al vindt u ze niet eerlijk en verkiest u een ander verdeelsysteem. U kunt natuurlijk wel de algemene vergadering overtuigen om de kostenverdeling te wijzigen. Op die regel bestaat één beperkte uitzondering: de wet bepaalt dat elke mede-eigenaar aan de vrederechter kan vragen om de verdeling van de lasten te wijzigen als deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt. Een voorbeeld uit de rechtspraak: een eigenaar kreeg gelijk van de vrederechter toen hij vroeg om de lasten anders te verdelen, vermits zijn appartement een bureelruimte met aparte ingang had en hij dus geen gebruik maakte van de gezamenlijke gang of lift. Tevens kunt u om een wijziging vragen als de verdeling onjuist is (of onjuist is geworden) ingevolge wijzigingen die aan het gebouw zijn aangebracht. De gevallen waarin u zo'n wijziging kunt vragen, blijven echter zeer uitzonderlijk. Een lift voor het gelijkvloers?"Ik woon op het gelijkvloers maar moet toch meebetalen voor de kosten van de lift, waar ik uiteraard geen gebruik van maak. Moet ik me daarbij neerleggen?"Meestal worden de kosten verdeeld zoals hierboven beschreven. In dat geval wordt er geen rekening mee gehouden of u al of niet gebruik maakt van de lift. Een andere berekeningswijze bestaat erin de eigenaars te laten bijdragen in functie van het nut dat ze hebben van de gemeenschappelijke delen. In dit systeem is het perfect mogelijk dat wie op de eerste verdieping woont minder moet bijdragen in de kosten van de lift dan wie op een hoger gelegen verdieping woont. Of dat de eigenaar van een appartement op de benedenverdieping voor een groter percentage moet bijdragen in de kosten van de tuin dan de eigenaar van een hoger gelegen appartement. Eventueel is ook een combinatie van beide berekeningswijzen mogelijk. Zo kan bijvoorbeeld de eigenaar van het gelijkvloers de kosten van de tuin voor de helft dragen, terwijl de andere helft over de andere eigenaars wordt verdeeld volgens de fracties in de gemene delen. Maar hoe de berekening ook gebeurt, umoet zich neerleggen bij de kostenverdeling die in het reglement van mede-eigendom is voorzien. Niets belet u echter, nadien de algemene vergadering van mede-eigenaars te vragen of zij bereid is het verdelingssysteem te wijzigen. In uitzonderlijke gevallen kunt u zelfs de vrederechter vragen om de verdeling van de lasten te wijzigen, maar daar moet u héél goede redenen voor hebben. In de meeste appartementsgebouwen betalen de eigenaars maandelijks of trimestrieel een voorschot op de gemene kosten. Hoe groot dit voorschot is hangt af van de begrote kosten en van het aandeel hierin van uw appartement. Op die manier staat er geld op de rekening voor de poetsvrouw, het onderhoud van de lift, enz. Op het einde van het jaar wordt er dan een afrekening opgesteld, waarna de eigenaars moeten bijbetalen of terugkrijgen. Betaalt één van de mede-eigenaars niet spontaan, dan kan de syndicus naar de rechtbank stappen. Soms staan er ook sancties voor de niet-betalende eigenaar vermeld in het reglement van mede-eigendom (bijv. een forfaitaire schadevergoeding). Daarnaast legt men binnen een appartementsgebouw vaak een reservefonds aan, zeg maar een spaarpotje om het hoofd te bieden aan grote uitgaven die zich later zouden opdringen (het herstellen van de lift, het vernieuwen van de dakbedekking). Dit is niet verplicht, maar wordt wel aangeraden om te vermijden dat bepaalde mede-eigenaars op het moment dat de kosten zich voordoen, niet bij machte zouden zijn om mee te betalen. Meestal wordt er één keer per jaar in het fonds gestort. Ben ik mijn geld kwijt?"Ik heb mijn appartement verkocht en verhuis over enkele maanden. Kan ik de sommen terugvragen die ik al gestort heb in het reservefonds?"Als u een appartement verkoopt, kunt u de bedragen die u al in het reservefonds gestort hebt niet terugvragen (ook al zijn ze nog niet geïnvesteerd). Het is aan te raden daar met de koper een oplossing voor te zoeken. Als mede-eigenaar bent u automatisch lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars, die in principe één keer per jaar bijeenkomt. Als u wilt weten wanneer dat ongeveer is, kunt u dit nakijken in het reglement van mede-eigendom. Daar vindt u trouwens ook hoe de oproeping moet gebeuren (bijv. aangetekend, minstens een aantal weken op voorhand,...). De algemene vergadering hoeft niet noodzakelijk in het appartementsgebouw zelf plaats te vinden (vaak is er geen geschikte ruimte voor en wordt er ergens in de buurt een zaaltje gehuurd). Onderwerpen. Enkele weken voor de vergadering ontvangt u van de syndicus een oproeping om aan de vergadering deel te nemen plus een agenda met de te bespreken thema's. Een aantal zaken komen daarbij steeds terug: een verslag van de syndicus over de financiële toestand, de vraag van de syndicus om 'kwijting' (lees: goedkeuring van zijn beheer,...), het budget voor het volgende werkingsjaar,... Maar ook andere zaken kunnen op de agenda staan (bijv. wijzigingen die men wil aanbrengen aan het reglement van inwendige orde, de beslissing om bepaalde herstellingen te doen, de verkoop van een gedeelte van de tuin, de verbouwing of sloping van gemene delen, de wijziging van de verdeling van de aandelen,...). EEN GOEDE RAAD: Als u zelf onderwerpen hebt die u zou willen bespreken op de algemene vergadering, richt u zich ruim op tijd tot de syndicus met de vraag om het onderwerp in kwestie op de agenda te plaatsen. Een extra algemene vergadering?"Ik zou graag nog voor de winter nieuwe ramen laten plaatsen. De volgende algemene vergadering is echter pas over 6 maanden. Kan ik een aparte vergadering bijeenroepen? Mag ik dat zelf of moet de syndicus dat doen? En wat als hij weigert?"Doet er zich in de loop van het jaar iets dringends voor, dan kan een bijkomende algemene vergadering worden bijeengeroepen. U vraagt de syndicus om dat te doen. Weigert hij, dan kunt u eventueel aan de vrederechter vragen de bijeenkomst van de algemene vergadering te bevelen. U doet dat met een dagvaarding. Raadpleeg hiervoor het best een advocaat. Voldoende aanwezigen. Opdat de algemene vergadering zou kunnen plaatsvinden, moeten er voldoende eigenaars aanwezig zijn. Behalve als het reglement van mede-eigendom anders bepaalt, moeten minstens de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn die ook nog eens ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. VOORBEELD In een appartementsgebouw zijn er vijf appartementen met volgende aandelen in de gemene delen: Appartement 1: 275/1000ste Appartement 2: 200/1000ste Appartement 3: 125/1000ste Appartement 4: 150/1000ste Appartement 5: 250/1000ste. Op de algemene vergadering moeten 3 mede-eigenaars aanwezig zijn maar ook moeten minstens 500 aandelen vertegenwoordigd zijn. Het volstaat dus niet dat de eigenaars van appartementen 2, 3 en 4 aanwezig zijn. Zij vertegenwoordigen samen namelijk maar 475/1000ste. Als er onvoldoende aanwezigen zijn, kan de vergadering niet plaatsvinden. Dan moet een nieuwe vergadering bijeengeroepen worden, ten vroegste 15 dagen later. De oproeping voor die nieuwe vergadering moet op dezelfde manier gebeuren als bij de eerste vergadering. As op de tweede vergadering opnieuw te weinig mede-eigenaars aanwezig zijn, kan ze toch geldig plaatsvinden. Voorzitter. De algemene vergadering wordt geleid door de voorzitter. Dat is niet de syndicus (over de bevoegdheid/taak van de syndicus: zie verder) maar bijvoorbeeld de oudste eigenaar, diegene met de meeste appartementen, de meest capabele of de meest geëngageerde... Het is zijn taak objectief verslag uit te brengen over de aan de orde zijnde kwesties en daarover om een stemming te vragen. Naast de voorzitter is er soms ook een secretaris of een stemopnemer. Uiteraard is ook de syndicus op de vergadering aanwezig. Hij doet verslag van zijn beheer en notuleert de beslissingen die ook worden ingeschreven in een register. Stemmen. Afhankelijk van de soort beslissing die moet worden genomen, kunnen verschillende meerderheden van stemmen vereist zijn. Die meerderheden worden berekend op de uitgebrachte stemmen (met inbegrip van eventuele onthoudingen). Enkel de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde eigenaars worden meegerekend bij de bepaling van de meerderheid. Met afwezige niet-vertegenwoordigde mede-eigenaars wordt geen rekening gehouden. Bovendien kan de aanwezigheid van een notaris aangewezen zijn voor bepaalde (uitzonderlijke) beslissingen. De regel is dat beslissingen met volstrekte meerderheid van stemmen genomen worden. Dat is bijvoorbeeld het geval voor een beslissing over benoeming en ontslag van de syndicus, het geven van kwijting aan de syndicus, het wijzigen van het reglement van inwendige orde,... Om te kunnen beslissen moet er dus in principe 50% plus 1 van de stemmen achter de beslissing staan. Soms is er echter een grotere meerderheid nodig: n een meerderheid van 75% is vereist bij: beslissingen over wijzigingen aan de buitenkant van het gebouw (gevel, terrassen, dak,...), renovatiewerken in de gemene delen, het plaatsen van een reclamebord aan de gevel,... n een meerderheid van 80% bij beslissingen over een wijziging van de verdeling van de lasten, over een eventuele verkoop van een gedeelte van het gemeenschappelijk domein,... n unanimiteit van stemmen is noodzakelijk voor beslissingen over de volledige heropbouw van het gebouw na een brand of natuurramp, of de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede- eigendom. WEETJE Het reglement van mede-eigendom kan strengere meerderheden bepalen dan degene die in de wet staan vermeld (minder streng mag niet). Bent u geldig opgeroepen voor de algemene vergadering dan wordt u geacht van de beslissing kennis te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering goedgekeurd is. Wordt op de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet gehaald, dan kunt u als mede-eigenaar aan de vrederechter de toestemming vragen om op kosten van de vereniging van mede-eigenaars dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemene delen. Een bedrieglijke zaak!"Ik ben naar de algemene vergadering van mede-eigenaars geweest, waar over een aantal punten werd gestemd. De stemming verliep correct, maar ik heb vastgesteld dat er nadien iets anders werd genoteerd dan wat er was gestemd. Moet ik dit zomaar laten gebeuren of kan ik hier nog iets tegen doen?"Als u het als mede-eigenaar niet eens bent met een beslissing van de algemene vergadering, dan kunt u - maar alleen onder strikte voorwaarden - de zaak voorleggen aan de vrederechter. U kunt hem vragen om de beslissing te wijzigen of te vernietigen, maar uitsluitend als het gaat om een onregelmatige, een onrechtmatige of een bedrieglijke beslissing. Een beslissing is onregelmatig als er wat schort met de naleving van de vormvereisten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de juiste meerderheden niet zijn nageleefd of als er niet voldoende aanwezigen zijn op de vergadering. Onrechtmatig is een beslissing die één of meerdere eigenaars benadeelt (als men bijv. beslist de liftdeur op de bovenste verdieping niet te herstellen). In uw geval gaat het om een bedrieglijke beslissing. Er wordt immers iets anders geakteerd dan wat er op de vergadering is overeengekomen. LET OP! Als u een beslissing wilt aanvechten, dan moet u dat doen binnen de drie maanden vanaf het tijdstip dat u er kennis van hebt genomen. Een volmacht voor de algemene vergadering?"Op het moment dat de algemene vergadering zal plaatshebben, ben ik met vakantie in het buitenland. Er staan echter een aantal punten op de agenda waarover ik graag mee zou stemmen. Kan ik iemand een volmacht geven? En zo ja, moet dat dan een mede-eigenaar zijn of mag ik dat ook vragen aan een familielid of een vriend die ik vertrouw?"Als u niet zelf aanwezig kunt (of wilt) zijn, dan kunt u inderdaad een volmacht geven aan een mede-eigenaar, een familielid, een vriend, een huurder. Er is maar één persoon aan wie u geen volmacht mag geven en dat is de syndicus. Het is belangrijk dat u aan diegene die uw volmacht krijgt duidelijk laat weten hoe u wenst dat hij voor u stemt. Om misverstanden te vermijden, zet u de volmacht het best op papier. Om te vermijden dat iemand met te veel volmachten zou stemmen, geldt als regel dat niemand aan de stemming kan deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totale aantal stemmen waarover de andere mede-eigenaars beschikken. Interessant om te weten is dat u ook eventueel een volmacht kunt geven om aanwezig te zijn op de algemene vergadering (zodat een voldoende aantal mede-eigernaars aanwezigen zou zijn), maar zonder te mogen stemmen. Een appartementsgebouw beheren is geen eenvoudige taak. Het moet onderhouden worden, de kosten moeten op tijd worden betaald, enz. Dit alles is de taak van de syndicus. In kleinere flatgebouwen gebeurt het wel eens dat één van de mede-eigenaars of een huurder optreedt als syndicus, maar de functie is dermate ingewikkeld dat vaak een beroep wordt gedaan op de diensten van een professioneel. Hij moet immers rekening houden met talloze wettelijke voorschriften en ook zijn aansprakelijkheid is niet te onderschatten. WEETJE Als alle appartementen in een gebouw eigendom zijn van één enkele eigenaar, dan moet er geen syndicus worden aangesteld. EEN GOEDE RAAD Wordt u gevraagd om syndicus te worden en bent u niet thuis in de wereld van het 'appartementsrecht', dan weigert u deze opdracht beter. Beslist u het toch te doen, vergeet dan niet een verzekering te nemen die uw aansprakelijkheid dekt bij problemen. Taken. De taken van de syndicus staan beschreven in het reglement van mede-eigendom. Bovendien staan er in de wet een aantal minimale bevoegdheden. Normaal staat hij in voor het administratief, boekhoudkundig, technisch en juridisch beheer. Zo organiseert hij o.a. de algemene vergaderingen van mede-eigenaars, betaalt hij rekeningen, maakt afrekeningen, zorgt voor de herstelling van de lift,... Aansprakelijkheid. De syndicus is aansprakelijk voor zijn beheer. Als hij foutief handelt, nalatig is of te laat handelt, kan hij daarvoor aansprakelijk worden gesteld. Hij moet dan de schade vergoeden die ten gevolge van zijn fout werd veroorzaakt. Laat de syndicus zich betalen, dan wordt zijn aansprakelijkheid nog strenger beoordeeld. Duurtijd. In het reglement van mede-eigendom staat ook voor hoelang de syndicus wordt aangesteld. Zijn mandaat duurt maximaal 5 jaar, maar de algemene vergadering van mede-eigenaars kan het nadien verlengen. Dat het contract meerdere jaren kan lopen, betekent echter niet dat aan het mandaat geen einde zou kunnen worden gemaakt in de loop van het contract. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan hem namelijk te allen tijde ontslaan, zonder daarvoor ook maar enige motivering te moeten geven. Het is wel mogelijk dat in dit geval een beëindigingsvergoeding moet worden betalen. Klachten over de syndicus"Ik sta op het punt een appartement te kopen in een flatgebouw in de stad. Een vriend die zelf in een appartement woont, heeft veel problemen met zijn syndicus. Wat kan ik doen als ik zou vinden dat de syndicus zijn taak niet goed vervult?"Is er een raad van beheer, dan kunt u de kwestie voorleggen aan de raad. Die kan met de syndicus praten en proberen diens werkwijze te laten aanpassen. U kunt uw probleem ook op de vergadering van mede-eigenaars aankaarten. Die kan namelijk een einde maken aan de samenwerking met de syndicus. Het is zelfs niet nodig dat alle mede-eigenaars het daarover eens zijn. Het burgerlijk wetboek bepaalt dat voor deze beslissing geen bijzondere meerderheid of unanimiteit vereist is. Een gewone, volstrekte meerderheid (50% +1 stem) is voldoende. Weigert de algemene vergadering een einde te maken an het mandaat, dan kunt u in sommige gevallen naar de vrederechter stappen. Houd er wel rekening mee dat het contract met de syndicus kan zijn aangegaan voor langer dan één jaar (maximaal 5 jaar). En dat bij de beëindiging misschien een vergoeding verschuldigd is. In de wet staat nog dat de algemene vergadering van mede- eigenaars, als ze dat nodig vindt, een voorlopig syndicus mag toevoegen voor een welbepaalde periode of een bepaalde taak. Los van de algemene vergadering van mede-eigenaars en de syndicus, kunnen er andere specifieke functies zijn in het gebouw. Zo is het mogelijk dat er ook een raad van beheer is. Dit is vooral in grotere appartementsgebouwen het geval. Daarin zitten een aantal mede-eigenaars. Hun taak bestaat erin de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer. Bovendien kan aan bepaalde mede-eigenaars een mandaat worden gegeven voor een aantal specifieke handelingen, bijvoorbeeld de aankoop van stookolie. Wat de gemene delen betreft, hebt u als mede-eigenaar een recht van gebruik en genot. Toch is dit niet onbeperkt. Het moet in overeenstemming zijn met de bestemming van het gebouw en verenigbaar met het recht van de andere bewoners. Het reglement van mede-eigendom kan in dat verband een aantal voorschriften bevatten over het gebruik van de tuin, de binnenplaats, de gemeenschappelijke parkeerzone, liften, de hal,... Maar ook in uw eigen appartement, garage, winkel of studio doet u als eigenaar niet zomaar wat u wilt. Het reglement van mede-eigendom kan u beperkingen opleggen op het vlak van: n het algemeen gebruik van uw individuele eigendom. Het is vaak verboden om in uw appartement een handelsuitbating te vestigen, er een café of bar in te beginnen, e.d. Voor garages is het vaak verboden ze te gebruiken als opslagplaats. n de harmonie van het gebouw: binnen de muren van uw appartement kunt u meestal doen wat u wilt, maar aan de buitenzijde wordt vaak uniformiteit geëist wat betreft ramen (model, kleur,...), terras, kleur van luifels, enz. n werken aan uw individuele kavel. Wilt u in uw appartement verfraaiings- of renovatiewerken uitvoeren, dan is daar meestal geen bezwaar tegen voor zover u geen steunmuren wegneemt of aanpast. De werken mogen echter geen wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen veroorzaken. In het reglement van inwendige orde kunnen tenslotte ook bepalingen staan die verband houden met zowel het gebruik van gemene delen als van uw individuele eigendom (bijv. over de rust in het gebouw, het plaatsen van zaken in de trappen- en inkomhal, het hangen van affiches en dergelijke meer). n