Verhuren, maar zonder de risico’s!

Wie verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor ontvangt weliswaar een huurprijs die onder de marktprijs ligt, maar krijgt jarenlange zekerheid van huurinkomsten, gratis opvolging en begeleiding. Plus een fiscaal voordeel bij renovatie.

Verhuren is niet altijd een makkelijke klus. Soms hebt u te maken met leegstand, geschillen met huurders of wanbetalingen. Daarnaast moet u op gezette tijden investeren in herstellingen of renovatiewerken. Wie die lasten van zijn schouder wil, kan overwegen om aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) te verhuren.

Wat is een sociaal verhuurkantoor?

Omdat er in ons land een groot gebrek is aan sociale woningen en de wachtlijsten lang zijn, werden er vanaf de jaren ’70 sociale verhuurkantoren opgericht. Die vzw’s gaan op zoek naar panden bij privéverhuurders om die dan onder te verhuren aan sociale huurders. Ze fungeren dus als tussenpersoon voor de verhuurder en de huurder, maar doen ook aan huurdersbegeleiding. Sommige SVK’s ontvangen subsidies van de gewesten voor hun werkingskosten, andere zijn initiatieven van huurdersverenigingen of van gemeenten en OCMW’s.

Voordelen voor de verhuurder

Verhuren aan een sociaal verhuurkantoor kan interessant zijn om een aantal redenen.

Zekerheid van huurinkomsten. U tekent als verhuurder een huurcontract met het sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar (in Brussel 3 jaar). U hoeft zelf geen huurders meer te zoeken en ook leegstand, wanbetalingen of huurachterstallen zijn niet langer uw probleem maar dat van het SVK. Dat kantoor heeft een contract van onderhuur met zijn klanten, de sociale huurders. Maar tegenover de verhuurder blijft het SVK hoofdhuurder en dus verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen. U hebt dus geen rechtstreeks contact met de huurder, alles verloopt via het SVK.

Geen handelshuur. Dit alles gebeurt binnen het wettelijke kader van de woninghuurwet. U wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, zoals bij een gewone privéhuur.

Opvolging en begeleiding. Het verhuurbureau neemt u bepaalde beslommeringen uit handen. Zo maakt het bij het begin van de huur een plaatsbeschrijving op. Op het einde van de overeenkomst is deze van groot belang, want het verhuurkantoor verbindt zich ertoe de woning in dezelfde staat terug te geven, uiteraard rekening houdend met normale slijtage. Het SVK zorgt ook voor de registratie van het huurcontract en ziet toe op het onderhoud van de woning, bijvoorbeeld van de verwarmingsketel. Indien nodig krijgen bepaalde huurders huurbegeleiding.

Verzekering. Als uw huurder geen brandverzekering afsluit of die niet verlengt, kunt u bij een incident aansprakelijk worden gesteld voor schade bij derden. Voor dit soort toestanden moet u niet vrezen bij een sociaal verhuurkantoor: het SVK verzekert de woning tegen brand en schade.

Klusjesdienst. Veel, maar niet alle SVK’s beschikken over een eigen klusjesdienst. U kunt er beroep op doen bij (kleine) herstellingen. De contactpersoon bij het SVK regelt de afspraak en u betaalt de werken aan een zeer laag uurtarief. Sommige verhuurkantoren bieden zelfs aan om de volledige renovatie uit te voeren via een sociale werkplaats, als u dat wilt.

Een boterham aan belastingverminderingen en subsidies. Er zijn speciale belastingverminderingen en renovatiepremies die enkel gelden voor wie zijn pand verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Uw inkomen of het aantal huizen dat u bezit, speelt hierbij geen rol. Wat telt is dat u uw woning aan een SVK aanbiedt.

De federale belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen werd door de nieuwe regering afgeschaft, op dakisolatie na. Maar niet voor verhuurders aan SVK’s, die een belastingvermindering krijgen op alle renovatiewerken die genieten van het 6% tarief, niet alleen de energiebesparende dus. Die bedraagt 45% op alle facturen, gespreid over 9 jaar. U kunt dus 9 jaar lang 5% van de facturen inbrengen. Voorwaarde is wel dat u voor minstens euro 10.980 (bedrag inkomstenjaar 2012, incl. btw) renovatiewerken laat uitvoeren door een geregistreerd aannemer. De woning moet ook minstens 15 jaar oud zijn. De minimuminvestering van euro 10.980 kan u dus euro 549 belastingvermindering per jaar opleveren en dit gedurende 9 jaar. Het plafondbedrag per jaar bedraagt euro 1.100 belastingvermindering per woning (bedrag 2012). Een eventuele verhoging van het kadastraal inkomen na de werken is niet mogelijk want het KI wordt sowieso gedurende 9 jaar bevroren.

Info: infolijn Financiën tel. 02 572 57 57.

De Vlaamse renovatiepremie werd in 2009 verlaagd naar 20%, behalve voor mensen met een laag inkomen. Voor wie aan een SVK verhuurt, blijft dit 30%, zonder enig inkomensplafond. Laat u werken boven euro 10.000 (excl. btw) uitvoeren, dan recupereert u 30% van de facturen, met een maximumpremie van euro 10.000. Het gaat dan wel over bepaalde fundamentele werken, geen verfraaiingswerken. De woning moet ook minstens 25 jaar oud zijn. Voor werken onder euro 10.000 kunt u eventueel ook nog een beroep doen op de Vlaamse verbeteringspremie, maar daar gelden striktere voorwaarden (o.a. een inkomensgrens).

Info: tel. 1700, www.sociaalverhuurkantoor.be, www.vlaanderen.be.

Soms stellen ook de provincies, en bepaalde steden en OCMW’s een premie of renteloze lening ter beschikking van het SVK of de eigenaar voor renovatiewerken, zoals het saneringscontract van de stad Antwerpen bijvoorbeeld. Informeer bij uw provincie of gemeente, of bij het sociaal verhuurkantoor.

Tenslotte kunt u (net als bij gewone werken) ook genieten van premies van energieleveranciers of netwerkbeheerders. Al deze premies en voordelen zijn cumuleerbaar, dus zet u alvast maar aan het rekenen.

Nadelen of plichten voor de verhuurder

Tegenover die voordelen verwacht de overheid natuurlijk ook een aantal tegemoetkomingen van de verhuurder.

Conform de gewestelijke kwaliteitsnormem zijn. Uw woning moet conform zijn op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Maar u kunt met het SVK afspreken om de woning aan hen te verhuren als de werken voltooid zijn, en met dit contract in de hand dan premies aanvragen en een belastingvermindering krijgen.

Geplafonneerde huur. U mag slechts een maximale huur vragen, afhankelijk van de grootte van het huis of appartement. Die kunt u, zoals elke andere huur, jaarlijks indexeren. De prijs ligt onder de gemiddelde huurprijs op de privémarkt.

De SVK’s werken met referentieprijzen die verschillen naargelang de buurt, de stad of het dorp waar het pand gelegen is. U ontvangt geen borg van het sociale verhuurkantoor.

U kunt uw huurders niet kiezen. Eens u een huurcontract met het kantoor hebt afgesloten, hebt u geen zicht meer op wie de onderhuurders zijn, dat is de job van het verhuurbureau. In ieder geval: uw woning moet na 9 jaar in dezelfde staat terug worden afgeleverd en met de omstandige plaatsbeschrijving kunt u desnoods naar de vrederechter trekken.

Grote herstellingen blijven te uwen laste. Dit is eigenlijk de normale gang van zaken. Het sociaal verhuurkantoor neemt bepaalde onderhoudskosten op zich, zoals de con- trole van de verwarmingsketel, maar de grote herstellingskosten blijven te uwen laste. In dat geval contacteert de verantwoordelijke van het SVK de verhuurder. U kunt dan kiezen: ofwel laat u het verhuurkantoor de werken uitvoeren via een specialist en stuurt men u de factuur door, ofwel contacteert u zelf de werklui. Als de werken niet te omslachtig zijn kunt u eventueel beroep doen op de klusjesdienst van het SVK.

Lange verhuurperiode. U hebt de zekerheid van huurinkomsten gedurende meestal 9 jaar, maar dat betekent ook dat u tijdens deze periode het huurcontract niet kunt verbreken. Als u de woning verkoopt, dan blijft de nieuwe eigenaar eveneens gebonden door het contract. Dat geldt ook voor de erfgenamen. Het SVK van zijn kant kan het huurcontract wel verbreken mits een opzeg, wat echter zelden voorkomt.

Filip Godelaine