Vergeet de plaats beschrijving niet!

Bij het (ver)huren van een woning of een appartement moet een plaatsbeschrijving worden opgemaakt, zegt de wet. Maar waarom is dat belangrijk? Wat zijn de mogelijke gevolgen als het niet gebeurt?

Bij aanvang van een huur-overeenkomst moet een plaatsbeschrijving worden opgemaakt die samen met het huurcontract en de verplichte bijlagen ter registratie moet worden aangeboden op het registratiekantoor van de plaats waar het goed is gelegen.

Deze wetsbepaling is van dwingend recht, wat betekent dat de huurder en de verhuurder contractueel niet kunnen overeenkomen géén plaatsbeschrijving te maken. Ze is immers de enige manier waarop men kan nagaan voor welke beschadigingen de huurder verantwoordelijk is. Let op: het volstaat niet dat u in de huurovereenkomst een clausule opneemt dat de huurder de woning in perfecte staat ontvangen heeft. Ook een brief waarin de huurder de perfecte staat bevestigt, is waardeloos.

Werd er geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan bestaat een vermoeden dat de huurder het goed kreeg in de toestand waarin het zich bevindt bij het einde van de huur. Dit vermoeden is echter weerlegbaar. De verhuurder kan het tegendeel aantonen, bijvoorbeeld met getuigen of facturen.

WEETJE Weigert de huurder bij het begin van de huur een plaatsbe-schrijving op te stellen (of stelt hij het steeds weer uit) dan kan de verhuurder naar de vrederechter stappen om een deskundige te laten aanstellen. Hij moet dit doen binnen de 15 dagen (bij een contract van minder dan 1 jaar) of 1 maand (alle andere contracten). Gebeurt dit op het einde van de huur, dan is er geen wettelijke termijn voorzien.

LET OP! De wettelijke verplichting om een plaatsbeschrijving te maken, geldt enkel voor huurcontracten die afgesloten werden na 18 mei 2007. Werd er voor oudere contracten geen plaatsbeschrijving gemaakt, dan geldt hetzelfde vermoeden als bij de nieuwe contracten: de huurder is niet verantwoordelijk voor mogelijke schade, tenzij de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Voor contracten van voor 1974 geldt dan weer het omgekeerde vermoeden: de huurder moet dan bewijzen dat hij het goed in slechte staat kreeg.

Omstandig en tegensprekelijk

Een plaatsbeschrijving is niet onderworpen aan vormvoorwaarden. Alleen moet ze “omstandig” (zie 1) en “tegensprekelijk” (2) zijn:

1. Omstandig = voldoende gedetailleerd. Het volstaat dus niet in algemene bewoordingen aan te geven dat alles in orde is. Het beste is dat u op de plaatsbeschrijving per kamer aangeeft wat de toestand daarvan is (vloerbekleding, muren, plafond, ingebouwde kasten,...).

TIP (Digitale) foto’s kunnen later een hoop discussies vermijden.

2. Tegensprekelijk = opgesteld in aanwezigheid van beide partijen (huurder en verhuurder) of hun vertegenwoordiger of een door hen (of de rechtbank) aangeduide deskundige. Zorg ervoor dat de diverse partijen de plaatsbeschrijving ook ondertekenen en elk blad apart nog eens paraferen. Het is ook aangewezen de plaatsbeschrijving in tweevoud te maken, waarbij elke partij een origineel exemplaar ontvangt.

TIP Zijn de huurders (en/of verhuurders) echtgenoten, dan tekenen ze het best allebei.

WEETJE Zijn er kosten (bijv. voor een gezamenlijk aangeduide deskundige), dan betalen de huurder en de verhuurder elk de helft. Vraagt maar één van de partijen externe hulp, dan moet die de kosten alleen betalen.

Bij het overhandigen van de sleutels

De plaatsbeschrijving kan het best worden opgemaakt op het ogenblik dat de verhuurder de sleutels aan de huurder overhandigt. Voordien kan de huurder immers geen schade ver-oorzaakt hebben. De officiële ingebruikname begint trouwens op het ogenblik dat de huurder het recht heeft om exclusief over het gehuurde goed te beschikken.

Toch verbiedt de wet u niet, de plaatsbeschrijving op een later moment op te maken. Bij een huurcontract voor één jaar of langer, moet het gebeuren binnen de maand nadat de plaatsen in gebruik werden genomen, bij een huurovereenkomst voor minder dan 1 jaar uiterlijk binnen de 15 dagen na de ingebruikname.

WEETJE Zijn er in de loop van de huurovereenkomst belangrijke wijzigingen aan het pand, dan kunnen huurder en verhuurder een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving opstellen.

Op het einde van de huur

Op het einde van de huur stellen huurder en verhuurder opnieuw een staat op van de toestand van het pand, waarbij ze die vergelijken met deze bij het begin. De manier waarop is dezelfde: beide partijen moeten aanwezig (of vertegenwoordigd) zijn en de inventaris ondertekenen. In de huurovereenkomst kan een deskundige aangeduid zijn en ook hier kan met foto’s worden gewerkt.

WEETJE In tegenstelling tot de be-gininventaris is deze plaatsbeschrijving niet van dwingend recht. Huurder en verhuurder kunnen ook onderling overeenkomen hoeveel de eventuele huurschade bedraagt.

Beschadigingen vergoeden

Blijkt dat de huurder beschadigingen heeft aangebracht of dat hij het pand niet goed onderhouden heeft, dan moet hij de verhuurder hiervoor vergoeden. De partijen kunnen een akkoord sluiten over het te betalen bedrag. Ze zetten dan op papier hoe de huurwaarborg zal worden verdeeld of hoeveel de huurder eventueel nog moet betalen bovenop de waarborg.

WEETJE De verhuurder mag niet zomaar op eigen houtje de huurwaarborg verminderen. Raken beide partijen er niet uit hoeveel de huurder moet betalen, dan is het belangrijk dat de vastgestelde schade op papier wordt gezet en dat beide partijen dit ondertekenen. De vrederechter zal dan de knoop doorhakken. n

Jan Roodhooft, advocaat