Ondervraag uw notaris honderduit...

Vroeg of laat komen we allemaal wel eens in de wachtkamer van... de notaris terecht. Maar wat kan hij precies voor u doen? Een bloemlezing uit de 100 meestgestelde vragen én de antwoorden daarop, zoals ze opgesteld werden door de federatie van notarissen.

Op bepaalde scharniermomenten in ons leven doen we een beroep op een notaris. Wanneer we een huwelijksovereenkomst willen opstellen, ons huwelijk willen beëindigen, een huis of grond willen kopen, iets geërfd hebben,... Huwen en scheiden, erven en schenken, kopen, verkopen en lenen zijn dan ook de belangrijkste thema’s waarmee notarissen in hun dagelijkse praktijk geconfronteerd worden. Hun werkterrein situeert zich dus vooral op drie vlakken: het onroerend goed (koop, verkoop,...), het familiaal recht (huwelijksovereenkomsten, adoptie,...) en zakenrecht (oprichten van een bedrijf,...). Om u nog beter te dienen, stelde de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat een lijst op van de 100 meestgestelde vragen. En Plus Magazine koos er voor u de interessantste uit.

... over wat hij doet

De notaris is een ambtenaar, door de koning benoemd. Hij informeert zijn cliënten over hun rechten en plichten en over de juridische, financiële en fiscale gevolgen van hun beslissingen. Omdat de wet voor sommige overeenkomsten tussen twee of meer partijen bepaalt dat ze op papier moeten staan en geregistreerd moeten worden, stelt de notaris authentieke of notariële akten op. Samen met zijn medewerkers doet hij bij verschillende administraties de nodige onderzoeken, zodat de akte helemaal in orde is, zowel qua vorm als qua inhoud. Daarna bewaart de notaris de akten en volgt hij alles op.

Is het gevaarlijk, vertrouwelijke zaken aan de notaris vertellen?

Het is duidelijk dat de notaris een vertrouwenspersoon is. Hij moet de noden van zijn cliënt goed kennen en begrijpen, en heel dicht bij hem staan. Daarom is het absoluut noodzakelijk dat elke notaris:

onafhankelijk is tegenover zijn cliënten, maar ook tegenover de administratie. Om deze onafhankelijkheid te waarborgen, is hij bijvoorbeeld verplicht de wettelijk vastgelegde tarieven toe te passen (zie volgende vragen)

neutraal blijft, ook al is hij aangesteld door één van de partijen

gebonden is door het beroepsgeheim. Zo mag hij u niet vertellen of uw tante een testament gemaakt heeft. En zelfs op de vraag of uw wederhelft de schenking tussen echtgenoten wil herroepen, zal hij u niet antwoorden.

Is de ene notaris duurder dan de andere?

Neen. Notarissen zijn gebonden aan een tarief dat hen wordt opgelegd door de wet en, aanvullend, door de Provinciale Kamer. Maar het bedrag dat de cliënt uiteindelijk aan de notaris dient te betalen, bevat zoveel individuele elementen dat het sterk van dossier tot dossier kan verschillen. Daarom is de term ‘notariskosten’ slecht gekozen, want niet alle kosten die u aan de notaris betaalt, maken deel uit van zijn honorarium. ‘Aktekosten’ zou een betere naam zijn. Bij het maken van een akte, is er namelijk sprake van drie verschillende kosten.

1. De registratierechten: de notaris moet alle akten die hij opstelt laten registreren (verkoop van onroerend goed, vestigen en opheffen van een hypotheek, huwelijksovereenkomsten,...). De registratie is een fiscale maatregel en er wordt dan ook een belasting op geheven: de registratierechten. Deze rechten bedragen een bepaald percentage van de waarde van het goed waarover het gaat: 12,5 % (10 % in Vlaanderen) voor een verkoop van ‘normaal’onroerend goed, 6 % voor bescheiden woningen, 1 % voor het vestigen van een hypotheek, 0,5 % voor een kapitaalsverhoging,...

2. Voorschotten en diverse kosten: om een notariële akte te kunnen opmaken, moet vaak opzoekingswerk gebeuren en dit is niet gratis: uittreksels van de burgerlijke stand, de kadastrale legger, de hypotheekbewaarder,... De notaris rekent een aantal kosten die de diverse administraties aanrekenen nadien pas door aan zijn cliënt. Het opzoekwerk op zich is overigens ook niet gratis: papier, telefoon, verplaatsingskosten... Uiteraard varieert het totaal van deze kosten. Ze staan niet in verhouding tot de waarde van het goed, maar worden aangerekend op basis van de werkelijke uitgaven.

3. Honoraria: het werkelijke ‘loon’ van de notaris. Ook dit onderdeel van de ‘notariskosten’ mag hij niet zelf bepalen. Een koninklijk besluit, voor het laatst gewijzigd op 23 december 1980, bepaalt het honorarium van de notaris. Dit kan vast zijn (zoals voor het opstellen van een akte), proportioneel (een bepaald percentage van de waarde van het goed) of vastgelegd tussen een minimum en een maximum. Het tarief is bovendien degressief: het daalt per schijf. De honoraria van de notarissen worden niet geïndexeerd (ook de schijven niet).

LET OP: dit tarief gaat enkel over de notariële akten en niet over aanvullende activiteiten van de notaris (expertises, aangiften van nalatenschappen,...). Hiervoor wordt een officieus tarief gehanteerd.

Mag een notaris afwijken van het tarief?

Het wettelijke tarief ligt vast, maar als de notaris nog andere zaken doet dan de akte opstellen die onder het tarief valt, mag hij daarvoor extra betaald worden. Een notaris mag trouwens niet gratis werken of aan een verminderd tarief, tenzij hij daar de toestemming voor heeft van de voorzitter van de Kamer van notarissen. Hij mag zijn honorarium ook niet delen met wie dan ook, behalve met andere notarissen (wat trouwens de regel is als de verschillende partijen een andere notaris hebben gekozen).

BELANGRIJK: een eerste advies bij de notaris is gratis. Zo weet u wat uw rechten zijn en kunt u beslissen welke stappen u verder onderneemt. U bent niet verplicht bij dezelfde notaris te blijven.

... over huwen en scheiden

Niemand is verplicht een huwelijksovereenkomst op te stellen, maar als u iets anders wilt dan het ‘wettelijk stelsel’, hebt u wél een notaris nodig. En als het ooit mis zou gaan, dan kan de notaris uw echtscheiding met onderlinge toestemming op papier zetten.

Waarom zouden wij een overeenkomst maken vóór ons huwelijk als we ze tijdens ons huwelijk nog kunnen wijzigen?

Een volledige verandering van stelsel (bijvoorbeeld van het wettelijk stelsel overstappen naar een scheiding van goederen) wanneer u gehuwd bent, is duurder dan het afsluiten van een huwelijkscontract voor het huwelijk. Bovendien kan een ingrijpende wijziging van een huwelijkscontract ongeveer één jaar duren. Dat komt omdat de notaris om te beginnen drie akten moet opstellen: een inventaris van alle goederen en schulden, een document waarin wordt overeengekomen wie welke goederen en/of rechten krijgt en het nieuwe huwelijkscontract. Nadien moeten deze akten voor goedkeuring voorgelegd worden aan de rechtbank van eerste aanleg. Tot slot wordt een slot-akte opgesteld.

WEES GERUST: gelukkig kunnen de meest courante wijzigingen aan een huwelijkscontract veel sneller (in enkele weken) afgehandeld worden.

Blijft het tegoed op mijn bankrekening na de echtscheiding mijn persoonlijke eigendom?

Voor de bankinstelling is de titularis van de rekening maar één aanduiding voor wie over deze rekening mag beschikken. Het hangt echter van uw huwelijksvermogensstelsel af om te weten aan wie de tegoeden toebehoren: bij een gemeenschapsstelsel is dat aan beide echtgenoten, bij een scheiding van goederen is dat aan de persoon op wiens naam de rekening staat. En dan gaat het telkens nog maar om een vermoeden, waarvan het tegenbewijs altijd kan geleverd worden!

Elke echtgenoot kan op zijn of haar naam een bankrekening openen, maar de bank is verplicht de andere echtgenoot daarvan op de hoogte te brengen. De stand van de rekeningen daarentegen wordt niet meegedeeld.

Mogen we bij een echtscheiding met onderlinge toestemming zelf het bedrag van het onderhoudsgeld bepalen?

Bij een echtscheiding met onderlinge toestemming zijn de echtgenoten volledig vrij. Er is maar één beperking: de kinderen mogen niets te kort komen! Voor onderhoudsgeld wordt dan ook een uitzondering gemaakt op het principe van de totale vrijheid: de echtgenoten kunnen niet overeenkomen dat een van hen afziet van zijn plicht om onderhoudsgeld te betalen. Deze regel moet als volgt begrepen worden: stel dat één ouder in de overeenkomst bepaalt dat hij/zij alleen financieel zal instaan voor de kinderen, dan kan de andere later toch nog door de rechter verplicht worden om mee te betalen, ook al staat dat anders in de onderlinge overeenkomst.

... over erven en schenken

Ook erfenissen (en schenkingen, als mogelijk alternatief) horen bij het leven. We hebben vaak de neiging deze kwestie voor ons uit te schuiven, maar vooraf een en ander regelen kan later heel wat moeilijkheden voorkomen.

Heeft een schenking tussen echtgenoten nog zin?

Sinds 1981 zijn echtgenoten elkaars ‘reservataire erfgenaam’, wat betekent dat zij minstens aanspraak maken op een bepaald deel van elkaars nalatenschap. Het hangt af van uw huwelijksvermogensstelsel of het nog interessant is om een schenking aan uw wederhelft te doen. In een stelsel van gemeenschap van goederen zal, bij overlijden van een echtgenoot zonder kinderen, het gemeenschappelijk vermogen in volle eigendom toekomen aan de langstlevende. Over de persoonlijke goederen van de overledene verwerft hij enkel het vruchtgebruik. De blote eigendom komt toe aan de familie van de overledene (ouders, broers, zusters of hun kinderen).

Opdat ook deze goederen in volle eigendom aan de langstlevende zouden toekomen, dient nog altijd een schenking te worden gedaan (dit kan ook via een testament of huwelijksovereenkomst).Elkaar iets schenken, kan op 2 manieren:

in het huwelijkscontract: dan kunt u deze gift niet eenzijdig herroepen, vermits dit een wijziging van het huwelijkscontract veronderstelt. U kunt de schenking enkel herroepen mits onderling akkoord en via een notariële akte

niet in het huwelijkscontract: deze gift is wél eenzijdig herroepbaar. Elke echtgenoot kan, buiten het weten van de andere, de gift intrekken. Hij kan dit met een notariële akte, maar ook met een testament. De notaris is door zijn beroepsgeheim gebonden en mag de herroeping niet meedelen aan de andere echtgenoot.

Eén erfgenaam wil niet tekenen. Mag de notaris intussen het spaargeld en de kasbons bij zich houden?

Als verschillende personen gerechtigd zijn in een nalatenschap, dan zijn zij onverdeelde eigenaars van deze nalatenschap. Om de onverdeeldheid te doen ophouden, moeten zij overgaan tot een deling. Een deling kan in principe slechts als alle onverdeelde eigenaars akkoord zijn om te delen en als ze het eveneens eens zijn over de wijze van verdeling. Een notaris kan dus slechts goederen van de nalatenschap verdelen als alle partijen akkoord gaan. Is niet iedereen akkoord, dan mag de notaris zelfs het aandeel van de personen die wél akkoord gaan, niet uitkeren. De notaris verplichten is in ons recht onmogelijk. Dus zullen de erfgenamen moeten proberen de mede-erfgenaam die zijn medewerking weigert, te verplichten een verdeling te aanvaarden, eventueel zelfs tegen zijn wil. Dit is mogelijk langs gerechtelijke weg (vandaar de ‘gerechtelijke verdeling’). Een van de erfgenamen wendt zich in dit geval tot de rechtbank en dagvaardt de anderen om tot verdeling te komen. De rechtbank zal dan een vonnis uitspreken, waarbij de verdeling bevolen wordt. De rechter zal een tweede notaris aanstellen die toeziet op de verdeling. Het is een lange en omslachtige weg, maar soms kan het nu eenmaal niet anders.

... over kopen en verkopen

Een huis, appartement of bouwgrond (ver)kopen kunt u niet zonder tussenkomst van de notaris. Hij onderzoekt voor u of uw goed wel degelijk ‘vrij en onbelast’ is.

Wat betekent ‘vrij en onbelast’?

In een notariële verkoopakte zult u vrijwel altijd de clausule terugvinden dat ‘het eigendom verkocht wordt voor vrij en onbelast’. Deze belangrijke clausule betekent dat de koper het goed krijgt zonder schuld of hypotheek.

LET OP: de clausule zegt niets over het al dan niet verhuurd zijn van het goed! Het is echter wél vrij van:

hypotheken. Als de verkoper een hypotheeklening gesloten heeft, moet hij de schuld eerst aanzuiveren. Als de hypotheekinschrijving niet doorgehaald is, loopt de koper namelijk gevaar dat het eigendom dat hij koopt nadien nog zou verkocht worden op verzoek van de schuldeiser.

belastingen. De notaris is wettelijk verplicht navraag te doen of de verkoper nog fiscale schulden heeft (onroerende voorheffing, successierechten, btw). Zo ja, dan moet de notaris de koopprijs verminderen met dit bedrag.

stedenbouwkundige inbreuken. De notaris is verplicht, voordat hij de verkoopakte opmaakt, na te gaan of er een vordering tot afbraak is ingesteld door de overheid (bijvoorbeeld omwille van een bouwmisdrijf).

betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper. De notaris vraagt op het hypotheekkantoor of er dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken zijn over het eigendomsrecht van de verkoper.

elke vordering tegen de verkoper waardoor er beslag zou kunnen gelegd worden op het goed. Als schuldeisers van de verkoper beslag kunnen laten leggen op het onroerend goed, dan moet daar ook melding van gemaakt zijn op het hypotheekkantoor. De notaris informeert zijn cliënt hierover. Doet u geen beroep op een notaris bij het opstellen van het compromis (dat bent u immers niet verplicht), dan kunt u als koper uw voorschot kwijtspelen als de schuldeisers beslag leggen op het goed.

Kan een persoon die opgenomen is in een rusthuis, zijn eigendom nog verkopen?

Geen enkele wet verbiedt dit. Als deze persoon meerderjarig is en gezond van geest, kan hij steeds vrij beschikken over zijn goederen. Wie in een rusthuis verblijft kan dus zonder probleem zijn eigendom verkopen. Wél is het zo dat rusthuizen die uitgebaat worden door Openbare centra voor Maatschappelijk Welzijn (OCMW’s) een hypotheek mogen nemen op het huis van hun bewoners (bij rusthuizen die uitgebaat worden door particulieren kan dit niet).

Een woordje uitleg: de personen die in staat zijn de kosten van hun onderhoud zelf te dragen, zullen verzocht worden dit te doen. Als u een eigendom bezit, heeft de instelling op deze manier een zekere waarborg voor de betaling van de onderhoudsrekeningen. Als u uw eigendom verkoopt en u deelt uw vermogen uit, verliest de instelling elke waarborg. De wet laat de OCMW’s daarom toe een hypotheek te nemen, zodat uw eigendom niet kan verkocht worden zonder dat het OCMW dit weet. Het OCMW moet immers toestemming geven om de hypotheek te lichten. En dat zal het maar doen als het zeker is dat uw schuld tegenover de instelling ook in de toekomst zal betaald worden.

Wellicht is het vanwege de betrokkenheid van sommige instellingen, dat vele mensen geneigd zijn te denken dat rusthuisbewoners niet meer vrij kunnen beschikken over hun goederen Niets is echter minder waar!

... over lenen

Wie zich een onroerend goed aanschaft, heeft vaak onvoldoende middelen om de volledige aankoop meteen te financieren. Als u geld leent bij een financiële instelling, moet die instelling de garantie hebben dat zij terugbetaald zal worden. U kunt een hypothecaire lening afsluiten of een kredietopening. In beide gevallen stelt de notaris een akte op.

Wat is het verschil tussen een hypothecaire lening en een kredietopening?

Bij een lening wordt de volledige som onmiddellijk ter beschikking gesteld van de lener. De lener voorziet op dat ogenblik niet dat hij later nog een bedrag zal nodig hebben. Hij moet het kapitaal op regelmatige tijdstippen terugbetalen.

Bij een kredietopening daarentegen krijgt de lener (of beter: de kredietnemer) het recht om over een bepaald bedrag te beschikken gedurende een bepaalde (of zelfs onbepaalde) tijd. De kredietnemer kan het overeengekomen bedrag in verschillende keren opnemen. Er moet dan niet telkens een nieuwe notariële akte gemaakt worden.

Is een hypotheekoverdracht van mijn oude naar de nieuwe woning nuttig?

Als u nog een lening hebt lopen voor een onroerend goed en u wilt een nieuw onroerend goed kopen, is een hypotheekoverdracht meestal een goede zaak. Alleen wanneer de rentevoeten sinds het aangaan van de lening sterk gedaald zouden zijn, kunt u er belang bij hebben een nieuwe lening te sluiten. Zoniet bent u beter af met een hypotheekoverdracht of ‘pandwissel’.

Op deze manier vermijdt u een aantal kosten, bijvoorbeeld de dossierkosten voor de nieuwe lening of een nieuwe levensverzekering met hogere premie (vermits u intussen ouder geworden bent). Op de doorhaling van de oude hypotheek betaalt u ook geen registratierechten en de schuldsaldoverzekering bij de oude lening blijft behouden voor de nieuwe, zonder dat de premie verandert. U behoudt ten slotte ook uw oude (interessante) rentevoet.

A Annemie Goddefroy en Jocelyne Minet

Groot en klein, man en vrouw, jong en oud. Vroeg of laat doet iedereen een beroep op de notaris. Als een engelbewaarder begeleidt hij ons door het leven...

Uiteraard hebben rusthuisbewoners het recht om hun eigendommen te verkopen. Alleen OCMW-rusthuizen mogen een hypotheek op deze eigendommen nemen