Verhuren of- verkopen?

Wie een appartement of een huis erft, stelt zich wellicht de vraag wat het beste is: het vastgoed verkopen en de opbrengst ervan beleggen of het houden en verhuren?

Stel, u hebt een appartementmet twee slaapkamers geërfd. Volgens uw bankier kunt u het beter verkopen en de opbrengst veilig beleggen in bijvoorbeeld een spaarverzekering (Tak 21) waarop u gemiddeld per jaar ongeveer 3,5 % netto krijgt, inclusief bonus. Bij een tak 21 betaalt u immers geen roerende voorheffing als u er in de eerste acht jaar geen geld afhaalt.

Of als u liever jaarlijkse coupons hebt, kunt u ook veilig beleggen in kwaliteitsobligaties of obligatiefondsen. Bij de huidige historisch lage rente en een roerende voorheffing van 25% komt u met veel moeite aan 2,8% netto. Maar op wat langere termijn mag u uitgaan van een gemiddeld nettorendement van ongeveer 3,5% (na aftrek van de roerende voorheffing).

Het voordeel is dat u dan verlost bent van al uw vastgoedzorgen en rustig kunt slapen, aldus uw bankier. Maar is dat altijd een goed idee? Uiteraard spelen allerlei factoren een rol om tot de uiteindelijke beslissing te komen en de ideale oplossing bestaat niet. Maar aan de hand van een concreet voorbeeld en een aantal vuistregels helpen we u op weg.

STAP 1: Laat de waarde én de huur schatten

Voor u een beslissing neemt, laat u best de waarde van het appartementschatten door een paar vastgoedmakelaars, evenals de maandelijkse huur die u ervoor kunt krijgen. Vastgoedmakelaars doen dit doorgaans met plezier en gratis in de hoop dat ze later het appartement mogen verkopen. Uiteraard kunt u ook zelf nagaan voor welke prijs gelijkaardige appartementen in de buurt worden verkocht en wat de gangbare huurprijs is.

Natuurlijk moet u voor het appartement dat u verhuurt belastingen betalen. Naast de onroerende voorheffing (grondbelasting) wordt u ook belast in de personenbelasting op 140% van het geïndexeerde KI (het KI wordt verhoogd met 40 %).

VOORBEELD Stel, uw appartement wordt geschat op € 150.000 en u kunt er € 600 huur voor krijgen. Uw kadastraal inkomen (KI) bedraagt € 650. U wordt niet belast op uw werkelijke huurinkomsten (€ 7.200 per jaar), maar slechts op € 1.436,89 (€ 650 x 1,6813 x 1,40) of 140 % van het geïndexeerde KI.

Indien u het huis zou kopen in plaats van het te erven, wordt u misschien zelfs helemaal niet belast. Tenminste als u voldoende intresten betaalt op de woninglening die u aangaat voor de aanschaf van het onroerend goed. Maar als u een huis koopt in plaats van het te erven moet u natuurlijk wel registratie (en btw) betalen, wat de aanvankelijke aankoopprijs verhoogt en uw rendement doet dalen.

Erft u een huis, dan ligt dat anders want u moet in ieder geval successierechten betalen of u het huis nu verkoopt en uw geld op de bank zet of het huis houdt om verder te verhuren.

STAP 2: Laat uw nettorendement bepalen

Een goed vuistregeltje om een idee te hebben van het nettorendement van een vastgoed (dus na belastingen, kosten en verzekering) is dat u zeker niet mag uitgaan van 12 maanden huur, maar van maximum tien maanden, of nog veiliger: negen maanden. Voor oudere appartementendie minder gemakkelijk verhuurd raken gaat u sowieso best uit van negen maanden.

VOORBEELD Ons appartementvan € 150.000 zal dus een nettorendement hebben van € 6.000 (€ 600 x 10) of 4 % (€ 6.000 / € 150.000). Zelfs als we veiligheidshalve van negen maanden huur zouden uitgaan, komen we nog aan een nettorendement van 3,60 %.

NIET ONBELANGRIJK Een onroerend goed is inflatiebestendig

In ons voorbeeld bent u dus beter af als u verhuurt dan wanneer u het geld belegt bij uw bankier. Zelfs als uw nettorendement een stuk lager ligt dan de 3,50 % bij uw bankier, zit u met het verhuren van uw vastgoed doorgaans toch beter. De huur wordt namelijk jaarlijks geïndexeerd.

Dat is niet het geval voor de coupons van uw obligaties of obligatiefondsen. Een coupon van bijvoorbeeld 3,5 % blijft immers 3,5 % tot het einde van de looptijd.

Ook bij een tak 21 is er uiteraard geen indexatie zoals bij huur. Want daar krijgt u een gegarandeerd rendement (bijvoorbeeld 2,5 %) plus een bonus.

Nog belangrijker is echter dat uw appartement, wanneer u het goed onderhoudt, op termijn in waarde zal stijgen. Studies wijzen immers uit dat de waarde van het onroerend goed op termijn altijd minstens zoveel stijgt als de inflatie (gemiddeld 2% tot 3 % per jaar). Maar die meerwaarde verzilvert u uiteraard alleen als u het verkoopt.

Johan Adriaens, Onafhankelijk vermogensplanner