Registratie huurcontract is verplicht

Elke verhuurder die een huurcontract tekent, moet dat laten registreren. Ook de lopende contracten ontsnappen niet aan deze nieuwe verplichting. Waar(om), hoe en wanneer moet dat gebeuren? En wat zijn de gevolgen?

Vroeger konden huurder en verhuurder vrij bepalen wie de verplichting op zich nam om het huurcontract te laten registreren. In de praktijk plaatsten veel verhuurders standaard in hun contract dat de huurder het moest laten registeren zodat hij opdraaide voor de kosten (vandaag is dat 25 euro + 5 euro zegelrechten). Het ging om een fiscale verplichting die in de praktijk dikwijls vergeten werd.

De wet (meer bepaald het nieuwe artikel 35 van het Wetboek Registratierechten) stelt nu dat het de verhuurder is die binnen de twee maanden het huurcontract moet laten registreren en dat deze verplichting geldt voor huurcontracten van een woning uitsluitend bestemd voor huisvesting. Dit geldt dus niet alleen voor huurcontracten die onder de zogenaamde Woninghuurwet vallen (dit wil zeggen dat het gaat om de hoofdverblijfplaats van de huurder), maar ook voor bijvoorbeeld tweede verblijven.

Belangrijk: de verhuurder kan niet meer afwijken van de wet in het huurcontract (door daarin de verplichting tot registratie toch bij de huurder te leggen). De verplichting werd ook opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, maar hier slaat ze enkel op de huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet vallen (hoofdverblijfplaats). De fiscale en de burgerrechtelijke regeling zijn dus niet volledig op elkaar afgestemd. Vandaar dat er nog veel verwarring bestaat of de nieuwe wet nu enkel slaat op woninghuur (hoofdverblijfplaats) of ook op buitenverblijven (maar wél uitsluitend bestemd voor huisvesting) .

TE ONTHOUDEN: De verhuurder is altijd verplicht om een huurcontract dat dient voor huisvesting (als hoofdverblijf, maar ook als tweede verblijf) te registreren. Omwille van de mogelijke sancties (zie verder) is dat in de praktijk vooral van belang voor huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats.

Volledigheidshalve wijzen we er nog op dat bij andere huurcontracten (huur garage, handelshuur, kantoorhuur,...) de verplichting tot registratie wel nog altijd bij de huurder kan gelegd worden in het contract.

Welk registratiekantoor?

Door de nieuwe wet ligt de registratieplicht bij de verhuurder, maar het is nu wel kosteloos. De registratie gebeurt op het registratiekantoor waaronder het verhuurde pand valt. Als u bijvoorbeeld een woning verhuurt in Leuven, moet u het huurcontract op het registratiekantoor van Leuven gaan registeren (ook al woont u bijvoorbeeld in Brussel). Weet u niet onder welk registratiekantoor de woning valt (bijvoorbeed als u een woning verhuurt in De Haan), dan kunt u bellen naar het callcenter van het ministerie van Financiën (tel. 02 572 57 57 – van 8 tot 17 uur – toets 1 voor een gesprek in het Nederlands, daarna 0 voor informatie over de registratiekantoren).

Of u surft naar http://fiscus.fgov.be, u klikt op Adressen van de federale administraties en kiest in de linkerkolom Trefwoorden. Daar vult u in: (1) registreren en (2) huurcontracten. Uit de zoekresultaten kiest u de tekst Registreren van huurcontracten van onroerende goederen. Als u nu nog de postcode en de straat van de woning invult, krijgt u het bevoegde registratiekantoor (Oostende in ons voorbeeld) met alle nuttige gegevens zoals, fax, e-mail, telefoonnummer en openingsuren.

Hoe pakt u de registratie aan?

Als verhuurder stuurt u het woninghuurcontract – ondertekend door huurder en verhuurder – naar het registratiekantoor van de verhuurde woning. Dit kan via de gewone post maar ook per fax. Of u kunt het ter plaatse afgeven. Nieuw is dat u het contract ook per mail kunt versturen. Dan scant u het in en mailt het door in pdf-formaat. De administratie stuurt u het geregistreerde contract per post terug.

Hoe verloopt de termijn (2 maanden)?

De verhuurder moet het huurcontract binnen de 2 maanden registeren (vroeger was dit 4 maanden). Belangrijk is dat de termijn begint te lopen vanaf de ondertekening van het contract door huurder en verhuurder. Als dat gebeurt op 10 april maar de huur vangt pas aan op 1 mei, dan begint de termijn toch al te lopen vanaf 10 april.

WEETJE Merkt de huurder dat de eigenaar de registratieplicht niet nakomt en vreest hij dat het pand zal verkocht worden, dan kan hij altijd nog zelf de overeenkomst laten registreren. Niets verbiedt hem dat te doen. Maar in tegenstelling tot de verhuurder kan de huurder niet gesanctioneerd worden als hij het huurcontract niet tijdig laat registreren (zie verder).

Belangrijke sanctie

De verhuurder die het huurcontract niet laat registreren, zal een boete moeten betalen van euro 25. Veel belangrijker echter is de sanctie die de wetgever inbouwde in de Woninghuurwet (woning als hoofdverblijfplaats). Bij woninghuur van 9 jaar of onbepaalde duur (dan wordt de duurtijd van de overeenkomst geacht 9 jaar te bedragen) moet de huurder als hij weg wil 3 maanden opzeg geven én is hij een schadevergoeding verschuldigd als hij de eerste 3 jaar opzegt. Het eerste jaar bedraagt deze schadevergoeding 3 maanden huur, het tweede jaar 2 maanden, het derde jaar 1 maand. Vanaf jaar 4 is er geen schadevergoeding meer verschuldigd, alleen nog een opzegging van 3 maanden.

Welnu, als een dergelijk huurcontract niet geregistreerd is, zal de huurder zo-maar kunnen opstappen zonder opzegging én zonder dat hij een schadevergoeding hoeft te betalen. Het speelt geen rol of het om een nieuw of een oud contract gaat!

LET OP! Voor zogenaamde contracten van korte duur (maximaal 3 jaar), geldt deze sanctie niet. Daar zal de huurder in principe dus enkel op het einde van het huurcontract kunnen opzeggen, ook als het contract niet geregistreerd werd.

Overgangsregeling

Voor de lopende contracten (oude van voor 1 januari 2007 of nieuwe vanaf 1 januari 2007) is er een overgangsregeling, een soort amnestie, ingebouwd. Tot 30 juni 2007 kunt u uw woninghuurcontract nog kosteloos en zonder boete laten registeren. Maar nog veel belangrijker: de burgerrechtelijke gevolgen treden ook pas in werking vanaf 1 juli 2007. Concreet betekent dit dat de huurders pas vanaf 1 juli 2007 kunnen opzeggen zonder opzeggingstermijn en zonder eventuele schadevergoeding als het huurcontract niet geregistreerd is. n

Johan Adriaens, onafhankelijk vermogensplanner