Slim investeren in vastgoed voor uw kinderen

U vindt een investering in vastgoed een goede belegging, maar u denkt ook aan de portemonnee van uw kinderen? Dan staan u heel wat technieken ter beschikking die hen zo weinig mogelijk belasting doen betalen, en die u de maximale controle garanderen zolang u dat wenst.

Uiteraard staat het u vrij, gewoon een huis of appartement als belegging te kopen op uw eigen naam, dus zonder uw kinderen daarbij te betrekken. Dit zal hen later echter duur te staan komen, wanneer de successierechten betaald moeten worden. Om dit probleem te omzeilen, kunt u het onroerend goed later wel schenken aan uw kinderen maar het vervelende van schenkingsrechten op onroerend goed is dat ze opklimmend zijn, en dus duurder voor dure schenkingen. Bovendien stijgt de waarde van een onroerend goed de laatste 50 jaar in België gemiddeld met 6,2% per jaar, wat betekent dat dus ook de schenkingsrechten ongeveer elke 13 jaar verdubbelen.

Met andere woorden: het geschenk dat u de fiscus doet door uw successieplanning van onroerend goed uit te stellen of er helemaal geen te maken, is niet te onderschatten. Nochtans bestaan er voldoende interessante technieken om enerzijds de portemonnee van uw kinderen te plezieren en ook nog controle te houden over wat er met het onroerend goed gebeurt, plus over de eventuele inkomsten ervan te kunnen beschikken. In dit dossier overlopen we de meest geschikte technieken. We gaan er telkens vanuit dat de kinderen meerderjarig zijn (voor meer informatie over minderjarige kinderen: lees het kaderstukje p. 64).

TECHNIEK 1: Aankoop op naam van de kinderen

De zuivere techniek

Bij deze techniek kopen de ouders op naam van het kind. Met andere woorden: het kind koopt, maar alles wordt betaald door de ouders. Juridisch gaat het hier om een onrechtstreekse schenking. Dit is een oude techniek, die momenteel minder wordt toegepast omdat hij een heel belangrijk nadeel heeft: de ouders hebben geen enkele controle meer over wat er met het goed gebeurt, en ze krijgen ook de eventuele inkomsten uit het onroerend goed niet in handen. Aangezien het kind eigenaar is van het huis of appartement, komt de eventuele huuropbrengst immers integraal toe aan het kind. Dat kan ook vrij beslissen het goed te verkopen. In de praktijk wordt dit probleem vaak omzeild door een onderlinge afspraak (bijvoorbeeld dat de huur toch naar de ouders gaat), maar als de verstandhouding tussen ouder(s) en kind vroeg of laat wat minder wordt, staan de ouders juridisch nergens. Daarom is deze techniek niet bepaald een aanrader.

Interessante varianten

– Een betere variant is dat de ouders eerst een bankgift doen aan hun zoon of dochter zodat die het appartement kan kopen. In deze bankgift kunnen de ouders als ze dat wensen een aantal voorwaarden opnemen. Stel dat de ouders een bankgift doen van euro300.000, de aankoopprijs van het appartement. In het bewijsdocument van de bankgift (de zgn. pacte adjoint, of de aangetekende brieven die als bewijs van de bankgift worden geschreven) kan dan bijvoorbeeld bepaald worden dat de ouders (of de langstlevende van hen) maandelijks recht heeft op een geïndexeerde rente van euro500. Eventueel kunnen de ouders deze maandelijkse rente zelfs facultatief maken, wat betekent dat ze die enkel opvragen als ze het geld nodig zouden hebben.

– Een andere variant is dat de ouders het geld eerst lenen aan het kind. In een later stadium kunnen ze deze lening dan eventueel kwijtschelden, bijvoorbeeld op het moment dat ze ervan overtuigd zijn dat hun zoon/ dochter de jaren van verstand heeft bereikt en dus geen domme dingen meer zal doen met het gekochte goed. Of wanneer ze zeker zijn dat ze het geld niet meer nodig hebben.

TECHNIEK 2: De gesplitste aankoop

Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders en de kinderen elk een deel van de eigendomsrechten. Met andere woorden: de eigendomsrechten op het huis of appartement worden gesplitst in enerzijds het vruchtgebruik (voor de ouders) en anderzijds de blote eigendom (voor de kinderen). De ouders (of de langstlevende ouder) kunnen dan probleemloos hun hele leven in het onroerend goed blijven wonen, het verhuren, en zo meer. Als beide ouders overleden zijn zal het vruchtgebruik uitdoven en automatisch overgaan op de kinderen-blote eigenaars. Als de gesplitste aankoop perfect werd uitgevoerd, worden de kinderen dan volledig eigenaar, zonder één euro successierechten te betalen.

Elk betaalt zijn deel.

De techniek van de gesplitste aankoop vereist wel dat elke betrokkene zijn deel correct betaalt: de kinderen de blote eigendom en de ouders het vruchtgebruik. Gebeurt dat niet, dan moeten er later toch nog successierechten op betaald worden. De waarde van de blote eigendom moet ook juist (dus niet te laag!) gewaardeerd zijn.

Doorgaans is het zo dat de kinderen op het moment van de aankoop niet voldoende geld hebben om de blote eigendom te kopen. In de praktijk wordt dit opgelost doordat de ouders eerst aan de kinderen geld schenken. Dit kan via de notaris of via een bank- of handgift. Sinds een aantal jaren is het voldoende dat de blote eigenaars bewijzen dat het geld geschonken werd vóór de betaling van hun deel van de aankoopprijs. In de praktijk betekent dat doorgaans dat u moet kunnen bewijzen dat de kinderen het geld al hadden op het moment dat de notariële akte werd getekend (dus niét op de datum van het compromis).

Enkel wanneer er een goede verstandhouding is.

Een probleem waar in de praktijk vaak te weinig aandacht aan wordt besteed, is dat de oudershet onroerend goed later misschien opnieuw zullen willen verkopen, al dan niet om een ander onroerend goed te kopen. Als zij dat zouden willen doen, hebben zij de toestemming nodig van al de kinderen-blote eigenaars. Bovendien krijgen zij bij een eventuele verkoop enkel de waarde van hun vruchtgebruik en die waarde daalt met de tijd.

In principe hoeft dat laatste geen probleem te zijn omdat ze het nieuwe huis of appartement ook via de constructie vruchtgebruik-blote eigendom (bijv. in een verhouding 32/68%) kunnen kopen. Maar ook dan is het uiteraard een belangrijke vereiste dat ze goed opschieten met hun kinderen!

TECHNIEK 3: De gesplitste aankoop ‘op maat’

Tijdelijk vruchtgebruik

In de praktijk stellen we vast dat vele ouders een levenslang vruchtgebruik iets te langlopend vinden. Dikwijls is het zo dat ze nog wel even de controle en de eventuele inkomsten willen behouden, maar niet levenslang. Dan is een tijdelijk vruchtgebruik een uitstekende oplossing. In de akte wordt dan opgenomen dat het vruchtgebruik loopt tot een bepaalde datum.

VOORBEELD 1 Tijdelijk vruchtgebruik op het appartement aan de kust. Een situatie die in de praktijk wel eens opduikt is dat de ouders een appartement willen kopen aan de kust om er nog een jaar of 10 naartoe te kunnen gaan. Na de 10 jaar zullen ze te oud zijn of plannen ze in Italië of Frankrijk te gaan wonen. Ze willen dat het appartement dan volledig toekomt aan de kinderen. Hier is de gesplitste aankoop met tijdelijk vruchtgebruik een interessante oplossing.

VOORBEELD 2 Woning op naam van een kind. Stel dat de ouders een woning willen kopen voor hun zoon van 21 jaar. De ouders willen dus het huis volledig sponsoren en deze woning onmiddellijk op naam van hun zoon zetten (zie techniek 1). Zo zijn er later ook geen successierechten op verschuldigd. Maar aan de andere kant zouden ze toch nog graag 5 of 10 jaar de controle behouden tot hun zoon heeft bewezen dat hij zijn wilde haren kwijt is. Ze willen er zeker van zijn dat hij het huis niet verkoopt om er daarna minder verstandige uitgaven mee te doen (bijv. een blitse sportwagen kopen, een wereldreis maken,...) Een interessante oplossing is dat de ouders het vruchtgebruik kopen voor bijv. 10 jaar (of tot hun vroegtijdig overlijden) en de zoon de blote eigendom. Zo houden de ouders nog 10 jaar de controle. De zoon kan immers de eerste 10 jaar de woning niet zonder toestemming van zijn ouders verkopen en in het slechtste geval kunnen de ouders de eerste tien jaar eventueel het genot ervan opeisen (bijv. om er zelf in te wonen of het te verhuren).

Verzaken aan het vruchtgebruik

Een mogelijk alternatief zou kunnen zijn dat de ouders en het kind het onroerend goed kopen volgens de klassieke techniek van de gesplitste aankoop (techniek 2). Het vruchtgebruik loopt dan meestal tot aan het overlijden van de langstlevende. Achten de ouders (of de langstlevende) de tijd rijp, dan kunnen ze verzaken aan hun vruchtgebruik. Dat kan d.m.v. een notariële akte. Op dat moment wordt het kind de volle eigenaar en valt de ouderlijke controle weg.

LET OP! U moet er zich wel van bewust zijn dat de fiscus zo’n verzaking aan vruchtgebruik als een schenking zou kunnen beschouwen en het als dusdanig belasten. Hij zal dit doen als er volgens de fiscus een begiftigingsinzicht is, m.a.w. de wil om te schenken. In de praktijk merken we dat de fiscus een dergelijke verzaking niet gauw belast als een schenking. Het is immers perfect mogelijk dat de ouders afstand doen, niet om de kinderen te begiftigen maar om andere motieven (bijv. omwille van hoog oplopende kosten aan het goed).

TIP Wilt u geen risico lopen en weet u min of meer hoe lang u het vruchtgebruik wilt uitoefenen, dan lijkt een tijdelijk vruchtgebruik de betere formule. Het vruchtgebruik kan dan over een voldoende lange periode (bijv. 10 of 15 jaar) worden gespreid. De ouder kan nog steeds vroegtijdig (bijv. na 5 jaar) verzaken aan het tijdelijk vruchtgebruik. Belangrijk is daarbij, in de akte het woord verzaking te vermelden, niet het woord afstand.

TECHNIEK 4: De gezamenlijke aankoop (99 /1%)

De techniek van de gesplitste aankoop (techniek 3) is moeilijk haalbaar als de ouders nog een groot bedrag moeten lenen voor de aankoop van het onroerend goed. Dit is niet het geval bij de techniek van de gezamenlijke aankoop. Bij een gezamenlijke aankoop van een tweede of derde verblijf kopen de kinderen ook een stukje van het onroerend goed. Het grote voordeel is dat de kinderen dan mede-eigenaar zijn (voor een heel klein stukje) en dat heeft als fiscaal voordeel dat zij later het onroerend goed kunnen kopen terwijl ze maar het zgn. verdelingsrecht moeten betalen: 1% in plaats van het registratierecht van 10% in Vlaanderen (12,5% in Brussel en Wallonië). Een besparing van 9% (of 11,5%) en dit op de waarde op het moment van de latere verkoop. Dat is niet onbelangrijk als u weet dat onroerend goed gemiddeld met meer dan 6,2% per jaar stijgt.

WEETJE Deze koop door de kinderen kan dan later gebeuren nadat de ouders bijv. eerst een bankgift deden. Deze techniek kan dus gecombineerd worden met techniek 6 en wordt soms ook gecombineerd met techniek 2.

LET OP! Deze truc met het verdelingsrecht van 1% werkt enkel als u samen met uw kinderen een onroerend goed aankoopt. Het is dus niet mogelijk dat u eerst een klein deeltje van het onroerend goed aan uw kind verkoopt (bijv. 1/100ste) tegen het gewone tarief (10 of 12,5%) en later voor de rest uit onverdeeldheid treedt (tegen 1%) – een constructie waaraan veel mensen in deze situatie denken.

TECHNIEK 5: Eerst kopen, dan schenken

Eerst het appartement zelf kopen en het later schenken als de tijd rijp is, is een hele dure oplossing. De ouders behouden echter wel 100% controle en de inkomsten zolang ze dat willen. Deze techniek is alleen aan te raden als de verhouding met de kinderen niet al te best is.

Schenkingrechten stijgen progressief.

Concreet is het probleem dat hoe meer u schenkt, hoe duurder het tarief wordt. In Vlaanderen begint dit tarief met 3 % op de eerste schijf van euro12.500 maar het stijgt dan geleidelijk naar maar liefst 30% op de schijf boven de euro500.000. Dezelfde hoge tarieven gelden in Wallonië en gelijkaardige tarieven in Brussel (zie kader onderaan). Ook niet onbelangrijk is dat het schenken in schijfjes – om zo telkens in een lager tarief te vallen – niet zo evident is. De wetgever heeft immers bepaald dat schenkingen die gebeuren met een tussentijd van minder dan drie jaar fiscaal beschouwd moeten worden als één en dezelfde schenking. Dit betekent dus dat op twee schenkingen met een minder lange tussentijd de progressiviteit van de schenkingstarieven ten volle zal spelen. U moet dus minstens 3 jaar tussen elke schenking van onroerende goederen laten om opnieuw in de laagste schijf te vallen.

Schenken met behoud van vruchtgebruik.

Vaak is het zo dat ouders indertijd (vaak waren de kinderen toen nog minderjarig) een appartement aan zee op hun naam kochten. Nu ze de pensioenleeftijd naderen, willen ze de blote eigendom schenken aan de kinderen. De schenkers (de ouders) behouden dan het vruchtgebruik en de begiftigde (het kind) krijgt enkel de blote eigendom. Vandaar dat er soms ook weleens gesproken wordt over een papieren schenking: zolang de schenker nog leeft, zal de begiftigde niet veel plezier beleven aan zijn blote eigendom. Hij wordt immers pas volledig eigenaar wanneer de schenkers overleden zijn. Interessant is dan weer, dat het uitdoven van het vruchtgebruik in principe geen aanleiding geeft tot het betalen van successierechten. Als de ouders het onroerend goed in het verleden kochten is dit dus een interessante oplossing.

WEETJE Bij het schenken van de blote eigendom moeten wel schenkingrechten op de volledige waarde van het onroerend goed worden betaald. Deze kunt u optimaliseren door elke 3 jaar een stukje te schenken.

TECHNIEK 6: Eerst geld schenken, dan aan kind verkopen

Door de hoog oplopende schenkingsrechten is het vaak goedkoper om uw kind eerst een som te schenken, die het nadien kan gebruiken om uw onroerend goed aan te kopen.

VOORBEELD Stel dat een vader weduwnaar is en een appartement heeft aan de kust met een waarde van euro 300.000. Vader geeft via een bankgift euro 300.000 aan zijn enige dochter en de dochter koopt met dit geld het appartement van haar vader. In Vlaanderen zal ze dan wel nog 10% registratierechten moeten opleggen en in Wallonië en Brussel 12,5%. Maar als vader het appartement had geschonken, had ze nog meer schenkingsrechten moeten opleggen (zie het kader p. xx). Hoe groter de waarde van het appartement, hoe groter de besparing.

Als vuistregel kun je stellen dat deze techniek goedkoper wordt dan gewoon schenken vanaf het onroerend goed een waarde heeft van ongeveer euro 300.000 per schenker, per kind. Interessant is ook dat de vader uit ons voorbeeld de euro 300.000 cash die hij krijgt voor de verkoop van het kustappartement eventueel opnieuw kan wegschenken.

LET OP! Opdat deze constructie echt sluitend zou zijn, moet u er uiteraard voor zorgen dat alle rechtshandelingen (schenking en verkoop) ook echt uitgevoerd worden, en dat alle gevolgen ervan door betrokken partijen aanvaard worden. Het is dus absoluut niet verstandig deze constructie gewoon op papier te doen, waarbij het geld niet echt geschonken wordt en het appartement niet echt betaald. Speel het spel open en bloot want u hebt niets te verbergen. Verder zouden wij afraden een overeenkomst te maken waarbij de begiftigde voorafgaandelijk verplicht wordt om de geschonken som in ieder geval te gebruiken voor de aankoop van bijv. het appartement in ons voorbeeld of om dit als last in de schenkingsakte of pacte adjoint te zetten. Dit zou kunnen indruisen tegen de onherroepelijkheid van een schenking, waaruit de fiscus zou kunnen afleiden dat niet alle gevolgen van de rechtshandeling (de schenking) aanvaard worden. Ook werken met een zgn. brugfinanciering om de koop te betalen is niet aangewezen.

Conclusie

Wie overweegt te investeren in een onroerend goed, denkt het best voor de aankoop aan een goede successieplanning. Zo kunt u er zelfs voor zorgen dat de investering zonder schenkingsrechten en zonder successierechten belastingsvrij overgaat op uw kinderen. Er bestaan voldoende technieken om de controle én de inkomsten te vrijwaren, en het vastgoed toch uit uw vermogen (en dus uw latere nalatenschap) te houden. U kunt ook verschillende technieken combineren om zo nog beter te optimaliseren en een oplossing op uw maat uit te werken.

Johan Adriaens, onafhankelijk vermogensplanner