Samen een woning huren de gevaren, de gevolgen

U overweegt om samen met uw partner, een familielid of een vriend een woning of een flat te huren. Zo kunt u de vaste kosten delen. Maar let op: samen huren heeft gevolgen. Hoe zijn de verantwoordelijkheden verdeeld? Wie betaalt wat en aan wie? En hebt u al aan de gevolgen gedacht bij werkloosheid of (brug)pensioen?

Wie alleen huurt moet ook alleen een aantal vaste kosten dragen, dat is logisch. De huurpijs, het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, de verwarmingskosten, elektriciteit, water. Uw woning of appartement delen met een of meer personen kan dus een goede oplossing zijn... als u maar weet waarop u moet letten, en dit van bij de ondertekening van de huurovereenkomst.

Wettelijk of feitelijk samenwonen

Als u ervoor kiest om met meerdere personen een huis of appartement te delen, dan is de kans groot dat alle samenwoners zich inschrijven op hetzelfde adres. Woont u samen met één andere persoon, dan kunt u ervoor kiezen om wettelijk samen te wonen. U legt dan een verklaring van samenwoning af op de burgerlijke stand van uw gemeente. Doet u dat niet, dan woont u feitelijk samen. Ook deze keuze heeft gevolgen voor het sluiten van de huurovereenkomst.

Wie sluit de huurovereenkomst?

Twee (of meerdere) samenwoners kunnen een huurovereenkomst sluiten. Het is mogelijk dat ze het contract allemaal ondertekenen, maar het kan ook dat slechts één van hen zijn handtekening plaatst. Dit heeft wel juridische gevolgen.

Alle samenwoners sluiten de huurovereenkomst. In dit geval zijn ze allemaal huurders en hebben ze een individueel recht op de gehuurde lokalen. Ze hebben allemaal dezelfde rechten en plichten ten opzichte van de verhuurder. Omgekeerd moet de verhuurder zijn verplichtingen nakomen tegenover elk van hen.

Er blijft echter een belangrijk verschil tussen gehuwden en wettelijk samenwonenden enerzijds, en feitelijke samenwoners anderzijds. Gehuwden en wettelijk samenwonenden zijn hoofdelijk aansprakelijk, feitelijk samenwonenden niet. Dit betekent dat als één van de echtgenoten of wettelijk samenwoners de huur niet betaalt, de verhuurder de volledige som bij de andere echtgenoot/samenwoner kan vorderen. Bij feitelijk samenwonenden kan dat niet: als één van de medehuurders zijn deel van de huur niet betaalt, kan de verhuurder niet terecht bij de andere huurders. In de praktijk laten veel verhuurders daarom in het contract opnemen dat alle huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn.

Elke huurder betaalt zijn deel van de huur (plus van de waarborg en eventueel de brandverzekering), tenzij het anders overeengekomen is. Zo is het mogelijk dat één van hen het globale bedrag betaalt en het deel van de anderen terugvordert. Als hierover discussie ontstaat, verschilt de oplossing naargelang de huurders feitelijk of wettelijk samenwonen:

-wettelijke samenwoners kunnen, net zoals gehuwden, de vrederechter om dringende en voorlopige maatregelen vragen

-feitelijke samenwoners niet.

Eén van de samenwoners sluit de huurovereenkomst.

n Als de huurders wettelijk samenwonen wordt de huurovereenkomst verondersteld te zijn gesloten door beide samenwoners. Ook al sloot maar één van hen de overeenkomst, toch moet de verhuurder zich tot elk van hen richten als hij bijvoorbeeld de huurovereenkomst wil opzeggen of de huurders op de hoogte wil brengen van een indexatie van de huurprijs. Dit is zelfs het geval als de verhuurovereenkomst al liep voordat de samenwoners een verklaring aflegden bij de burgerlijke stand. Uiteraard moeten zij dan wel de verhuurder op de hoogte brengen. Ze sturen hem het best een uittreksel van de burgerlijke stand. Stel dat de verhuurder alleen de huurder opzegt die de overeenkomst tekende, dan kan de andere de nietigheid van de opzeg inroepen. Omgekeerd moeten beide huurders de huur opzeggen. Belangrijk is ook dat de huurder die de overeenkomst sloot de andere huurder niet op straat kan zetten.

n Als de huurders feitelijk samenwonen zijn de andere huurders afhankelijk van de huurder die de overeenkomst ondertekend heeft. In dit geval kan hij hen wel op straat zetten. En de verhuurder moet zijn verplichtingen enkel nakomen tegenover de huurder die de overeenkomst sloot.

EEN GOEDE RAAD Als u samen met iemand in een huurwoning trekt met wie u niet getrouwd bent en met wie u evenmin een overeenkomst voor wettelijke samenwoning hebt gesloten, ondertekent u beter allebei de huurovereenkomst.

WEETJE Als de huurder die de overeenkomst heeft gesloten overlijdt, moeten alle samenwonende medehuurders (zowel wettelijke als feitelijke) het gehuurde huis of appartement verlaten. Enkel de langstlevende echtgenoot is een erfgenaam, hij mag in het gehuurde goed blijven. Samenwoners zijn nooit erfgenaam van elkaar, zelfs niet als ze een verklaring van samenwoning hebben afgelegd.

Bij (brug)pensioen en werkloosheid

n Voor wie al met pensioen is op het moment dat hij het huurcontract ondertekent, zal er niets veranderen. Het bedrag van het pensioen wordt niet beïnvloed door de manier van samenleven.

n Wie een brugpensioen als alleenstaande ontvangt en beslist zijn huis of appartement met anderen te delen, zal niet meer als alleenstaande worden beschouwd. Aan het brutobedrag van het brugpensioen verandert dat niets, maar de sociale inhoudingen op het brugpensioen veranderen. Op het totale bedrag (werkloosheidsuitkering tegen 60 % + aanvullende vergoeding) wordt 6,5 % ingehouden, op voorwaarde dat het brugpensioen niet onder een bepaalde grens zakt. Deze ligt hoger voor alleenstaanden dan voor samenwonenden, vandaar dat de bruggepensioneerde medehuurder misschien een lager nettobedrag overhoudt.

n Als één van de medehuurders een werkloosheidsuitkering als alleenstaande ontving, zal zijn uitkering dalen aangezien de RVA hem nu als samenwonende beschouwt. Hij zal niet langer een uitkering als alleenwonende genieten (60 % van het geplafonneerde laatste brutoloon voor het eerste jaar werkloosheid, 55 % vanaf het tweede jaar), maar een uitkering als samenwonende (55 % het eerste jaar, 40 % vanaf de dertiende maand – in principe voor 3 maanden, maar deze termijn is verlengbaar naargelang de periode dat de persoon gewerkt heeft voor hij werkloos werd – en nadien een forfaitair bedrag).

Een medehuurder met schulden?

Alle medehuurders houden het best alle aankoop- en eigendomsbewijzen van hun bijdrage tot de huisraad bij. Als één van de medehuurders schulden zou hebben, kunnen immers alle goederen in beslag genomen worden die zich op zijn adres bevinden en waarvan niet bewezen is dat ze niét van hem zijn. De verhuurder heeft een voorrecht op de inboedel. Hij heeft voorrang op andere schuldeisers en kan dus de huisraad in beslag laten nemen als de huurprijs niet wordt betaald. n

A Annemie Goddefroy