(Ver)huren op maat Kies de juiste overeenkomst

Een ultra kortlopende huurovereenkomst kan de perfecte oplossing zijn voor een tijdelijke noodsituatie van huurder en verhuurder.

Christa en Jefzijn tachtigers. Christa verblijft al een poos in een rusthuis. Jef moet een tijdje naar het ziekenhuis om te revalideren. Ze hebben twee kinderen die een druk leven hebben en hun ouders zoveel mogelijk bijstaan. Veel tijd om zich ook nog eens over de woning van de ouders te bekommeren hebben de kinderen niet. Nochtans zou het wel handig zijn als iemand een oogje in het zeil houdt, ervoor zou zorgen dat het huis wordt verwarmd en verlucht, dat de tuin wordt onderhouden, de kranen worden afgedekt als het vriest,...

Tom en Kaatzijn jonge dertigers. Ze hebben een oud huis gekocht, waar ze een tijdje in gewoond hebben. Maar nu zitten ze midden in een verbouwing. Voor hen zou het ideaal zijn als ze voor een korte periode een ander huis in de buurt konden huren. Liefst een gemeubelde woning, zodat ze ook hun eigen meubels niet moeten verhuizen.

Een gemeenschappelijke kennis bedenkt dat ze de ideale oplossing voor elkaars probleem zijn. Tom en Kaat komen met Jef en zijn kinderen overeen dat zij het huis, met inbegrip van de meubels, voor korte tijd zullen huren.

Maar hoe zit dit juridisch?

Hoofdverblijfplaats

De eerste juridische vraag die komt bovendrijven is: geldt de gehuurde woning als hoofdverblijfplaats voor Tom en Kaat?

Indien wel, dan valt de huurovereenkomst onder de Woninghuurwet en geniet de huurder een uitgebreide bescherming waar men in de huurovereenkomst meestal niet van kan afwijken. Gebeurt dat toch, dan is de bepaling in de overeenkomst nietig.

Indien niet, dan valt de huurovereenkomst onder de bepalingen van het Gemeen huurrecht. In dat geval hebben huurder en verhuurder een veel grotere contractuele vrijheid.

LET OP! De wetgever heeft de huurder willen beschermen door te stellen dat de Woninghuurwet van toepassing is zodra de verhuurde woning, met toestemming van de verhuurder, als hoofdverblijfplaats wordt aangeduid. Maar dat iemand niet in het bevolkingsregister is ingeschreven op een bepaald adres, wil niet zeggen dat het zijn hoofdverblijfplaats niet kan zijn. Dat de situatie slechts voorlopig en tijdelijk is, betekent evenmin dat een gehuurde woning geen hoofdverblijfplaats kan zijn.

De vraag of een huurwoning de hoofdverblijfplaats van de huurder is, is dus een feitenkwestie: het is de plaats waar men na het werk is, waar de kinderen school lopen, enz.

En wat als u hierover een clausule in de overeenkomst laat opnemen? Een eenvoudige clausule in de huurovereenkomst dat de verhuurder geen toestemming geeft om de gehuurde woning als hoofdverblijfplaats van de huurder te beschouwen, volstaat in principe niet om de Woninghuurwet buiten spel te zetten.

Zo’n clausule is toch geldig als ze voldoet aan twee voorwaarden.

1. De clausule moet op een uitdrukkelijke en oprechte wijze worden verantwoord. Bijvoorbeeld, een appartement aan zee dat als tweede verblijf wordt gebruikt.

2. Er moet worden aangegeven waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft tijdens de huur.

Bezetting ter bede

Jef, Tom en Kaat willen elkaar een dienst verlenen: Tom en Kaat zorgen voor Jefs huis terwijl hij in het ziekenhuis ligt, Jef biedt hen onderdak in zijn woning voor de tijd dat hun huis wordt verbouwd. Als beide partijen de toepassing van de Woninghuurwet willen uitsluiten, kunnen ze een overeenkomst voor een Bezetting ter bede maken.

Wat is dit? Er bestaat geen wettelijke definitie van het begrip, maar het Hof van Cassatie maakte al in de jaren ’70 het onderscheid tussen een huurovereenkomst en een overeenkomst over een bezetting ter bede of precaire bezetting. Het is een overeenkomst waarbij de eigenaar van een onroerend goed aan een andere persoon het genot van het onroerend goed toestaat, maar zich tevens het recht voorbehoudt om op ieder ogenblik over het goed te kunnen beschikken.

Het onzekere (precaire) zit hem in het feit dat de eigenaar, maar ook degene die de woning tijdelijk bewoont, op elk moment een einde kan maken aan de overeenkomst. De partijen kunnen evenwel een korte opzeggingstermijn voorzien in de overeenkomst, van bijvoorbeeld 14 dagen.

Belangrijke elementen bij een Bezetting ter bede.

Er wordt een bezettingsvergoeding afgesproken, die meestal lager ligt dan de gangbare huurprijs in de streek. Het is ook mogelijk om enkel een vergoeding te vragen voor het verbruik van water, gas, elektriciteit,...

Het mag niet de bedoeling zijn de dwingende huurwet uit te schakelen. Vermeld daarom duidelijk de reden waarom de overeenkomst werd afgesloten. Bijvoorbeeld omdat de eigenaar in het ziekenhuis verblijft, er renovatiewerken worden uitgevoerd,...).

LET OP! Ontstaat er een betwisting tussen de tijdelijke bewoner en de eigenaar, dan zal de rechter de overeenkomst moeten beoordelen. Hij zal met andere woorden de Bezetting ter bede erkennen of verwerpen. Het heeft daarbij geen belang welke termen de partijen hebben gebruikt. Het is dus niet omdat ze bijvoorbeeld bezettingsvergoeding in de overeenkomst hebben gezet i.p.v. huurprijs, dat de rechter zal oordelen dat het hier wel degelijk over een Bezetting ter bede gaat. De rechter zal nagaan wat de echte bedoeling van de partijen is.

Concreet

Het is duidelijk dat het niet makkelijk is om de Woninghuurwet uit te schakelen! Noch via een clausule in de huurovereenkomst van Gemeen recht, noch via een overeenkomst voor een Bezetting ter bede. Als het de wens is van beide partijen om de Woninghuurwet uit te sluiten, zullen er zich meestal geen problemen voordoen. Maar als er ooit een betwisting komt, bestaat in beide gevallen het risico voor de verhuurder dat de rechter de overeenkomst toch bestempelt als een huurovereenkomst onder de Woninghuurwet.

Willen Jef, Tom en Kaat 100% rechtszekerheid, dan is het veiliger om een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten, bijvoorbeeld voor vier maanden. Deze overeenkomst is niet zo flexibel als een overeenkomst van Gemeen recht (bijvoorbeeld qua opzeg) of een Bezetting ter bede, maar biedt wel houvast. Wat dit betekent voor de waarborg, de opzeg, de plaatsbeschrijving, de registratie en de onroerende voorheffing leest u af uit de tabel hieronder.

Meer informatie in de brochure Huren en Verhuren van de Koninklijke Federatie van het Notariaat, die u kunt downloaden via www.notaris.be

Annemie Goddefroy