Verkoop op lijfrente

Wie een huis koopt op lijfrente wordt pas eigenaar nadat de verkoper overleden is. Dit ietwat morbide kantje schrikt veel mensen af. Toch heeft deze formule ook een aantal voordelen, vooral voor de verkoper.

Albert is 64 jaar en woont alleen in een appartement met een geschatte waarde van euro 44.620. Albert beslist de naakte eigendom via lijfrente te verkopen. Hij behoudt dus het vruchtgebruik en zal altijd in zijn appartement mogen blijven wonen. Hij ontvangt geen koopsom (‘bouquet’), maar krijgt de rest van zijn leven een aan de index gekoppelde, maandelijkse rente van euro 112. Na zijn overlijden zal de koper de volle eigendom van de flat krijgen.

Madeleine, 77 jaar, woont alleen en wil voor de rest van haar levensdagen in haar huis blijven wonen, dat op euro 136.342 werd geschat. Ze besluit de naakte eigendom in lijfrente te verkopen. Ze ontvangt onmiddellijk een som (‘bouquet’) van euro 29.750, en bovendien een geïndexeerde rente van euro 375 gedurende 15 jaar.

Rita, 81, wil naar een instelling verhuizen. De waarde van haar huis wordt geschat op euro 74.368. De verkoop van de volle eigendom vertaalt zich in haar geval in de betaling van een geïndexeerde rente van euro 805,65 (zonder ‘bouquet’) en dat gedurende 15 jaar.

Een flexibele formule

Uit deze voorbeelden blijkt dat verschillende varianten bij een vastgoedverkoop op lijfrente mogelijk zijn. Deze formule lijkt immers sterk op een gewone verkoop, alleen de be-talingsmodaliteiten verschillen. Een verkoop met lijfrente is de verkoop van een goed waarvan de verkoper (de crediteur) de volle eigendom of de naakte eigendom overdraagt aan een koper (de debiteur), waarbij de betaling van de verkoopprijs volledig of gedeeltelijk wordt omgezet in een lijfrente die pas na het overlijden van de crediteur of na een vooraf bepaalde periode uitdooft. De verkoop gebeurt met een authentieke notariële akte.

De formule is flexibel op verschillende vlakken:

1. de bepaling van de begunstigde van de rente: dat kan de verkopende eigenaar zijn, met of zonder echtgenoot (we spreken dan over een lijfrente op twee hoofden), of een derde persoon, gekozen door de verkoper. Als de begunstigde van de rente het verkopende echtpaar is, dan voorziet een clausule in het contract gewoonlijk de volledige overdraagbaarheid van de rente: als een van de begunstigden overlijdt, ontvangt de overlevende dan het bedrag van de rente.

2. de einddatum van het contract: dat kan de dag van het overlijden van de verkoper zijn, maar ook na een bepaalde termijn.

3. de rente: in het contract kan worden bepaald dat de volledige verkoopprijs in een rente wordt omgezet. De partijen kunnen ook beslissen maar een deel van de prijs in een rente om te zetten, terwijl het resterende gedeelte (dat ook ‘bouquet’ wordt genoemd) cash betaald wordt, bij de ondertekening van de akte.

Verkopen zonder te verhuizen

“Oudergem – lijfrente 79 jaar, App. 2 km., liv., kkn., bkm., terr. Vrij Overlijden. euro 20.000 + kl. rente”.

Belangrijk in kleine aankondigen zoals deze, is de vermelding ‘vrij overlijden’. Ze duidt aan dat het goed dat op lijfrente verkocht wordt, na de verkoop vrij zal zijn om er in te wonen. De overeenkomst voor de verkoop op lijfrente kan immers ook in het behoud van het vruchtgebruik voorzien. Wil de verkoper tot aan zijn overlijden van zijn woning profiteren, dan kan hij zich het vruchtgebruik voorbehouden (het recht om het goed te gebruiken) tot het einde van zijn dagen. De verkoper kan er dan zelf blijven wonen of het goed verhuren. In dat geval wordt de rente berekend op de waarde van de naakte eigendom.

De partijen kunnen zelfs in een dubbele rente voorzien: een lager bedrag zolang de verkoper gebruikmaakt van zijn bezit en een hogere rente wanneer hij het verlaat.

De verkoop van alleen maar de naakte eigendom brengt een aantal verplichtingen mee.

Voor de verkoper-vruchtgebruiker: de betaling van de belastingen en taksen zoals de onroerende voorheffing, net als de kosten voor onderhoudswerken. Hij moet ook een verzekering afsluiten om zijn aansprakelijkheid als vruchtgebruiker te dekken.

voor de koper-naakte eigenaar: de grote herstellingen zoals ze zijn opgesomd in het Burgerlijk Wetboek.

Rente bij akkoord

De wet legt geen methode op om het bedrag van de rente te berekenen. De partijen mogen ze vrij bepalen. Toch moet op het evenwicht worden gelet: bij een te lage rente zou het kadaster daarin een vermomde schenking kunnen zien.

De vastgoedmakelaar en de notaris zijn er om u te helpen bij het bepalen van een correct rentebedrag. Zij baseren zich daarvoor op de mortaliteitstabellen. Sommigen raden aan niet voor de leeftijd van 60 of 65 jaar met lijfrente te verkopen, want het rentebedrag dreigt dan niet zo hoog te zijn, gezien de hoge levensverwachting op dat moment.

Bij een lijfrente met vruchtgebruik wordt de waarde van het vruchtgebruik op een ingewikkelde manier berekend, op basis van de levensverwachting van de verkoper en de verhuurwaarde van het goed. Het principe is eenvoudig: hoe jonger de verkoper, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik en hoe lager de waarde van de naakte eigendom, dus ook van de rente (lees hierover het artikel in Plus Magazine van maart 2004, p. 70 e.v.).

Geen kosten voor de verkoper

De verkoper betaalt geen kosten. Het is de koper die de notariskosten, de registratierechten (10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Wallonië en Brussel), de hypothecaire inschrijving en een eventuele commissie betaalt voor de vastgoedmakelaar die als tussenpersoon optrad (gewoonlijk 4 % van de waarde van het goed + btw).

Geen paniek als de koper niet betaalt

De verkoper hoeft niet bang te zijn voor een eventuele insolvabiliteit van de koper. De verkoper wordt immers beschermd door de garantie van een hypothecaire inschrijving. Betaalt de koper-eigenaar herhaaldelijk de rente niet, dan kan de verkoop worden geannuleerd. In dat geval kan de verkoper het pand recupereren terwijl hij een eventueel betaald ‘bouquet’ en de al betaalde rentebedragen als schadevergoeding en forfaitaire interesten mag houden.

Ook belangrijk is dat een particulier geen belastingen betaalt op de rente. Bovendien kunnen de inkomsten geïn-dexeerd worden. Dankzij die indexering zorgt de crediteur ervoor dat zijn koopkracht stabiel blijft.

Philippe Tomberg