Verhuizen zonder (financiële) zorgen

Het ideale scenario als u wilt verhuizen is dat de verkoop van uw oude woning en de aankoop van uw nieuwe samenvallen. Maar in de praktijk zit daar meestal een (korte) overbruggingsperiode tussen. Hoe laat u die vlot verkopen?

Om van een geslaagde verkoop-nieuwe aankoop operatie zonder (slechte) financiële verrassingen te spreken is het belangrijk vooraf het antwoord te weten op een aantal vragen: hoeveel zal uw oude woning opbrengen? Welke kosten komen er kijken bij de verkoop en aankoop? Kunt u best eerst verkopen of eerst de nieuwe woning kopen? En bent u genoodzaakt een overbruggingskrediet te nemen?

1. Hoeveel is uw huidige woning waard?

Uiteraard kunt u niet tot op de euro precies weten hoeveel de woning die u wilt verkopen zal opbrengen, maar het is toch belangrijk dat u bij benadering weet welk kapitaal u opnieuw kunt investeren. Om een zo correct mogelijk beeld te hebben van de waarde van uw woning kunt u als volgt tewerk gaan:

Bekijk zoveel mogelijk verkoopsadvertenties van gelijkaardige woningen in uw buurt of streek. Schommelt de vraagprijs van een gelijkaardige woning in uw buurt rond de euro 200.000, dan heeft het weinig zin euro 250.000 te vragen. Informeer ook naar de prijs die een openbare verkoop oplevert in uw buurt.

Laat uw woning schatten door een notaris of vastgoedkantoor. In principe is een schatting gratis, maar informeer toch vooraf of dat het geval is.

Doe een beroep op een zelfstandige landmeter-expert. Die rekenen voor een schatting een forfait aan van euro 200 tot euro 250, exclusief btw. Uiteraard kunt u altijd een hogere prijs vragen. De waarde van uw huis is ten slotte de hoogste prijs die iemand ervoor wilt betalen. (lees: ‘Nuttige adressen’).

2. Welke kosten komen erbij kijken?

U verkoopt

U verkoopt uw woning zelf van hand tot hand. In dat geval beperken de kosten zich tot de verkoopsaankondigingen. Dat kan langs allerlei kanalen.

U doet een beroep op een makelaar. Hij kent de markt en zal u een correcte prijs berekenen voor de streek/wijk. Hij zal ook de volledige verkoopstrategie voor zijn rekening nemen (aankondigingen, bezoek ter plaatse met kandidaat-kopers, het verkrijgen van attesten en de nodige officiële documenten, het opstellen van de voorlopige verkoopovereenkomst). Het commissielon bedraagt 3 tot 4 % van de verkoopprijs + btw.

U laat de verkoop over aan een notaris. Zijn commissie bedraagt maximum 2 % van de verkoopprijs.

U kiest voor een openbare verkoop. De notaris van de verkoper organiseert de openbare verkoop en staat in voor de publiciteit. Omdat u van plan bent te investeren in een nieuwe woning, biedt deze verkoopwijze een voordeel: de koper moet de prijs betalen binnen de zes weken in plaats van de gebruikelijke vier maanden die bij een gewone verkoop tussen het tekenen van het compromis (voorlopige verkoopovereenkomst) en het verlijden van de notariële akte liggen. Vermits het goed wordt toegewezen aan de meest biedende heeft u een goede kans om een redelijke prijs te krijgen.

U koopt

Wanneer u een nieuwbouwwoning koopt, betaalt u 21 % btw.

Wanneer u een bestaande woning koopt, betaalt u wat men noemt ‘de notariskosten’. Deze omvatten het honorarium van de notaris, de aktekosten (kosten voor opzoekingen en verplichte formaliteiten) en vooral: de registratierechten. Die bedragen 10% van de verkoopprijs in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. Elk gewest kent zijn eigen vrijstellingen en verminderingen. Meer info hierover vindt u:

– voor Vlaanderen op

www.bouwenenwonen.be en tel. 1700

– voor Brussel op

www.brussel.irisnet.be

– voor Wallonië op

www.fiscalite.wallonie.be.

3. Eerst kopen of eerst verkopen?

U verkoopt eerst

Als u eerst uw oude woning verkoopt, weet u exact welk budget u aan uw nieuwe kunt besteden. Maar dan bent u ook gedwongen om snel een nieuwe woning te vinden. Tussen het ondertekenen van de voorlopige verkoopovereenkomst met uw koper en het verlijden van de akte verlopen maximum vier maanden. Eens die termijn voorbij moet u normaal de woning verlaten. Als u twee maanden nodig hebt om een nieuwe woning te vinden, dan blijven er maar twee meer over om de akte voor uw nieuwe woning te verlijden en uw oude woning vrij te maken. Een mogelijke oplossing is te onderhandelen met uw koper om langer in uw oude woning te mogen blijven wonen.

U vindt eerst een nieuwe woning

Koopt u eerst een andere woning dan stelt zich het probleem van de financiering. Want ook hier speelt de termijn van vier maanden tussen het compromis en de notariële akte. Gewoonlijk wordt een voorschot betaald bij het ondertekenen van het compromis en wordt het saldo betaald bij de ondertekening van de akte. Anders gezegd: tenzij u over voldoende fondsen beschikt om uw nieuwe woning te financieren zonder dat de oude verkocht is, hebt u vier maanden tijd om uw huidige woning te verkopen en er de prijs voor te krijgen waarop u effectief rekent. Lukt dat niet, dan kunt u een overbruggingskrediet nemen bij uw financiële instelling (zie verder).

Samengevat: als u over voldoende kapitaal beschikt om een nieuwe woning te kopen zonder dat u het kapitaal nodig hebt dat uw oude woning opbrengt, kunt u gerust het nieuwe huis van uw dromen kopen voordat u het oude verkocht hebt. Is dat niet het geval, dan kunt u beter eerst verkopen en dan pas opnieuw kopen als u de kosten van een overbruggingskrediet wilt vermijden.

4. Hebt u een overbruggingskrediet nodig?

Een overbruggingskrediet is maar mogelijk als er achtereenvolgens twee ‘operaties’ plaatsvinden (kopen en verkopen) en enkel voor een korte duur (vaak drie maanden tot een jaar). Stel dat het een paar jaar duurt vooraleer uw oude woning verkocht raakt, dan kunt u geen tijdelijk krediet meer vragen om ‘de brug’ te maken, maar hebt u een krediet op lange termijn nodig.

VOORBEELD U beslist om uw huis te verkopen en een appartement te kopen van euro 325.000. U schat dat de verkoop van uw huidige woning euro 350.000 zal opbrengen. U koopt het appartement, maar dan moet u ten laatste vier maanden later natuurlijk het totaal van euro 325.000 op tafel leggen. Als u pas vijf maanden later een koper voor uw huidige woning vindt, zult u nog eens maximum vier maanden moeten wachten vooraleer u de volledige som in handen hebt. U hebt dus een aantal maanden een overbruggingskrediet nodig.

Principe

Een overbruggingskrediet (OBK) is een tijdelijk krediet voor een korte periode voor de aankoop of de (ver)bouw(ing) van een woning in afwachting van bepaalde toekomstige tegoeden (bijv. de verkoopprijs van een bestaande woning of de verdeling van een erfenis). Het meest voorkomende geval is uiteraard de situatie zoals in ons voorbeeld. U kunt het geld in één keer lenen of het opnemen in schijven naargelang de werken vorderen (bij een overbruggingskrediet voor een nieuwbouw of een renovatie).

Op een overbruggingskrediet worden enkel intresten terugbetaald en geen kapitaal. Het kapitaal wordt in één keer terugbetaald met de toekomstige tegoeden. In ons voorbeeld zal er dus een overbruggingskrediet zijn van euro 325.000 waarmee het appartement gekocht wordt. Zolang dit OBK loopt, moet u in ons voorbeeld enkel rente betalen op dit bedrag van euro 325.000. Doordat u enkel intresten betaalt aan de bank en geen kapitaal, is een OBK budgettair meestal haalbaar.

Hoeveel kost het?

Het overbruggingskrediet heeft meestal een lager tarief dan een kaskrediet (wanneer u in het rood gaat op uw rekening), maar hoger dan het gewone hypothecaire krediet. Meestal ligt het tarief 0,5 tot 1 % hoger dan een hypothecair krediet aan een vaste rentevoet met een duurtijd van 20 jaar.

En als uw te verkopen woning plots in waarde daalt?

Stel: u koopt het appartement voor euro 325.000 en daarna blijkt dat u uw woning slechts voor euro 300.000 in plaats van voor euro 350.000 kunt verkopen. Er is dan een tekort van euro 25.000. U kunt dit tekort van euro 25.000 misschien bijpassen met uw eigen spaarcenten. Maar als u dat niet kunt of wilt, zal er alsnog euro 25.000 van het OBK omgezet moeten worden in een gewoon hypothecair krediet (met betaling van intresten én kapitaal) tegen de rentevoet geldig op dat ogenblik.

Het is dus belangrijk de verwachte opbrengst van de bestaande woning zo correct mogelijk in te schatten. Doe dit in nauw overleg met uw bankier en eventueel met een vastgoedmakelaar. Hou er ook rekening mee dat de bank een extra waarborg zal eisen voor het toekennen van het OBK als de toekomstige opbrengst niet zeker is (bijv. spaargeld of effecten in pand geven, een hypotheek op een onroerend goed).

WEETJE Is er al een verkoopcompromis voor de bestaande woning, dan volstaat een verklaring van de notaris (die de akte zal verlijden) dat de verkoopprijs (min het eventueel nog openstaande saldo van de lopende lening) gestort zal worden aan de bank.

Jocelyne Minet

2% bedraagt de maximale commissie van een notaris op de verkoopprijs van een woning

68% van de Belgen heeft een eigendom (recente enquête van Immoweb en Netto/De Tijd).

0,5 tot 1% hoger is het tarief van een overbruggingskrediet tegenover dat van een hypothecair krediet