Openbare verkoop: de nieuwe regels

Als u een woning openbaar wilt kopen of verkopen, dan moet u vanaf 1 januari 2010 rekening houden met nieuwe spelregels. Een stukje folklore verdwijnt, maar ernstige kopers varen er wel bij.

Wanneer een onroerend goed openbaar wordt verkocht, gebeurt dit meestal in twee zitdagen. Dat leidt ertoe dat heel wat kandidaat-kopers de eerste zitdag links laten liggen en gewoon de tweede zitdag afwachten om hun slag te slaan. Het systeem van de twee zitdagen heeft echter ook financiële gevolgen. Zo moet er onder andere twee keer reclame worden gevoerd en moeten er bijkomende aankondigingen gebeuren. Tijdens de bespreking van de nieuwe wet in het parlement werd de kostprijs van een extra zitdag geraamd op 1500 tot 2000 euro.

Geen premie- of verdierenpikkers meer

In het huidige systeem (dat nog in voege blijft tot 31 december 2009) bestaat er voor zogenaamde premiejagers of verdierenpikkers de mogelijkheid om her en der wat procentjes mee te pikken. Afhankelijk van de streek, zijn er immers openbare verkopen met winst van verdieren en andere met winst van premie. In beide systemen kunnen mensen die niet écht willen kopen soms veel geld verdienen. Bij winst van premie krijgt degene die op de eerste zitdag het hoogste bod heeft gedaan een percentje (bijv. 0,50%) op de prijs die hij geboden heeft.

Bij winst van verdieren kan de laatste bieder van de eerste zitdag verdieren stellen. De waarde van een verdier en het deel dat toekomt aan de verdierensteller verschillen van streek tot streek. De instelprijs op de tweede zitdag is dan het hoogste bod van de eerste zitdag, verhoogd met alle ingestelde verdieren. Volgens een ingewikkeld systeem krijgen de verdierenstellers een premie toegekend.

Deze praktijken zullen tot het verleden behoren voor alle openbare verkopen waarvan de akte met de verkoopvoorwaarden wordt verleden na 1 januari 2010. En dit zal zowel voor vrijwillige als gedwongen openbare verkopen gelden.

In principe nog één verkoopdag

De nieuwe wet voorziet in principe maar één verkoopdag meer. De notaris heeft de keuze of hij zelf een instelprijs bepaalt om de prijsvorming meteen op een bepaald niveau te brengen, of niet. Het bepalen van deze instelprijs gebeurt op basis van de geschatte verkoopwaarde van het pand, al dan niet in overleg met een deskundige. Vervolgens kan er geboden worden met als vertrekpunt de door de notaris vastgelegde instelprijs. Is niemand bereid deze instelprijs te bieden, dan zal de notaris proberen een eerste lager bod uit te lokken. Komt er zo’n lager bod, dan kan vanaf dat bedrag alsnog het opbieden beginnen.

Een tweede mogelijkheid bestaat erin dat de notaris helemaal geen instelprijs bepaalt. Dat kan bijvoorbeeld nuttig zijn als op het onroerend goed moeilijk een waarde kan worden gekleefd. Het opbieden begint dan in principe van 0 euro. In de praktijk wordt in dat geval het eerste bod door een kandidaat-koper uitgebracht. Daarna begint het opbieden vanaf dat bod.

Hoger bieden blijft mogelijk

Indien het onroerend goed op de (eerste) zitdag wordt toegewezen, gebeurt dat onder de opschortende voorwaarde dat er geen hoger bod komt. Iedereen heeft namelijk het recht om een hoger bod te doen binnen een termijn van 15 dagen na de (eerste) zitdag. Deze termijn wordt berekend van middernacht tot middernacht en omvat alle dagen (dus niet alleen weekdagen, maar ook zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen). Indien de laatste dag echter een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

Een hoger bod moet aan bepaalde grenzen voldoen. Meer bepaald moet het minstens één tiende van de prijs bedragen maar het mag niet lager zijn dan euro 250, of hoeft niet hoger te zijn dan euro 6200.

Als er na de toewijzing op de verkoopdag geen hoger bod volgt, dan wordt het onroerend goed definitief toegewezen aan de hoogste bieder op de zitdag. Er komt in dat geval dus geen tweede zitdag. Komt er wel een hoger bod, dan volgt er een tweede zitdag. Het te veilen goed wordt dan opnieuw opgeroepen en ingesteld aan het laatste bod van de vorige zitdag, vermeerderd met het surplus van het hogere bod. Waarna het bieden opnieuw kan beginnen.

We merken wel op dat bij een vrijwillige openbare verkoop de verkoper het recht van hoger bod kan uitsluiten, zowel in het lastenkohier dat wordt opgemaakt als op de zitdag zelf. Ook bij een gerechtelijke vrijwillige openbare verkoop kan dat recht van hoger bod uitgesloten worden wegens bijzondere omstandigheden en met akkoord van de vrederechter.

Premies alleen nog voor de koper

Onder de nieuwe wet is het niet meer mogelijk openbare verkopen te organiseren met winst van verdieren of met winst van premie. Toch blijft er in zekere mate een premiesysteem bestaan. In tegenstelling tot het huidige systeem, kan een premie echter alleen nog de uiteindelijke koper ten goede komen. Ook hier bestaat er een dubbel systeem.

In de eerste plaats kan de notaris, zoals hoger vermeld, een instelprijs vooropstellen. In dat geval verdient de eerste bieder die een bod doet dat minstens gelijk is aan de instelprijs een premie van 1% van zijn eerste bod. Koopt die eerste bieder uiteindelijk het onroerend goed effectief, dan wordt de premie afgetrokken van de door hem te betalen prijs. Op die manier komt de premie dus in mindering van de aankoopprijs. Koopt iemand anders het onroerend goed, dan vervalt de premie. Is niemand bereid om de instelprijs te bieden en moet de notaris een lager bod afdwingen, dan kan niemand aanspraak maken op een premie.

Stelt de notaris geen instelprijs voorop, dan bestaat de mogelijkheid een premie toe te kennen aan die kandidaat-koper die het hoogste bedrag heeft geboden op het einde van de eerste zitdag. Ook hier gaat het om 1% van het geboden bedrag en ook deze premie komt te vervallen als de bieder in kwestie niet de uiteindelijke koper is.

Jan Roodhooft, advocaat en Annemie Goddefroy