Vastgoed, een lange woelige rivier

Eigenaar zijn van je woning biedt een groot financieel comfort, zo wordt algemeen aangenomen. Al wordt deze stelling ook wel eens tegengesproken, met financiële argumenten die evenzeer steek houden. Maar goed. Belangrijker is misschien nog het psychologische comfort. Ik geef toe dat ik het vreselijk zou vinden dat iemand anders kan beslissen dat ik volgend jaar moet verhuizen. En ik ben niet de enige! Maar je mag geen appels met peren vergelijken. Dit comfortabele gevoel betekent niet dat vastgoed gelijkstaat met absolute financiële zekerheid als je moet doorverkopen. Vastgoed kan fluctueren, ook naar beneden.

In tegenstelling tot Ierland, Spanje of Nederland, mag ons land dan al ontsnapt zijn aan de vastgoedprijzenval na de financiële crisis van 2008. Dat was niet het geval begin jaren 80 toen de interesten enorm stegen. Velen zijn het vergeten, of zijn zich er niet van bewust, maar voor sommige eigenaars, die toen genoodzaakt waren om hun eigendom op dat slechte moment te verkopen, was deze periode een regelrechte catastrofe. Als verantwoordelijke voor de vastgoedpagina’s van een magazine, volgde ik de markt van nabij en zag ik tal van huizen verkocht worden voor amper de helft van hun geschatte waarde het jaar voordien! Het is al even geleden, en gelukkig is zo’n situatie uitzonderlijk.

Ook op de beurs genoteerd papieren vastgoed is onderhevig aan grote schommelingen. Het jaar 2022 was daar een triest voorbeeld van voor de gvv’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen), vroeger bevaks genoemd. Zowel pionier Cofinimmo als vedette WDP leden in negen maanden 45% verlies. Het VGP-aandeel daalde met 75% nadat het het jaar voordien was verdubbeld. Hoewel vastgoed als een goede langetermijnbelegging wordt beschouwd, moet je het zien als een lange rivier, maar geen die rustig kabbelt. En dat geldt niet enkel voor de waarde, maar ook voor de fiscaliteit. En dan hebben we het niet alleen over de verhoging van de onroerende voorheffing in sommige gemeenten, ook het belasten van eigenaars op de werkelijke huurinkomsten ligt terug op tafel.

Ook in Frankrijk beweegt het op het vlak van vastgoed. Heb je daar als Belg een tweede verblijf gekocht, dan zal je in de toekomst meer betalen. Niet zozeer omdat je het huis moet opnemen in je fiscale aangifte, maar omdat de nieuwe fiscale overeenkomst tussen onze twee landen bepaalt dat vastgoed dat zich in Frankrijk bevindt, onder de Franse belastingen valt. Wat dit betekent? Dat de Franse fiscus de meerwaarde belast bij doorverkoop. In Frankrijk wordt de meerwaarde altijd belast, ook voor een privé-eigendom. Is dit een somber toekomstperspectief? Niet noodzakelijk. Gelijkaardige wetswijzigingen hebben de vastgoedhonger van de Belg nooit weten te stillen. Dat is waarschijnlijk de prijs van dit grote financiële en psychologische comfort.