Samen een huis kopen? Kijk uit!

Als samenwonende partners een onroerend goed aankopen, laten zij in de akte vaak een tontine – of het ‘modernere broertje’ daarvan, een beding van aanwas – opnemen. Het is dan de bedoeling dat als één van hen overlijdt, de ander automatisch eigenaar wordt. Helaas is dat niet altijd het geval!

Als twee samenwonenden een huis, appartement of bouwgrond aankopen in onverdeeldheid (bijv. elk voor de helft) en één van hen overlijdt, dan komt zijn gedeelte van het onroerend goed in principe in zijn nalatenschap terecht. De kans is reëel dat de langst- levende partner op dat moment geconfronteerd wordt met erfgenamen van de overledene die ook aanspraken op het onroerend goed laten gelden. Samenwoners zijn immers niet elkaars erfgenamen! De rechtmatige erfgenamen van de overledene kunnen dan vragen dat ze worden uitgekocht uit het onroerend goed of zelfs dat het wordt verkocht. Op die manier riskeert de langstlevende partner de woning of het appartement te verliezen (of het peperduur te moeten betalen).

Uiteraard kunnen de samenwoners dit probleem vermijden door een testament in elkaars voordeel op te maken, waarbij zij elkaar in de mate van het mogelijke begunstigen in hun respectieve nalatenschappen. Alleen kan zo’n testament geen afbreuk doen aan de reservataire aanspraken van bepaalde erfgenamen zoals de kinderen die in elk geval recht hebben op een deel van de nalatenschap van hun ouder. Bovendien zullen er – zelfs als de erfenis niet met anderen moet worden gedeeld – successierechten moeten worden betaald. En die kunnen flink oplopen.

Geen schenkings- of successierechten

Om dergelijke problemen te vermijden, wordt aan samenwoners vaak aangeraden om in de notariële aankoopakte een beding van aanwas of een tontinebeding op te nemen. Hoewel deze termen wel eens als synoniemen worden gebruikt, is een beding van aanwas juridisch-technisch iets anders dan een tontine. Maar beide clausules hebben (in normale omstandigheden) wel hetzelfde gevolg: als één van de samenwoners sterft, wordt de andere volledige eigenaar van het onroerend goed, ook van het gedeelte waarvan de overledene voordien eigenaar was. Dit zonder dat de erfgenamen recht hebben op een vergoeding en zonder dat schenkings- of successierechten moeten worden betaald.

Meestal laten samenwoners het beding van aanwas of het tontinebeding opnemen in de notariële aankoopakte van het onroerend goed. Maar als ze dat niét deden – omdat ze er toen het nut niet van inzagen of niet wisten dat de mogelijkheid bestond – betekent dit nog geen ramp. Een beding van aanwas kan namelijk ook nog in een latere akte (opgemaakt na de verkoop) worden opgenomen. Dit geldt echter niet voor een tontinebeding! Overigens wordt de laatste tijd nog zelden met een tontinebeding gewerkt, de notarissen lassen meestal een beding van aanwas in.

Problemen na de samenwoning

Op het eerste gezicht biedt een beding van aanwas of een tontine heel wat voordelen. Dat het ook een hoop problemen kan veroorzaken wordt wel eens vergeten. Meer bepaald kan het ongewenste gevolgen hebben als er een einde komt aan de samenwoning doordat de partners uiteengaan. Het is namelijk niet zomaar mogelijk om het beding eenzijdig te beëindigen (één partner kan dit niet alleen beslissen), zelfs niet als de partners feitelijk gescheiden leven.

Als de partners uiteengaan, blijft het beding van aanwas of de tontine in principe overeind, tenzij de gewezen samenwoners het eens zijn om het te beëindigen of om het het onroerend goed te verkopen. Raken ze het niet eens, dan kan één van de gewezen partners niet zomaar de verdeling (het uit onverdeeldheid treden) van het onroerend goed vragen. De gewezen partners lopen dus het risico dat als één van hen gaat dwarsliggen, het onroerend goed in onverdeeldheid moet blijven tussen hen en het niet kan worden verkocht (zie ook het kaderstuk Uit elkaar? Gevaar! onderaan deze pagina).

De oplossing van (sommige) rechters

Sommige rechters zijn best bereid een oplossing aan te reiken voor dit probleem.

Oplossing: Op basis van allerlei ingewikkelde juridische theorieën (zoals de Leer van het verval van de oorzaak, waarop we op deze pagina’s niet dieper kunnen ingaan) menen zij dat het beding komt te vervallen als de partners uiteengaan.

Gevaar: Het resultaat van een procedure waarin u dergelijke theorie inroept, is onzeker. Niet alle rechters zijn deze mening toegedaan, sommigen laten het beding zonder meer bestaan. En u weet niet op voorhand bij welke rechter u terechtkomt.

De oplossing van (sommige) notarissen

Ook sommige notarissen trachten in hun praktijk het probleem van de verdeling op te lossen.

Oplossing: Notarissen lassen in het beding van aanwas allerhande voorwaarden in (dit is bij een tontine zo goed als onmogelijk!). Bijvoorbeeld dat “het beding van aanwas vervalt als de partners uit elkaar gaan”.

Gevaar: Sommige rechters vinden dat lang niet al deze voorwaarden geldig zijn. En dat clausules waarin zulke voorwaarden voorkomen, nietig zijn... waardoor uiteindelijk het hele beding van aanwas nietig wordt! Dit kan de langstlevende voor een onaangename verrassing plaatsen. Als de erfgenamen dan de nietigheid van het beding van aanwas vragen (en krijgen), kunnen zij aanspraak maken op het deel van de overleden partner in het onroerend goed. En dan moet de langstlevende de eigendom van het huis delen met de erfgenamen.

TIP Hebt u samen met uw partner in het verleden een onroerend goed aangekocht waarin een beding van aanwas staat waaraan bepaalde voorwaarden zijn gekoppeld, laat de aankoopakte dan door een notaris op zijn geldigheid controleren. Is er geen probleem, dan hoeft u zich geen zorgen te maken. Bestaat de kans dat het beding nietig wordt verklaard, dan is het aangewezen het oude beding in onderling akkoord ongedaan te maken en een nieuw beding van aanwas overeen te komen.

Gelijke kansen of... nietig

Het is duidelijk dat de erfgenamen van de eerststervende samenwonende partner meestal niet blij zijn met een tontine of een beding van aanwas. Vaak is het onroerend goed het belangrijkste vermogensbestanddeel van de overledene en dat zien ze ddan aan hun neus voorbijgaan.

Het inroepen van de nietigheid omdat er bepaalde voorwaarden instaan die niet geldig zouden zijn, is één denkpiste die de erfgenamen kunnen volgen om aan het beding te ontsnappen. Een ander argument is dat het beding niet evenwichtig was omdat de langstlevende partner heel wat jonger was en/of in een betere gezondheid verkeerde waardoor hij meer kansen had om langer te leven dan de overledene. Ook dit argument is niet kansloos voor de rechtbank. Bedingen van aanwas en tontineclausules zijn namelijk wat men in de juridische wereld kanscontracten noemt. Elk van de samenwoners heeft immers de kans dat zijn partner voor hem overlijdt en dat hij volledig eigenaar wordt van het onroerend goed terwijl hij slechts de helft betaald heeft. Opdat het beding ook zonder meer uitwerking zou kunnen hebben, is dan vereist dat de kansen evenwaardig zijn. Is dat niet het geval, dan kan de clausule in vraag worden gesteld.

Stel dat de ene partner 30 jaar ouder is dan de andere of dat één van beiden aan een levensbedreigende ziekte lijdt op het ogenblik dat de overeenkomst wordt afgesloten. Dan zouden de erfgenamen van de eerststervende na zijn overlijden kunnen aanvoeren dat de kansen niet gelijkwaardig waren. De mogelijkheid dat zij op die manier alsnog hun aanspraken op de erfenis kunnen laten gelden, is reëel. n

Jan Roodhooft, advocaat