Onze woning is vaak het belangrijkste bestanddeel van ons vermogen, temeer daar de laatste jaren de prijzen van woningen en bouwgronden sterk zijn gestegen. Duiken er vroeg of laat echtelijke moeilijkheden op, dan is het lot van de woning logischerwijze één van de belangrijkste discussiepunten: wie mag in de woning blijven wonen? Koopt één van de partners ze in? Of moet ze verkocht worden en de opbrengst verdeeld?
...

Onze woning is vaak het belangrijkste bestanddeel van ons vermogen, temeer daar de laatste jaren de prijzen van woningen en bouwgronden sterk zijn gestegen. Duiken er vroeg of laat echtelijke moeilijkheden op, dan is het lot van de woning logischerwijze één van de belangrijkste discussiepunten: wie mag in de woning blijven wonen? Koopt één van de partners ze in? Of moet ze verkocht worden en de opbrengst verdeeld? WEETJE In tegenstelling tot wat u zou kunnen vermoeden, verandert de wijziging van het echtscheidingsrecht (die momenteel door het parlement wordt behandeld) niets aan het lot van de woning. LET OP! In het kader van dit artikel kunnen we alleen ingaan op de regels die gelden voor gehuwden, niet op deze voor samenwonenden! De beslissing over een eventuele echtscheiding wordt niet van vandaag op morgen genomen. Maar de vraag wat met de gezinswoning moet gebeuren, stelt zich wel van zodra de eerste echtelijke moeilijkheden opduiken en de echtgenoten (voorlopig of definitief) niet meer met elkaar onder één dak willen leven. Op het moment dat de eerste echtelijke moeilijkheden ontstaan, is de eerste cruciale vraag vaak wie er in de woning mag blijven. Het is mogelijk dat de echtgenoten het daarover eens raken of dat één van hen spontaan vertrekt. Maar minstens even vaak raken zij het niet eens en dan moet de rechter de knoop doorhakken. Is nog geen echtscheidingsprocedure gestart dan is dit een kluif voor de vrederechter (in het kader van de dringende en voorlopige maatregelen), is er wel een echtscheidingsprocedure gestart dan is het voor de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg (in het kader van de voorlopige maatregelen). Hij zal beslissen om het gebruik en genot van de woning tijdelijk toe te kennen aan een van de echtgenoten, waarbij de andere wordt verplicht te verhuizen. Aan diegene die moet verhuizen kan zelfs het verbod worden opgelegd de woning nog langer te betreden (al dan niet op straffe van uitdrijving met behulp van de politiediensten). Bij zijn oordeel kan de rechter meerdere criteria in acht nemen. Oefent één van de echtgenoten zijn beroepsactiviteit thuis uit (hij/zij heeft bijvoorbeeld een dokters-praktijk in de echtelijke woning), dan kan de locatie belangrijk zijn voor het behoud van het cliënteel. Voor de rechter is dat een van de mogelijke argumenten om deze echtgenoot toe te laten de woning voorlopig verder te gebruiken, zeker als het privé- en praktijkgedeelte door elkaar lopen. Ook de echtgenoot bij wie de kinderen hoofdzakelijk zullen verblijven na de echtscheiding kan daarin een argument vinden om de woning voorlopig verder te mogen bewonen. Andere frequente argumenten zijn: n dat diegene die er verder wenst te verblijven geen middelen heeft om een andere woonst te huren n dat de andere echtgenoot de woning al eerder verliet, dat hij/zij een andere woonst ter beschikking heeft of bij zijn/haar ouders kan gaan inwonen, enz... n dat een van de echtgenoten het slachtoffer werd van partnergeweld. LET OP! In echtscheidingsprocedures wordt het feit dat een van de ex-partners spontaan de woning heeft verlaten wel eens (en soms met succes) door de andere gebruikt om de schuld van de echtscheiding te leggen bij diegene die vertrok. Het is dus sterk aangewezen het advies van een advocaat in te winnen voor u de deur achter u dichttrekt! WEETJE Zelfs al is de woning eigendom van een van de echtgenoten (bijv. als de echtgenoten getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen), toch kan de rechtbank perfect de andere partner machtigen om voorlopig in de woonst te blijven wonen. Aan een woning betrekken zijn kosten verbonden: van nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, ...), over eigenaarslasten (onroerende voorheffing, brandverzekering ,... ) tot het verder afbetalen van de lening. Maar wie moet deze kosten verder betalen als de echtgenoten uit elkaar zijn? Vooreerst kunnen de echtgenoten het erover eens zijn wie wat betaalt. Is dat niet het geval, dan is het aan de rechter om daarover een beslissing te nemen. Normaal betaalt de echtgenoot die in de woning blijft de nutsvoorzieningen. Voor de eigenaarslasten en de aflos-singen van de lening liggen de zaken anders. Als beide echtgenoten eigenaars zijn, staan ze beiden voor deze lasten in. In het kader van de voorlopige maatregelen kan het echter zijn dat de vrederechter beslist wie voorlopig deze kosten draagt. Zo is het mogelijk dat de echtgenoot die het meest verdient voorlopig een groter stuk van de kosten op zich moet nemen. In een later stadium van de echtscheiding - namelijk bij de vereffening-verdeling van het huwelijksstelsel- zal echter wel een verrekening moeten gebeuren. Dan kan de echtgenoot die een groter deel van de lasten droeg ze eventueel terugvorderen van de andere partij. Woonstvergoeding De echtgenoot die in de woning wil blijven, loopt het risico aan de andere een woonstvergoeding te moeten betalen en dit zelfs als de woning uiteindelijk ook aan hem of haar wordt toebedeeld. Die woonstvergoeding wordt berekend op de huurwaarde van het goed in kwestie. Sleept de echtscheidingsprocedure (en de vereffening-verdeling) lang aan, dan riskeert het bedrag van de woonstvergoeding wel eens op te lopen. Dat wordt nog al te vaak vergeten... Aansprakelijkheid voor schulden Tegenover de schuldeiser van de betalingen (de bank, de staat, ... ) blijven beide echtgenoten meestal gehouden tot be-taling. Maar in de onderlinge relatie kan er worden afgesproken wie (voorlopig) verder betaalt. Komt het werkelijk tot een echtscheiding, dan moet er ook een definitieve oplossing voor het huis worden gevonden (als dat intussen al niet in onderling akkoord is gebeurd). De rechten van elk van de echtgenoten hangen daarbij o.a. af van het huwelijksvermogensstelsel en van het eventuele huwelijkscontract. Dit is de vaakst voorkomende situatie: echtgenoten die getrouwd zijn onder het wettelijk stelsel (met scheiding van goe- deren en gemeenschap van aanwinsten), waarbij de woning tot het gemeenschappelijke vermogen behoort. Een onderlinge regeling... De echtgenoten kunnen onderling tot een regeling komen door te scheiden met onderlinge toestemming of door na de echtscheiding tot een minnelijke oplossing te komen over de vereffening-verdeling van hun goederen. De woning kan aan een van de partners worden toebedeeld (waarbij die al dan niet een oplegsom moet betalen), maar de echtgenoten kunnen ook overeenkomen dat ze wordt verkocht. Of ze kunnen beslissen gedurende een zekere tijd in onverdeeldheid te blijven, waarbij bijv. de vrouw en de kinderen tijdelijk verder in de woning mogen verblijven (al dan niet mits betaling van een huurvergoeding) en de ex-echtgenoten intussen beiden eigenaars blijven. Het gebeurt bij een echtscheiding door onderlinge toestemming ook geregeld dat er geen onderhoudsuitkering tussen de echtgenoten wordt overeengekomen, maar dat de echtgenoot die normaal de uitkering zou krijgen, de woning tegen een lagere oplegsom mag aankopen. WEETJE Als één van de echtgenoten een woning overneemt die eigenlijk gemeenschappelijk was, hoeven niet de normale registratierechten te worden betaald. In dat geval wordt enkel een delingsrecht betaald van 1% op de totale waarde. ... of een verkoopZelfs al raken de echtgenoten er onderling niet uit, dan is het nog niet zo dat de woning per se moet worden verkocht. Al te vaak wordt hier ten onrechte mee gedreigd. Eén van de (of beide) echtgenoten kunnen de notaris die aangesteld is voor de vereffening-verdeling de preferentiële toewijzing vragen van het onroerend goed. De echtgenoot vraagt dan dat het goed hem/haar wordt toegewezen tegen een prijs die wordt vastgesteld door een schatter. Maar zelfs als geen van beide partners de toewijzing vraagt, moet de notaris nagaan of er geen verdeling in natura mogelijk is, zodat aan beide echtgenoten uiteindelijk eenzelfde waarde aan goederen kan gegeven worden (zonder ze te moeten verkopen). Het is pas als de verdeling in natura niet mogelijk is, als er geen minnelijke regeling is of als er geen preferentiële toewijzing werd gevraagd dat uiteindelijk kan worden verkocht. Zijn de echtgenoten het niet eens over de manier waarop de verkoop moet plaatsvinden, dan gebeurt dat openbaar. Dan kunnen beide echtgenoten dus bieden op hun eigen woning. Als de prijs bij de verkoop laag blijft, doet de echtgenoot die uiteindelijk koopt daar zijn voordeel mee. Wordt een hoge prijs verkregen, dan doen beide echtgenoten er een goede zaak mee. De opbrengst wordt verdeeldWordt het huis verkocht, dan wordt de opbrengst in principe in gelijke delen verdeeld tussen de echtgenoten. Dit kan echter pas gebeuren nadat het openstaande bedrag van de lening is aangezuiverd en eventuele belastingschulden die nog zouden openstaan, zijn vereffend. Toch kunnen er uitzonderingen op deze regel bestaan. Het is namelijk mogelijk dat een van de echtgenoten eigen geld heeft geïnvesteerd in de gemeenschappelijke woonst (geld dat hij of zij al bezat voor het huwelijk of nadien gekregen of geërfd heeft) en - belangrijk! - dat hij/zij dit ook kan bewijzen. Deze echtgenoot kan vragen dat het gemeenschappelijke vermogen hem vergoedt voor de gedane investering. Een ex-echtgenoot kan zelfs een hogere vergoeding ontvangen dan het bedrag dat hij investeerde. Dit is met name het geval als het onroerend goed een waardevermeerdering kende (zie kader Eén echtgenoot investeert met eigen geld). En als de woning van een van beiden is?Het kan bij het wettelijk stelsel ook gebeuren dat het huis van één van de echtgenoten is omdat hij of zij het kocht of bouwde voor het huwelijk, of hij het erfde of kreeg d.m.v. een schenking. In dat geval komt de woning na de echtscheiding toe aan deze echtgenoot. Er is in zulk geval geen sprake van een verkoop (tenzij de echtgenoot in kwestie zou beslissen hiertoe over te gaan). De echtgenoot-eigenaar moet eventueel wel een vergoeding betalen aan het gemeenschappelijke vermogen (of aan het eigen vermogen van de andere echtgenoot). Dit meer bepaald in het geval dat één van deze vermogens heeft geïnvesteerd in het onroerend goed, bijv. als de eigen woning van één van de echtgenoten werd verbouwd met gemeenschappelijke gelden. Of wanneer bijvoorbeeld de schenkings- of successierechten werden betaald met geld van het gemeenschappelijke vermogen. Zijn de echtgenoten gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen, dan bestaat er geen gemeenschappelijk vermogen. In dat geval is de woning meestal ofwel de exclusieve eigendom van een van de echtgenoten, ofwel in onverdeeldheid tussen hen beiden. Is de woning de exclusieve eigendom van een van de echtgenoten, dan komt die na de echtscheiding aan de betreffende echtgenoot toe. Hoogstens is het mogelijk dat deze echtgenoot een vergoeding moet betalen aan de andere, voor zover deze laatste bedragen zou hebben geïnvesteerd in de woonst, bijvoorbeeld door verbouwingswerken te betalen, de hypothecaire lening (mee) af te betalen enz. Om recht te hebben op een vergoeding moet de andere echtgenoot twee zaken aantonen: - hij moet bewijzen effectief geld te hebben geïnvesteerd in de woning van de andere - hij moet een rechtsgrond aangeven op grond waarvan hij tot terugvordering overgaat (zo kan hij beweren dat het ging om een schenking die hij herroept, of om een lening,...). Zijn beide echtgenoten eigenaar (voor een gelijk of een verschillend breukdeel), dan is de woning in onverdeeldheid. Elk van hen kan dan vragen uit onverdeeldheid te treden en het onroerend goed te verkopen. Elk van de echtgenoten heeft in dat geval recht op een gedeelte van de verkoopprijs, in functie van zijn of haar aandeel in het onroerend goed zoals het vermeld staat in de aankoopakte - bijvoorbeeld: Bert heeft 1/3e van de woning, Anne 2/3e. Dit heeft niets te maken met hoeveel geld elk van de echtgenoten heeft geïnvesteerd. Zelfs als in de praktijk een van de echtgenoten de aankoopprijs alleen betaalde, gebeurt het vaak dat in de aankoopakte een gelijk aandeel wordt vermeld: elk is eigenaar voor de helft. De verdeling gebeurt dan 50-50. Wel kan in dit geval de echtgenoot die alleen betaalde, proberen hiervoor een vergoeding van de andere echtgenoot te vragen. Maar ook hier moet hij of zij én het bewijs van betaling leveren én een rechtsgrond aangeven waarop de vordering wordt gesteund (bijvoorbeeld: "ik heb meer betaald en kan dat ook bewijzen, maar dat was een lening"). LET OP Is de woning de gezinswoning, dan wordt door de rechtbank soms aanvaard dat er geen enkele vergoeding wordt gevorderd, ook al betaalde één van de echtgenoten het onroerend goed alleen! Dit op grond van diverse redeneringen, bijv. dat de man ook het deel van de thuiswerkende vrouw hoort te betalen, als compensatie voor haar werk in het huishouden. n