De vele investeerders die recent een opbrengsteigendom hebben gekocht, geven grif toe dat ze teleurgesteld zijn: de potentiële huurders staan niet meteen te dringen. Onderzoek van Immoweb toonde het al eerder aan: sinds 2009 gaan de huurprijzen in dalende lijn, zeker wat de huizen betreft. Kan je maar beter niet meer in bakstenen beleggen?
...

De vele investeerders die recent een opbrengsteigendom hebben gekocht, geven grif toe dat ze teleurgesteld zijn: de potentiële huurders staan niet meteen te dringen. Onderzoek van Immoweb toonde het al eerder aan: sinds 2009 gaan de huurprijzen in dalende lijn, zeker wat de huizen betreft. Kan je maar beter niet meer in bakstenen beleggen?Weest gerust: vastgoed is en blijft een goede investering op (heel) lange termijn. Maar het is geen geïndexeerde obligatie! De vastgoedmarkt kent hoogtes en laagtes omwille van de economische conjunctuur en de evolutie van de intrestvoeten (het belangrijkste element). Ook sociologische factoren spelen mee. Zoals het groeiend aantal vrijgezellen of gescheiden koppels dat eerder huurt dan koopt. Wie alleen is, kan immers moeilijker een eigendom verwerven dan tweeverdieners.Waar komt dan die dalende trend vandaan? Heel eenvoudig: het aanbod is zodanig gestegen dat de vraag niet meer kan volgen. Dat vraagt om een toelichting. In de jaren 2000 werd behoorlijk wat geld in vastgoed geïnvesteerd. Door de lage intrestvoeten vonden investeerders het wijzer om hun interesse van obligaties naar bakstenen te verleggen. De financiële crisis en de beursval van 2008-2009 hebben dit fenomeen nog versterkt; het terughalen van kapitaal uit Luxemburg omwille van de fiscale amnestie deed de rest. Het aanbod van huurwoningen steeg dan ook veel sneller dan normaal.Ook huurders bleven niet ongevoelig voor de dalende intrestvoeten: het zette hen aan tot kopen! Afgerond kunnen we zeggen dat het aantal eigenaars van 70% naar 75% is gestegen. Wat zich vertaalt in veel minder huurders. En dat is nog niet alles. Want wie heeft er gekocht in plaats van te blijven huren? Gezinnen die het zich konden veroorloven om net iets meer af te betalen dan hun vroegere huurprijs. Philippe Janssens (Stadim, Antwerpen), een ware historicus en expert als het over de Belgische vastgoedmarkt gaat, waarschuwde begin jaren 2000 al dat de verhuurmarkt er zowel kwantitatief als kwalitatief op achteruit zou gaan. Dat is overigens geen louter Belgisch fenomeen. Een Franse notaris schetste me vorige maand eenzelfde beeld voor zijn regio.De huurprijzen dalen ook omdat eigenaars makkelijker een opbrengstdaling aanvaarden dan vroeger. En omdat die daling nog ver onder die van de obligatieopbrengsten ligt, blijft vastgoed al bij al een aantrekkelijke belegging. Die lichte terugval zal zich dus verderzetten en mee bijdragen tot de deflatie waarover zoveel te doen is.Vastgoed is en blijft een goede investering maar is geen geïndexeeerde obligatie.