Vastgoed in de lift

De stijging van de hypotheekrente roept vragen op: is de opmars van de vastgoedsector voorbij? Of blijft beleggen in immobiliën een verstandige beslissing? Zo ja, koopt u dan het best een huis, een appartement of een bouwgrond? En in welke streek?

De stijging van de residentiële vastgoedprijzen heeft de laatste vijf jaar menig potentiële koper en verkoper in de ban gehouden. Een appartement gekocht in 2000 was 41,2 % meer waard in 2004, daar waar de waarde van kleine en middelgrote huizen in dezelfde periode ‘slechts’ met 35,4 % steeg (cijfers van onderzoeksbureau Stadim). Mede dankzij de verdere daling van de hypotheektarieven, zette de prijsstijging zich verder in 2005. Toch lijkt het tij te keren. In oktober 2005 stond een woning gemiddeld 118 dagen te koop, daar waar die klus in 2003 in 90 dagen geklaard was. Het verschil tussen de vraagprijs en de werkelijk betaalde prijs werd ook iets groter (9,3 % in oktober 2005 tegenover 7,8 % in 2004 – cijfers ERA).

De laatste weken gingen ook de interestvoeten in België lichtjes naar omhoog. Als deze tendens zich verderzet, kunnen de prijzen van de woningen stabiliseren en misschien zelfs dalen. Maar het is gelukkig nog te vroeg om te spreken van een vastgoedzeepbel, zoals dat wel het geval is in Spanje, Ierland en de Verenigde Staten.

Een interessante defensieve belegging

De laatste decennia is vastgoed een uitstekende belegging gebleken, vooral op lange termijn. Van 1983 tot 2005 zijn de prijzen aanzienlijk gestegen. Een aandelenbelegging bracht over dezelfde periode weliswaar meer op, maar de belegger in aandelen heeft zijn hart een paar keer goed moeten vasthouden: hij moest aankijken tegen de beurscrash van oktober 1987, de problemen op de financiële markten in 1994 en niet te vergeten het uiteenspatten van de technologische zeepbel in maart 2000. De vastgoedsector heeft minder periodes van prijsdaling gekend en bovendien was de draagwijdte telkens beperkter.

n De kleine en middelgrote woningen hebben in de periode 1953 tot 2004 maar twee periodes gekend waarin het minder goed ging. De eerste terugval was in 1968 maar dit gebeurde na een periode van meer dan tien jaar van prijsstijgingen. Op nationaal niveau bedroeg de prijsdaling toen 7 %. Op regionaal niveau was de terugval het meest uitgesproken in Brussel, waar een huis dat in 1967 voor 100.000 euro werd aangekocht, in 1971 maar 87.737 (- 16,2 %) euro meer waard was. De tweede periode van prijsdaling kwam er na de piek van 1980. Ook daar was de daling het sterkst in het Brussels Gewest (- 14 % van 1979 tot 1982)

n Voor appartementen beschikken we enkel over cijfers voor de periode 1968-2004. In die hele tijdspanne noteren we maar één periode van prijsdaling, na 1980. Voor appartementen valt het op dat de verschillen tussen de regio’s heel markant zijn. De prijzen zijn het sterkst gedaald in Wallonië (- 17,5 % van 1980 tot 1986). Aan de kust bleef de daling tijdens deze periode beperkt tot 1 %. Trouwens, de prijzen aan de kust zijn de afgelopen 36 jaar amper gedaald – op een kleine terugval van 3 % (van 1990 tot 1991) na. Onze 66 kilometer kust blijft veel Belgen (en met hen ook veel Duitsers en Luxemburgers) aantrekken.

WEETJE Wie een eerste woning of appartement koopt in het Brussels Gewest kan nu genieten van een nieuwe verlaging van de registratierechten. Er bestond al een dergelijke korting, maar het effect daarvan werd teniet gedaan door de voortdurende stijging van de vastgoedprijzen. Kopers moeten sedert begin 2006 geen registratierechten betalen op de eerste schijf van 60.000 euro (in bepaalde wijken op de eerste schijf van 75.000 euro).

n De prijs van bouwgronden heeft een spectaculaire opmars gemaakt, vooral in het noorden van het land (zie tabel Prijsevolutie van vastgoed in België, rechts). In de afgelopen 50 jaar is de prijs voor een bouwgrond vermenigvuldigd met 33,4 daar waar de prijzen van de huizen maar met 28,5 werden vermenigvuldigd. In percenten uitgedrukt is dat een jaarlijkse prijsstijging van 7,3 % voor bouwgronden, tegenover 6,9 % voor huizen. Het verschil met Wallonië is opmerkelijk. In het zuiden van ons land zijn de prijzen van bouwgronden maar met 11,5 vermenigvuldigd sinds 1953, wat overeenkomt met een jaarlijkse groei van 5 %. De prijsstijging van de bouwgronden in Vlaanderen dwingt de (Vlaamse) regering er alvast toe maatregelen te nemen om het stijgen van de vastgoedprijzen tegen te gaan. Begin december 2005 heeft de regering een groots urbanisatieplan aangekondigd, dat bouwgronden vrijgeeft waarop bijna 100.000 bijkomende woningen in Vlaanderen kunnen gebouwd worden (zie hierover: www.vlaanderen.be/wugatlas). De bedoeling hiervan is de prijzen van de bouwgronden te drukken. In 2003 had de Vlaamse regering al de schenkingsrechten op bouwgronden verlaagd om ze mobieler te maken. Deze tijdelijke maatregel was oorspronkelijk voorzien tot eind 2005, maar is inmiddels verlengd tot eind 2009. Sinds 1 januari 2006 wordt er echter een bouwverplichting aan gekoppeld: binnen de 3 jaar na de schenking moet een bouwaanvraag ingediend worden.

Brussel blijft veruit de duurste stad voor de aankoop van een bouwgrond. In 2004 werd de gigantische prijs van 1931 euro per m2 opgetekend voor een bouwgrond in Elsene – voor veel mensen meer dan een maandsalaris! Bouwen in de hoogte is dus aangewezen. In de 19 Brusselse gemeenten betaalt u niet zelden 200 euro per m2, daar waar u in bepaalde, goedkope Waalse dorpjes (Viroinval, Momignies, Vaux-sur-Sûre) nog onder de 10 euro kunt blijven.

Tot slot kunnen we zeggen dat landbouwgronden, weiden en bossen (in Hoog-België) niet bepaald rendabele beleggingen zijn. Sinds 1953 blijft de jaarlijkse stijging voor deze gronden beperkt tot resp. 3,7 %, 4 % en 3,5 %. De prijs per m2 bosgrond zit momenteel 11 % onder deze van de topkoers in 1980.

Conclusie: Ook al is het risico reëel dat de prijzen de volgende jaren zullen dalen, toch blijft het een waardevolle vaststelling dat de afgelopen 50 jaar de terugval weinig spraakmakend is geweest. Vastgoed blijft een interessante defensieve belegging.

De prijsstijging is niet uitzonderlijk

De prijsstijging van residentieel onroerend goed tussen 2000 en 2004 (+ 41,2 %) is niet zo uitzonderlijk als u op het eerste gezicht zou kunnen denken. Van 1972 tot 1976 is de prijs van appartementen gestegen met 50,9 %. En van 1986 tot 1990 werd een verhoging van de prijzen van appartementen met 53,6 % genoteerd. De stijging van de vastgoedprijzen in België de laatste 20 jaar lijkt zelfs heel normaal. Volgens Philippe Janssens van Stadim kunnen drie factoren dit fenomeen verklaren:

n een eerste verklaring ligt in de evolutie van de interestvoeten. Als we het huidige hypothecaire krediet vergelijken met dat van 1982, zien we dat we nu bijna 80 % (79,6 % om precies te zijn) meer kunnen lenen dan toen

n een tweede verklaring is de evolutie van de inflatie. In de loop van de periode 1983-2004 is de inflatie (gemeten aan de hand van de gezondheidsindex) gedaald met 59,3 %.

n tot slot moeten we ook rekening houden met de koopkracht, of het netto beschikbare inkomen per gezin. De koopkracht is met 37,2 % gestegen tussen 1983 en 2004.

Als we deze 3 factoren vermenigvuldigen (1,796 x 1,593 x 1,372) krijgen we een vermenigvuldigingsratio van 3,93 terwijl de prijs van kleine en middelgrote woningen in realiteit gestegen is met 3,84. Als de prijsstijging niet meer bedraagt dan de vermenigvuldigingsratio, dan is er eigenlijk niets aan de hand. Om het eenvoudiger te zeggen: als woningen gemiddeld 10 % duurder worden, maar het beschikbare inkomen stijgt met 3 % en lenen wordt 7 % goedkoper, dan moeten we besluiten dat de prijs van woningen niet overdreven gestegen is.

Wel buiten verhouding gestegen is de prijs van de bouwgronden in Vlaanderen. Daar is de groei (x 5,5) te groot in verhouding tot de drie genoemde factoren.

Ook al is de daling van de interestvoeten voor een groot stuk (45,8 %) verantwoordelijk voor de prijsstijging, toch is het niet de enige factor. De inflatie en het stijgen van de koopkracht hebben op hun beurt voor 3,8 % groei per jaar gezorgd. Daarom kunnen we ook zeggen dat het (licht) stijgen van de interestvoeten niet noodzakelijk tot een daling van de vastgoedprijs zal leiden. Loonstijging en inflatie kunnen mogelijk een gematigde stijging van de interestvoeten opvangen. Volgens Philippe Janssens van Stadim bestaat het grootste risico erin dat de interestvoeten fel zouden stijgen en dat die stijging niet gecompenseerd wordt door de twee andere factoren.

Bruto- en nettorendement

Het brutorendement van vastgoed is afhankelijk van de categorie en de plaats waar het goed gelegen is. Voor middelgrote woningen is het huurrendement meestal begrepen tussen 4,5 en 5,5 %. Voor appartementen ligt het tussen 5 en 6 %. Een opbrengst- eigendom kan 5,5 tot 7 % opbrengen.

Philippe Janssens maakt een onderscheid tussen het bruto huurrendement en het nettorendement. Om het nettorendement te verkrijgen, moeten de renovatiekosten, verzekeringen, belastingen (onroerende voorheffing, waterbelasting,...) en de eventuele beheerskosten nog afgetrokken worden. Er moet ook rekening gehouden worden met een eventuele periode van leegstand. Volgens Stadim komt het verschil tussen bruto- en nettorendement voor recent gebouwd onroerend goed ongeveer neer op 2 maanden huur of 17 %. Voor oudere huizen kunt u veiligheidshalve uitgaan van 3 of 4 maanden huur, of 25 tot 35 % van de jaarlijkse huuropbrengst. Als we rekening houden met 2 maanden huur (17%) als ‘diverse kosten’, situeert het rendement zich tussen de 3 en de 5,8 %. Als we rekening houden met 4 maanden huur (35 %) als kosten, daalt het rendement naar 2,9 tot 4,55 %.

Vergelijken met vastgoedbevak. Om de waarde van deze rendementen te bepalen, moeten ze afgewogen worden tegen de tarieven van Home Invest Belgium, dit is de enige vastgoedbevak met een investering in residentieel vastgoed. Op 30 september 2005 bedroeg het brutoverhuurrendement van deze bevak 7,07 %. Dit cijfer, dat in de loop van 2006 waarschijnlijk onder de 7 % zal dalen, kan verbazen als men het vergelijkt met de rendementen die men momenteel op de markt van het residentieel vastgoed kan opstrijken. Daar zijn twee belangrijke redenen voor:

n Home Invest Belgium kwam op de markt toen de rendementen nog 8 % bedroegen, daar waar de bevak zich vandaag tevreden moet stellen met een rendabiliteit die 1,5 tot 2 % lager ligt.

n Het aangekondigde brutorendement van 7 % kan niet zomaar vergeleken worden met het rendement van bijvoorbeeld één appartement. De berekening is immers gebaseerd op een waardering van het vastgoedpatrimonium in zijn geheel, wat gemiddeld een resultaat geeft dat 12 tot 15 % minder bedraagt dan wanneer de evaluatie per appartement zou worden gemaakt.

Verkopen of verhuren?

Stel dat u vandaag een onroerend goed erft, dan stelt u zich waarschijnlijk de vraag of u dit beter verkoopt of verhuurt. Gezien de verscheidenheid van de residentiële vastgoedmarkt, is het moeilijk hierop een eenduidig antwoord te geven. De prijs van een woning kan immers erg snel dalen wanneer bijvoorbeeld de geluidsoverlast toeneemt, wanneer er een stortplaats in de buurt komt, enz.

Algemeen gesproken zijn er wat de vooruitzichten van de residentiële vastgoedmarkt betreft wel degelijk een aantal pessimisten, maar de meeste kenners zijn het erover eens dat de stijging van de vastgoedprijzen zal doorzetten, weliswaar tegen een minder hoog tempo. En als er toch een prijsdaling zou komen, zal die waarschijnlijk beperkt blijven.

Moet u nu beslissen, dan kunnen de volgende bedenkingen u helpen.

U kunt het best verkopen...

n als u een horizon hebt van minder dan 10 jaar (in de jaren tachtig moest je 8 jaar kunnen wachten om vastgoed aan een hogere prijs te kunnen verkopen). Het spreekt voor zich dat de vooruitzichten voor iemand van vijftig jaar anders zijn dan voor iemand die dertig jaar ouder is.

n als u extra inkomsten nodig hebt om uw pensioen aan te vullen. Met de opbrengst van de verkoop beschikt u over een rente waarmee u uw pensioen kunt aanvullen.

n als u bereid bent een verkoop op lijfrente te overwegen (zie ook Plus magazine nr. 194, p. 82). De timing lijkt perfect, u kunt op dit ogenblik hoge eisen stellen.

n als u eigenaar bent van meer dan één vastgoed en u bent bereid een groter risico te nemen met de opbrengst van de verkoop van een van die panden.

U kunt het best verhuren...

n als u een horizon hebt van meer dan 10 jaar. De inflatie en de toegenomen koopkracht kunnen tot op zekere hoogte een compensatie vormen voor de stijgende rente (zie hoger: De prijsstijging is niet uitzonderlijk)

n als uw bruto verhuurrendement hoger ligt dan het gemiddelde (4,5 tot 7 %) en uw vastgoed geen leegstand kent.

n als het gaat om een kleine woning. Hoe kleiner de verhuurde woning, hoe hoger namelijk het (bruto) verhuurrendement.

De rol van de fiscus

Als u overweegt binnen de vijf jaar een vastgoed te verkopen waar u niet gedomicilieerd bent, dan zult u verplicht worden een belasting te betalen op de meerwaarde (dit is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs). Die belasting bedraagt 16,5 %. In dit specifieke geval kan het dus interessanter zijn nog wat te wachten voor u uw vastgoed van de hand doet.

Youry Huygen