Vier muren en een dak

Als u uw vastgoedinvestering wilt drukken, kunt u een ruwbouw of winddicht huis kopen en de afwerking op uw eigen tempo doen. Maar welke garanties hebt u dan? En waarop moet u letten?

Een winddicht huis kopen kan op twee manieren. Ofwel koopt u een individueel huis dat niet af is: een structuur met muren, een dak en buitenschrijnwerk. Ofwel koopt u een ruwbouw of winddicht deel van een collectieve bouw (meestal) via een bouwpromotor (bijvoorbeeld een industriële ruimte die in lofts is onderverdeeld). In dat laatste geval is niet enkel de ruwbouw gemeen, maar ook de technische installaties, het afvoersysteem,...

Het voordeel is uiteraard dat u de kosten beperkt: een ruwbouw is een stuk goedkoper dan een sleutel-op-de-deur formule en de registratierechten en notariskosten liggen lager. De formule is ook financieel soepeler want u hoeft niet meteen de volledige afwerking te bekostigen. Die kunt u doen wanneer u dat wenst en op de manier die u wenst (door al dan niet zelf aan de slag te gaan). Zijn er dan geen valkuilen aan het kopen van een winddicht huis? Toch wel. Eric Cloes, hoofdredacteur van Ik ga bouwen, legt het ons haarfijn uit.

Plus Magazine: Welke vragen moet ik mij stellen als ik overweeg om een winddicht huis te kopen?

Eric Cloes: “Eerst en vooral neemt u best contact met de aannemer die de bouw heeft gerealiseerd en vraagt u de plannen, lastenboeken en de processen-verbaal van de voorlopige en definitieve oplevering van de ruwbouw. Als u zelf niet thuis bent in de bouw, vraag dan een architect om samen met u het gebouw te bezoeken. Hij kan u wijzen op verborgen en zichtbare gebreken. Een architect kan nagaan of het gebouw opgetrokken is volgens de plannen en de lastenboeken en/of de stedenbouwkundige vergunning nageleefd werd. Want wie een ruwbouw koopt die niet conform de vergunning werd gebouwd, moet zelf bij de dienst stedenbouw aankloppen en vragen om de bouw conform te verklaren (met alle risico’s van dien).”

TIP Sluit een overeenkomst met een architect waarin u hem een beperkte opdracht geeft, bijvoorbeeld om u te adviseren over een bestaande ruwbouw. Werk hiervoor met een forfait of uurtarief.

Gelden dezelfde garanties als voor een sleutel-op-de-deur formule?

EC: “De Wet Breyne die kandidaat-bouwers beschermt, geldt niet voor een ruwbouw, enkel voor een gebouw dat helemaal af is. Uiteraard geniet u van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Of zij een ruwbouw maken of een volledig afgewerkt huis, ze blijven altijd tien jaar aansprakelijk voor de stabiliteit en de luchtdichtheid. Ze zijn dus wettelijk verplicht om de schade te herstellen die het gevolg is van een gebrek aan stabiliteit of luchtdichtheid.”

LET OP! “Als de werf nieuw is, bedraagt de termijn tien jaar. Maar als u een ruwbouw koopt, dan is het best mogelijk dat de termijn al eventjes loopt. Vraag naar de datum van de definitieve oplevering van de ruwbouw. Die is bepalend voor het moment waarop de tienjarige termijn start.”

Zijn er technische aspecten die een koper in het oog moet houden?

EC: “Toch wel, kopers van een ruwbouw moeten goed weten dat er serieuze eisen worden gesteld op het vlak van energienormen. De reglementering is hoe langer hoe strikter. Zo moet de K-waarde van de woning – het globale isolatieniveau – zo laag mogelijk zijn. De gewesten bepalen de drempels die niet mogen worden overschreden: K40 in Vlaanderen en Brussel, K45 in Wallonië. Om een goede energieprestatie te hebben wordt tegenwoordig ook rekening gehouden met de luchtdichtheid (aanhechting van muren en vensters, muren en dak,...). Afhankelijk van de bouwmethode zal de constructie al een goede luchtdichtheid hebben bij de ruwbouw of niet. Bij een klassieke methode met een cementblok, isolatiemateriaal en een gevelsteen zal de constructie nog niet afgedicht zijn in het stadium van de ruwbouw. Bij een houtskeletbouw is dat wel het geval.”

“Het probleem van de energiewaar-de gaat nog verder. Op het einde van de werken moet er in de 3 gewesten een energieprestatieverslag worden afgeleverd. Als u een ruwbouw koopt, moet u dan ook goed weten welke materialen gebruikt werden.” U vindt de lijst met EPC-verslaggevers:

– voor Vlaanderen op www.energiesparen.be

– voor Brussel op www.leefmilieubrussel.be

– voor Wallonië op www.energie.wallonie.be

Hoe controleer je of het gebouw voldoet aan de energienormen?

EC: “De architect kan twee testen gebruiken om de energiekwaliteit van de woning na te gaan:

– met een thermografie worden infrarood foto’s gemaakt die temperatuurverschillen in beeld brengen. Zo kunt u bijvoorbeeld zien of er lucht tussen een muur en een venster komt, of er mankementen in de isolatie zijn, enz. U kunt dus zaken ontdekken die u niet met het blote oog kunt zien. De test kost ongeveer euro 300.”

– “met de Blowerdoor test kunt u op zoek gaan naar luchtlekken, warmteverliezen en vochtproblemen. De test meet de luchtdichtheid van de woning. Hoe groter de luchtdichtheid, hoe energiezuiniger. Het is best mogelijk dat u een goed geïsoleerde woning koopt, maar dat de luchtdichtheid laag ligt. Nog meer isoleren zal dan niet de oplossing zijn. Deze test kost ongeveer euro 500 tot euro 600.”

Krijgt wie zelf de afwerking doet geen problemen met de btw?

EC: “Een winddicht huis kopen is een goed idee als u zelf een handige Harry bent (en er de tijd voor hebt) of kunt rekenen op helpende handen van familieleden (let op met vrienden – lees het kadertje). U spaart dan heel wat uit op manuren. U krijgt geen problemen met de btw-administratie als u kunt aantonen dat u effectief zelf aan de slag bent gegaan. Uw aankoopfacturen van de materialen bijhouden is een goed idee, maar vaak onvoldoende. Maak ook elke werkdag een foto op de werf, met de datum op gedrukt, en zorg uiteraard dat u er zelf opstaat. Stel een dossier samen met plannen, lastenboeken, een plan met de juiste afmetingen van de ruimtes. Zorg ervoor dat uw facturen overeenkomen met dit plan. Uiteraard kunt u de afwerking ook uitbesteden. Ook dan kunt u op uw eigen tempo de werken laten uitvoeren.”

LET OP! “Als u twee firma’s tegelijk laat werken (elektriciteitswerken uitvoeren terwijl men ook de verwarming plaatst) moet u beroep doen op een veiligheidscoördinator. Die stelt de regels op zodat de ene firma geen risico vormt voor de andere.”

Jocelyne Minet