Waar is een tweede verblijf nog betaalbaar?

Natuurlijk mag u dromen van een huisje in de Provence zoals op de foto hiernaast. Of in Toscane. En waarschijnlijk zult u deze zomer toch weer gaan kijken naar de prijzen in de etalages van de vastgoedkantoren. Maar als u echt denkt aan een tweede verblijf in de zon, dan zijn er elders voordeliger opties.

Het was liefde op het eerste gezicht toen we in 1996, op een rotsheuvel, de huisjes van Gordes in de Provence zagen liggen. Het zou ons niet moeilijk vallen hier onze oude dag te slijten, dachten we. De afgelopen dagen waren we trouwens onweerstaanbaar aangetrokken door de uitstalramen van vastgoedkantoren. Ons budget, zo hadden mijn vrouw en ik afgesproken, zou niet meer dan 200. 000 toenmalige Franse francs mogen bedragen (30.500 euro). Voor dat bedrag zouden we toch wel een vervallen huisje kunnen vinden dat we met de rest van onze spaarcenten konden opknappen? In Gordes stapten we vastberaden een vastgoedkantoor binnen. We werden vriendelijk ontvan- gen... tot op het moment dat we ons budget aankondigden. De kantoorhouder zuchtte, klapte zijn boeken toe en lachte ons minzaam naar buiten.

Achteraf vernamen we dat Gordes bekendstaat als een van de duurste plekken van de Provence. Vandaag, 9 jaar later, zouden we het al helemaal niet meer moeten proberen, want de hele Provence is onbetaalbaar geworden. Maar waar kunt u dan wel nog een betaalbare stek in de zon vinden?

Zuid-Frankrijk: kijk uit voor de TGV!

De mediterrane kant van Zuid-Frankrijk blijft bij de Belgen nog steeds erg geliefd als plek om een tweede leven te starten. De Provence, de Azurenkust en de Ardèche kunt u beter vergeten. Britten, maar ook Nederlanders en Scandinaviërs hebben zo massaal alles opgekocht wat er nog te renoveren viel dat de prijzen absurd de hoogte zijn ingeschoten. Ook het succesboek Een jaar in de Provence van Peter Mayle heeft daarin een rol gespeeld.

Koopjes zijn er nog wel te doen in het diepe binnenland van de regio Languedoc-Roussillon, maar houd rekening met de vorderingen van de TGV. Zodra een stad of regio in Frankrijk een echte hogesnelheidslijn krijgt, schieten de vastgoedprijzen naar omhoog. Op dit moment rijden de TGV-stellen alleen tot Marseille op hoge snelheid. Richting Spanje schakelen ze net vóór Nîmes over op de klassieke spoorlijn (en snelheid).

Ook de aanwezigheid van een low-costmaatschappij heeft invloed op de vastgoedprijzen. Sinds Ryanair rechtstreeks van Charleroi naar Carcassonne vliegt, zijn heel wat Belgen hier op zoek gegaan naar een tweede verblijf en beginnen de prijzen er minder voordelig te worden.

Houd er rekening mee dat het klimaat in het binnenland van Languedoc-Roussillon buiten de zomermaanden vaak meer Atlantisch dan mediterraan is. In een strook tot 30 kilometer van de kust bent u zonzekerder, maar de prijzen stijgen met elke kilometer dat u de kust nadert.

Spanje: de nieuwe gouden driehoek

De voordelige vastgoedprijzen aan de costa’s zijn verleden tijd. In de voorbije vijf jaar stegen ze elk jaar met 15 tot 17 % om nu op het niveau van de Belgische kust te komen. Bovendien heeft de Spaanse overheid er in de praktijk een bouwstop afgekondigd voor nieuwe projecten en

‘urbanizacciónes’ (complexen van vakantiehuizen met een gemeenschappelijk zwembad en diensten). “Eind 2000 hebben we aan een Belgisch echtpaar een woning aan de Costa Blanca verkocht voor euro 120.000. Zopas hebben we dit goed in hun opdracht opnieuw verkocht voor euro 352.000”, horen we van Johan Smits. Hij is medebeheerder van GZS Boon Properties, een Belgische vastgoedmakelaar en projectontwikkelaar die al vele jaren actief is in Spanje. “Ik verwacht wel dat de forse prijsstijgingen van de voorbije jaren zich nu gaan stabiliseren tot 8 à 10 % per jaar.”

Toch kan het de moeite lonen te gaan kijken in de driehoek Alicante-Murcia-Car-tagena en vooral iets zuidelijker, tussen Murcia en Almeria. De genoemde driehoek is pas in de voorbije tien jaar tot ontwikkeling gekomen en biedt nu een gevarieerd aanbod aan nieuwbouw. Het gebied ten zuiden hiervan is toeristisch gezien weinig ontwikkeld. Wie goed zoekt kan hier nog een koopje vinden.

Een andere optie: een te renoveren dorpshuisje in het binnenland van het zonzekere Andalusië. Die zijn nog te vinden voor een prijs tussen euro 50.000 en euro 100.000. Johan Smits: “Let wel, de tijd van de vrijbuiterij in de Spaanse vastgoedmarkt is echt wel voorbij. De regels inzake bouwvergunningen en ruimtelijke ordening zijn even streng geworden als bij ons.”

Italië: vergeet het maar

Het is opvallend hoe weinig makelaars in Italië actief zijn. Dat is begrijpelijk: Guy Verhofstadt moet één van de laatste boerderijtjes in Toscane hebben opgekocht. Toscane en de aangrenzende streken zijn absoluut niet meer te betalen. Ten zuiden van Napels krijgt u dan weer nog vaak û letterlijk û met maffiapraktijken te maken als u als buitenlander vastgoed koopt. Bovendien lijdt heel Italië aan woningschaarste. Gewoon vergeten, dus.

Kroatië: snel wezen

De Adriatische kust van Kroatië tussen Rijeka en Dubrovnik kent momenteel een ware boom. “Zadar wordt nu al het tweede Monaco genoemd”, horen we van Mathieu Verwilghen, directeur Marketing en consulting van de internationale vastgoedkantorengroep Century21. “Vooral de Duitsers zijn hier massaal vakantiewoningen aan het kopen en aan het bouwen. De prijzen stijgen met reuzenschreden en wie nog een koopje wil doen moet er dus snel bij zijn. Gelukkig is de kustlijn met al die eilanden erbij zo uitgestrekt dat het Benidormgevoel hier niet zo snel zal toeslaan, maar u moet rekening houden met de bereikbaarheid. Kroatië biedt zeker voordelen. De kwaliteit van de bestaande woningen is over het algemeen prima. Alleen moet u de ligging ten opzichte van de zon goed in de gaten houden.”

Turkije: het nieuwe Spanje

Over de vele troeven van Turkije als zon- en vakantieland leest u veel meer in onze Toerisme Special (p. 93 en volgende). Aan de Cappadocische Riviëra tussen Analya en Antalya bedraagt de gemiddelde temperatuur in januari nog 20 °C en er vliegen tegenwoordig evenveel charters naar Turkije als naar Spanje. Niet te verwonderen dat steeds meer Belgen hier uitkijken naar een vakantiewoning of ûappartement. Vooral Nederlandse bouwpromotoren zijn er actief en ze slijten hun projecten graag in België. De prijzen zijn naar verhouding verbazingwekkend laag.

“Voor euro 45.000 hebt u hier al een nieuw appartement van 75 m2 in een vakantiecomplex met gemeenschappelijk zwembad op maximaal 1 kilometer van de kust”, zegt Erden Yilmaz van Antalyamakelaars, een Belgisch-Nederlands vastgoedkantoor dat in Turkije is gespecialiseerd. “Een nieuwbouwvilla van 120 m2, eveneens met een gemeenschappelijk zwembad, kost nu euro 100 000. Het kadastraal inkomen bedraagt in Turkije slechts 1,5 % van de aankoopwaarde. Ik verwacht dat die lage prijzen nog twee tot drie jaar zullen aanhouden, omdat er veel wordt gebouwd.”

Toch kunt u een aankoop in Turkije beter beschouwen als een investering voor later dan als een reëel tweede verblijf. “Turkije kent nu de situatie van Spanje twintig jaar geleden”, meent Mathieu Verwilghen. “Het is dus een investering met een zeker risico, maar beslist een aanrader. Ooit zal het land lid worden van de Unie en dan halen de vastgoedprijzen daar het niveau van de Costa del Sol.”

Om de risico’s in Turkije te beperken heeft Erden Yilmaz 2 belangrijke adviezen: “Vraag altijd naar een officieel certificaat dat bevestigt dat de villa of het appartement aardbevingsbestendig is gebouwd. En vraag de verkoper naar zijn identiteitskaart. Zijn naam moet exact overeenkomen met de naam die u leest op de zogenaamde tapu, de officiële Turkse acte.”

De Belgische kust: geen einde aan de boom

Drie miljoen euro zou Kim Clijsters hebben betaald voor één van de exclusieve appartementen die de Compagnie du Zoute optrekt op het terrein van het vroegere zwembad in Het Zoute. Het voorbeeld mag extreem zijn, het toont wel aan dat het heel moeilijk wordt om nog een koopje te doen aan onze kust. Vrijwel alles is volgebouwd, nieuwe hoogbouw krijgt geen vergunningen meer en de vraag blijft maar stijgen. Niet alleen vanwege de Belgen maar ook vanwege de Duitsers, die vooral in Koksijde en Oostduinkerke aan het kopen zijn.

Alleen in de oude gedeelten van de echte steden (Oostende, Blankenberge en Nieuwpoort-Stad) zijn misschien nog relatieve koopjes te doen, maar houd dan wel rekening met de renovatiekost.

“De voorbije 15 jaar steeg de waarde van een vastgoed aan onze kust met gemiddeld 6,18 % per jaar, de jongste twee jaar echter met 30 %. Dat zegt genoeg”, vertelt Karel Odent, directeur van De Streekkrant Midden- en Westkust. “Men schermt altijd met de hoge prijzen van Knokke, maar de waarheid is dat je vandaag overal aan onze kust een bijna even hoog prijsniveau vindt. Voor een appartement op de zeedijk ligt de gemiddelde prijs tussen de 2500 en 3700 euro per vierkante meter. Maar weg van de dijk is het nog altijd mogelijk een appartement van 55 m2 op de kop te tikken voor zo’n euro 140 000.”

Toch blijft de kust vele troeven houden. Mathieu Verwilghen: ” Ik noem de zekerheid en de bouwkwaliteit De zeer nabije ligging maakt ook dat u uw tweede verblijf veel vaker kunt gebruiken en dat kan het mindere klimaat wat compenseren. Verder hoeft u zich in België ook geen zorgen te maken over de medische verzorging. En de meerwaarde zal blijven toenemen, want ik zie nog lang geen einde aan de boom. Het is niet verwonderlijk dat we nu klanten krijgen die hun huis in Spanje verkopen om te investeren aan onze kust.”

Een bijna gelijkaardige hausse in de prijzen zien we in de Oostkantons en in Voeren, waar de Nederlanders massaal een fiscaal paradijsje hebben opgevonden.

En elders?

“Als ik zelf kon kiezen, zou ik als investering voor later nu grond kopen aan de Roemeense Zwarte-Zeekust”, zegt Mathieu Verwilghen nog. “Het klimaat is aangenaam, de grondprijs bedraagt op dit ogenblik een kleine 15 euro per m2 en voor euro 25.000 tot euro 37.500 koopt u er een woning van een redelijke kwaliteit. Ik voorspel dat Roemenië de volgende hype wordt, ná Turkije. Het land is nu al kandidaat-lid van de Unie.”

Vermijd deze valstrikken

Impulsief aankopen in een vakantieroes. Breng ten minste twee periodes in de gekozen streek door û één in de zomer en één in het najaar, de winter of de lente û vóór u beslist.

Geen rekening houden met de kosten na de verkoop. Bijna even klassiek. Teken geen compromis of contract alvorens u weet wat in de prijs begrepen is. Denk ook aan de notariskosten, de renovatie, de belastingen, de eventuele taksen op een tweede verblijf, de gemeenschappelijke kosten voor het onderhoud... Karel Odent: “Bij nieuwbouw aan onze kust worden de aansluiting op het rioleringsnet en de boeteclausule voor de afwezigheid van een (nu verplichte) garage vaak niet in de verkoopprijs vermeld. Verder werken appartementsgebouwen aan onze kust niet zelden met een spaarpot om de kosten van grote renovaties op te vangen. Misschien moet u het aandeel van de vorige eigenaar in deze spaarpot overnemen?”

Geen rekening houden met de bereikbaarheid. Wees eerlijk: hoeveel tijd vraagt het om uw kandidaat-vakantiewoning te bereiken? Zijn er goedkope vliegmogelijkheden?

Denken dat nieuwbouw altijd beter is. “Absoluut fout”, zegt Mathieu Verwilghen. “In de jongste jaren hebben aannemers op kwaliteit moeten besparen om de kosten te drukken. Oudere vakantiewoningen hebben vaak een betere kwaliteit.”

Geen vooronderzoek doen naar de prijs-kwaliteit. Let op de ligging van het pand ten opzichte van de zon, de omgeving (winkels, straatlawaai), de gebruikte bouwmaterialen, de isolatie ( warmte en geluid), de afwerkingsgraad (de verwarming)... Informeer op het gemeentehuis naar het verleden van het pand. Is het op opgespoten grond gebouwd, dan is het gevaar voor verzakkingen reëel.

Alleen oordelen op basis van een plan. Maquettes ogen prachtig, maar over hoeveel vierkante meter beschikt u echt?

Het waterprobleem vergeten. Watergebrek in de zomer is chronisch in nieuwe projecten in het binnenland van Spanje.

De taal van het land of de streek niet kennen. Niet onbelangrijk als u vaak voor lange periodes naar uw tweede verblijf wilt trekken of er ooit wilt wonen.

De vragen die u zich moet stellen

Dient mijn tweede verblijf alleen voor vakanties of ben ik echt van plan er ooit definitief te wonen?

Zijn er voldoende winkels waar ik te voet of met de fiets naartoe kan? Hoe ver woont de eerste arts? Hoe ver is het ziekenhuis? De eerste apotheek?

Heeft het nut te investeren in de aankoop en de renovatie als ik er maar drie of vier keer per jaar naartoe kan?

Vergeet ik niet dat ik een tweede verblijf moet onderhouden? Ben ik bereid daarvoor mijn vakantiedagen op te offeren? n

Voorbeeld 1 : Zuid-Frankrijk: euro 120.000

Wat? Een oude dorpswoning in het binnenland van de Languedoc (15 minuten ten zuiden van Carcassonne): bepleisterde buitenmuren van natuursteen, 149 m2, 3 niveaus, 3 slaapkamers, ingerichte keuken, douche, 2 wc’s, gerenoveerd dak met traditionele dakpannen, meteen bewoonbaar, terras, wijnkelder, niet-aanpalende moestuin.

Voordelen: authenticiteit, voordelige prijs voor Zuid-Frankrijk, terras, natuurlijke isolatie tegen de warmte, mogelijkheid om er iets gezelligs van te maken zonder veel kosten, low cost luchtverbinding Charleroi-Carcassonne (met Ryanair).

Nadelen: 90 km van de kust, niet zonzeker buiten juni-september, auto onmisbaar.

Bron: Century21

Voorbeeld 2 : Spanje: euro 157.000

Wat? Nieuw vakantiewoningencomplex in Orihuela Costa en Algorfa (respectievelijk op 50 km en 35 km ten zuiden van Alicante en op 3 en 8 km van het strand). Aaneengeschakelde bungalows en appartementen met pleintjes, zithoeken en gemeenschappelijke zwembaden in traditioneel Spaanse stijl. 2 slaapkamers, 2 badkamers, modern comfort en een zonneterras. De opgegeven prijs (157.000 euro) geldt voor een appartement van 78,99 m2 op de gelijkvloerse verdieping (+ 7 % btw + 4 % notariskosten).

Voordelen: traditionele bouwstijl, ligging naast golfterreinen, alle mogelijke diensten te voet of per fiets bereikbaar, chartervluchten naar Alicante, aangenaam om te overwinteren.

Nadelen: neiging tot vakantiegetto, vrij dunne muren.

Bron: GZS Boon Properties

Voorbeeld 3 : Turkije: euro 70.000

Wat? Een luxueus nieuwbouwappartement in Antalya. Gegarandeerd aardbevingsbestendig gebouwd, met een driedubbele dakisolatie, tussenvloeren van een meter dik, betrouwbare betonconstructie in één geheel met buitencoating van Belgisch fabrikaat, diverse andere bouwmaterialen zijn van Duitse origine, pvc-kozijnen, laminaatparket, gescheiden rookafvoer, voegen behandeld tegen bacteriën en schimmels. Een woonkamer met open ingerichte keuken, twee ruime slaapkamers en luxueus sanitair.

Voordelen: gebouwd volgens onze normen en met een dak- en geluidsisolatie die voldoet aan de West-Europese wensen, winkelstraten vlakbij.

Nadelen: de betonnen omgeving, het onbekende van Turkije, niet vlak bij de deur.

Bron: Koop-Consult

Voorbeeld 4 : De Panne: euro 139.000

Wat? Een klein appartement op de benedenverdieping van een halfopen appartementenblok (van vijf verdiepingen), gelegen op 800 meter van de zeedijk. Een woonkamer met een open en ingerichte keukenhoek, douche, toilet, twee slaapkamers, terras en kelder, videofoon.

Voordelen: een redelijke prijs voor de Belgische kust en een stijlvolle uitvoering. Alles is gemakkelijk te voet en met het openbaar vervoer bereikbaar, ook het strand. Gelegen in een gezonde, natuurlijke omgeving (denk aan het eindeloze strand, de duinen en het natuurreservaat). De waarde van het pand kan alleen maar fors stijgen in de eerstkomende jaren.

Nadelen: de kleine ruimte (45 m2 bewoonbare oppervlakte) en het Belgische klimaat.

Makelaar: Agence Leroy

Ludo Hugaerts