Wat gaan we doen met ons ouderlijk huis?

Vroeg of laat is het zover: we moeten ‘iets doen’ met het ouderlijk huis, of onze ouders willen zelf beslissen wie hun woning later zal mogen betrekken. Hoe wordt dit geregeld met de broers en zussen? Of, als het huis verkocht wordt, hoe kunnen we de opbrengst dan verdelen tussen de langstlevende ouder en de kinderen?

Als één erfgenaam geïnteresseerd is

Om discussies tussen hun kinderen te vermijden, kunnen de ouders tijdens hun leven al beslissen aan wie van de kinderen hun onroerende goederen toekomen.

De ouders beslissen...

Eén van de technieken die daarbij kan gebruikt worden, is de zogenaamde ouderlijke boedelverdeling. Toch is hier niet alles mogelijk. In de eerste plaats is de verdeling die de ouders doorvoeren nietig als ze niet gemaakt is tussen alle kinderen die op het ogenblik van het overlijden van de ouders in leven (zullen) zijn én de afstammelingen van de kinderen die op dat ogenblik al overleden zijn. Verder kan een broer of zus die via deze werkwijze voor 1/4de benadeeld wordt de boedelverdeling betwisten. Hetzelfde geldt als één van de erfgenamen minder krijgt dan zijn reservatair voorbehouden erfdeel. In al deze gevallen kan de regeling die de ouders beslisten geen doorgang vinden.

Een andere techniek is die van de dubbele akte. Hierbij schenken de ouders aan al hun kinderen samen een aantal onroerende goederen, in onverdeeldheid. Vervolgens treden de eventuele broers en zussen in een tweede akte uit deze onverdeeldheid en gaan ze over tot verdeling van de onroerende goederen onder elkaar.

Wenst u als ouder zelf een verdeling tussen uw kinderen te regelen, dan is het aangewezen een notaris om nadere informatie te vragen. Hij kan u exact inlichten over de diverse mogelijkheden en de daaraan verbonden kosten.

De kinderen beslissen...

Wat als de beslissing over de eventuele verkoop van de ouderlijke woning pas valt wanneer de beide ouders overleden zijn (en één van de kinderen/erfgenamen geïnteresseerd is)? Vooreerst is het mogelijk dat u in goede verstandhouding leeft met uw broers en zussen en onderling tot een akkoord komt. Dan kunt u als geïnteresseerde erfgenaam het ouderlijk huis inkopen tegen een prijs waarmee iedereen het eens is. Is dat het geval, dan hoeft er hoegenaamd geen openbare verkoop te komen. U gaat dan samen naar de notaris en laat het onroerend goed aan u toebedelen. Afhankelijk van hoeveel er voor de rest nog in de nalatenschap zit, zult u nog een oplegsom moeten betalen. Een onroerend goed op deze wijze kopen is overigens ook fiscaal erg interessant. U zult in dat geval namelijk geen registratierechten op de aankoop moeten betalen, maar enkel een delingsrecht van 1 %. Concreet zal de globale kost die u hier betaalt – notariskosten inbegrepen – ongeveer 2 % zijn van de waarde van het onroerend goed.

TIP Om een idee te krijgen van de waarde van het onroerend goed, kunt u met uw mede-erfgenamen over-eenkomen een schatter langs te sturen, die een realistische waarde van het goed kan geven. Zo hoeft niemand zich achteraf bedrogen te voelen.

LET OP! Om tot een minnelijke regeling te kunnen komen, moeten alle erfgenamen het eens zijn. Het volstaat dus dat één erfgenaam het niet eens is met de regeling opdat deze piste geen doorgang kan vinden.

De rechter beslist...

Geraakt u er onderling niet uit, dan zal de rechtbank soelaas moeten bieden. Eén van de erfgenamen zal in dergelijk geval een procedure starten om een notaris te laten aanstellen die dan wordt belast met de vereffening-verdeling van de nalatenschap. Dan wordt een aankoop van het ouderlijk huis al heel wat minder eenvoudig, tenzij er in de loop van de procedure alsnog een akkoord tot stand zou komen (wat overigens nog altijd kan).

In de regel bestaan er dan maar twee manieren om het onroerend goed te verwerven.

1. Vooreerst kan dit in het kader van de verdeling in natura van de nalatenschap. De notaris die met de vereffening-verdeling is belast, zal immers in eerste instantie moeten nagaan of de onroerende (en overigens ook de roerende) goederen van de overledene(n) in natura kunnen worden verdeeld. Als dat het geval is, moet die werkwijze de voorkeur krijgen boven een verkoop. Dit zal bijv. kunnen als er evenveel onroerende goederen (van ongeveer dezelfde waarde) zijn als er erfgenamen zijn. In dat geval zal elke erfgenaam een onroerend goed toegewezen krijgen. Raken ze het niet eens over wie wat krijgt, dan kan de toewijzing gebeuren door lottrekking (onnodig te zeggen dat dit maar zelden zal gebeuren).

2. Is een verdeling in natura niet mogelijk, dan moeten de onroerende goederen in principe openbaar worden verkocht en dan kan iedereen (dus ook elke erfgenaam) een bod doen. Brengt u het hoogste bod uit, dan zal het onroerend goed in kwestie aan u worden toegewezen.

Maar er zijn uitzonderingen. In principe kunt u bij een gerechtelijke verdeling niet vragen dat het onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent u bij voorrang – en tegen een schattingsprijs – wordt toegewezen. Op dit principe bestaan wel enkele uitzonderingen:

als de onverdeelde nalatenschap geheel of gedeeltelijk bestaat uit onroerende goederen waarvan het totaal kadastraal inkomen niet meer bedraagt dan 1565 euro.

als de nalatenschap een landbouwbedrijf bevat (wet op de landbouwbedrijven).

LET OP! Houd er wel rekening mee dat u als u de toewijzing vraagt in het kader van deze wetten, u het verkregen onroerend goed ook zult moeten bewonen of exploiteren. Bij de wet op de kleine nalatenschappen mag u het ook gedurende 5 jaar niet verkopen. Dit kan uiteraard een nadeel zijn. Wilt u dit vermijden, kies dan toch voor een openbare verkoop.

Jan Roodhooft, advocaat

Koopt u het ouderlijk huis over van broers en zussen, dan betaalt u geen registratierechten (10% of 12,5%), maar enkel een delingsrecht van 1%.