Uw woning opsplitsen

U wilt kleiner gaan wonen? Of verlost zijn van al dat tuinonderhoud? U hoeft niet noodzakelijk te verhuizen. U kunt uw woning ook opsplitsen. Zoek wel eerst uit of het in uw gemeente mag en onder welke voorwaarden.

Als u erover denkt om uw woning op te splitsen in verschillende wooneenheden is er maar één goede raad: vraag bij de stedenbouwkundige dienst van uw stad of gemeente of u uw woning wel mag opsplitsen. En zo ja, wat de precieze voorwaarden en vereisten zijn. In Vlaanderen hebben veel steden en gemeenten een verordening over woningopsplitsing, waar-in een aantal voorwaarden staan. En sowieso is in heel Vlaanderen de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van toepassing, die ook een bepaling over woningopsplitsing bevat. Voor Wallonië is dat de Code wallon du logement en voor Brussel de Huisvestingscode.

LET OP! Het gaat hier dus om de opsplitsing van één woning in verschillende, volwaardige, autonome woonentiteiten, niet om kangoeroewonen.

1. Is een woonopsplitsing overal toegelaten?

Neen, het is mogelijk dat in uw stad of gemeente het splitsen van een eengezinswoning in verschillende wooneenheden niet toegelaten is. Sommige steden en gemeenten kiezen er in hun woonbeleid voor om geen splitsingen van eengezinswoningen toe te laten in bepaalde buurten of wijken, net om ervoor te zorgen dat gezinnen er kunnen (blijven) wonen.

2. Heb ik een vergunning nodig?

Zelfs als u uw woning opsplitst zonder grote werken, dan nog hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig. Zonder begaat u een stedenbouwkundige overtreding, kunt u een boete opgelegd krijgen of moet u de ruimten opnieuw in hun oorspronkelijke staat herstellen.

De uitzondering: zorgwonen. In Vlaanderen geldt er een uitzondering, met name als het om een zorgwoning gaat. Men spreekt van zorgwonen als u in een bestaande woning een ondergeschikte wooneenheid maakt die een fysiek geheel met de hoofdwooneenheid vormt. Om er hoogstens twee personen van 60 jaar of ouder te huisvesten of maximaal twee hulpbehoevende personen (bijv. met een handicap).

Verbouwt u uw woning tot zorgwoning zonder uitbreiding of bouwwerken, dan moet u dit niet melden. Komen er bouwwerken aan te pas maar geen uitbreiding, dan moet u dit melden bij de dienst stedenbouw van uw stad of gemeente. Bij uitbreiding is wel een vergunning vereist.

3. Heb ik een architect nodig?

Als de opsplitsing van uw woning de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengt en er geen constructieproblemen moeten worden opgelost, dan hebt u geen architect nodig. Toch kan de hulp van een architect handig zijn, want het dossier dat u moet indienen bij de stedenbouwkundige dienst moet een plan bevatten, en als leek is het niet zo gemakkelijk om dat op te maken.

4. Hoe zit het met de huisnummers?

Het is heel belangrijk dat u een nieuw huisnummer aanvraagt bij de dienst bevolking. Als iemand zich laat inschrijven op uw adres, zonder dat er een extra busnummer is toegekend, kan dit financiële gevolgen hebben, zowel voor u als voor degene die erbij komt wonen.

‹ Ontvangt één van u een uitkering (brugpensioen, ziekte- of werkloosheidsuitkering), dan zal die worden verminderd tot het bedrag voor samenwonenden als er maar één huisnummer is. Enkel op het bedrag van het pensioen heeft dit geen invloed.

‹ Ook voor de onroerende voorheffing is het belangrijk dat er twee huisnummers zijn. U moet het controlekantoor van het kadaster, bevoegd voor de gemeente waar het onroerend goed gelegen is, binnen de 30 dagen na de voltooiing van de werken op de hoogte brengen van de nieuwe situatie. U kunt dit doen aan de hand van formulier 43 B, dat u kunt downloaden via www.myminfin.be.

5. Wat zijn de voorwaarden?

Als u uw huis opdeelt in verschillende wooneenheden gelden minimale normen qua bewoonbaarheid voor elk deel.

In Vlaanderen

In Vlaanderen worden er geen voorwaarden opgelegd op gewestniveau. U moet dus vragen naar de voorwaarden qua bewoonbaarheid (minimale oppervlakte, plafondhoogte, aantal vensters,...) die door uw stad of gemeente worden opgelegd.

In Brussel

De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) bepaalt minimale bewoonbaarheidsnormen waaraan moet worden voldaan. De wooneenheden moeten beschikken over:

een minimale oppervlakte: in klassieke woningen is dat 20 m2 voor de voornaamste leefruimte (28 m2 als de keuken er deel van uitmaakt), 8 m2 voor de keuken, 14 m2 voor de eerste kamer en 9 m2 voor de andere kamers.

een minimale plafondhoogte: 2,5 m voor bewoonbare ruimten en 2,3 m voor bewoonbare ruimte onder het dak.

een minimale oppervlakte van de ramen: een vijfde van de vloeroppervlakte in bewoonbare ruimten.

minstens één raam met rechtstreeks uitzicht.

In Wallonië

De Waalse wooncode bepaalt een aantal voorwaarden:

minimale oppervlakte: 24 m2 voor leefruimten (keuken, living, kamer)

minimale plafondhoogte: 2,4 m voor leefruimten en 2,20 m voor slaap- en sanitaire ruimten.

minimale oppervlakte van de ramen: een twaalfde van de vloeroppervlakte voor leefruimten.

LET OP! Ook voor Wallonië en Brussel: informeer altijd bij uw stad of gemeente of er geen strengere voorwaarden gelden.

Annemie Goddefroy