Nieuwe wet op de Mede-eigendom, 1 jaar later

De nieuwe Wet op de Appartementsmede-eigendom is nu bijna een jaar oud maar vele lezers van Plus Magazine stellen er zich nog praktische vragen bij. Een greep uit de vaakst gestelde, uiteraard mét de correcte antwoorden...

“De voorzitter van de algemene vergadering moet sinds de nieuwe wet een mede-eigenaar zijn. Maar wat haal je je op de hals wanneer je je opgeeft als voorzitter? Welke verantwoordelijkheid heb je dan? Wat moet je precies doen?”

Sinds september 2010 moet een mede-eigenaar de algemene vergadering voorzitten. De voorzitter in kwestie wordt telkens aangeduid bij de aanvang van de vergadering. Elke keer kan dat dus iemand anders zijn. Zijn er meerdere mede-eigenaars kandidaat om als voorzitter te fungeren, dan wordt het best gestemd wie uiteindelijk de taak op zich mag nemen.

Normaal staan de taken van de voorzitter vermeld in het reglement van mede-eigendom maar in de praktijk leidt hij de algemene vergaderingen naar de vorm. Hij zorgt ervoor dat de vergadering een normaal verloop kent (agendapunten afwerken, iedereen aan bod laten komen...). De meer inhoudelijke aspecten (bijv. het bekijken of er voldoende mede-eigenaars aanwezig zijn, een naamafroeping doen per stembeurt,...) zijn nog steeds de verantwoordelijkheid van de syndicus. Die maakt ook de notulen op, maar de voorzitter moet ze wel ondertekenen.

WEETJE Is niemand bereid om als voorzitter op te treden – wat in heel wat gebouwen het geval zal zijn – dan zal de syndicus dat alsnog doen. Hij zal dan wel in de notulen melden dat geen enkele van de mede-eigenaars als voorzitter wilde optreden.

“Sinds het overlijden van mijn vader heeft mijn moeder het appartement waar ze woonden deels in volle eigendom en deels in vruchtgebruik. Mijn broer en ik hebben de rest in naakte eigendom. Moeder verkiest dat ik naar de algemene vergaderingen ga, maar mijn broer wil ook absoluut aanwezig zijn. Kunnen wij daar samen naartoe gaan?”

U, uw moeder en uw broer zullen het eens moeten worden over wie u allen zal vertegenwoordigen op de algemene vergadering en wie daar zal kunnen stemmen voor het appartement waarvan u mede-eigenaar bent. U kunt niet met z’n drieën gaan. U dient overigens de naam van de persoon die u vertegenwoordigt schriftelijk mee te delen aan de syndicus. Die roept dan deze lasthebber op voor de algemene vergaderingen, waar hij het recht heeft om deel te nemen aan de beraadslagingen, enz. Slaagt u er niet in één vertegenwoordiger aan te duiden, dan worden uw rechten om deel te nemen aan de algemene vergadering geschorst. Bij een blijvende onenigheid kunt u de zaak voorleggen aan de vrederechter die dan een vertegenwoordiger zal aanduiden. Zoniet zal er voor uw deel van de mede-eigendom niet gestemd kunnen worden.

“Ik ben eigenaar van een flat in een gebouw met 16 appartementen. Al jaren krijg ik de volmacht van vijf andere eigenaars om naar de algemene vergadering te gaan. Klopt het dat dit nu niet meer kan?”

Sinds de nieuwe wet mag niemand op een algemene vergadering met meer dan drie volmachten optreden. Een uitzondering op die regel bestaat als het totaal van de stemmen waarover de lasthebber zelf beschikt én die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totale aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels. U kunt dus – enkele uitzonderingen niet te na gesproken – maximaal nog drie volmachten meenemen. Ze moeten schriftelijk gegeven worden en gelden slechts voor één algemene vergadering.

“Ik ben jaren boekhouder geweest in een bedrijf. Men vraagt me nu om ‘commissaris van de rekeningen’ te worden in het flatgebouw waar ik eigenaar ben van een appartement. Wat houdt dat exact in? En is deze functie echt noodzakelijk in een gebouw waar maar 4 appartementen zijn?”

De zogenaamde commissaris van rekeningen is een statuut dat werd ingevoerd door de nieuwe wet en dat voordien ongekend was. Er moet nu in alle appartementsgebouwen een commissaris worden aangeduid. Het heeft dus geen belang dat uw gebouw maar 4 appartementen telt.

De commissaris controleert het financiële beheer van de syndicus. Om te weten wat zijn precieze taken zijn, kijkt u het best het reglement van mede-eigendom na waarin de precieze opdrachten staan die aan de commissaris opgelegd worden.

De algemene vergadering stelt de commissaris aan. Een mede-eigenaar kan de functie uitoefenen, maar het mag ook een extern persoon zijn, zoals een accountant of bedrijfsrevisor.

LET OP! Het is mogelijk dat u voor de uitoefening van deze taak een vergoeding krijgt. Dit is echter niet zonder gevaar. Het valt namelijk te verwachten dat rechtbanken de aansprakelijkheid van de commissaris strenger zullen beoordelen als deze betaald wordt dan in het geval één van de mede-eigenaars de functie van commissaris als vriendendienst (lees: gratis) op zich neemt.

Het Algemeen Eigenaars- en Mede-Eigenaars Syndicaat (AES) geeft een brochure uit, Mede-eigendom in een notendop. Als lezer van Plus Magazine kunt u ze bestellen tegen de ledenprijs (euro 12,33 i.p.v. euro 14,33 – verzending inbegrepen). U ontvangt ze na storting op de rekening van AES-Antwerpen: 320-0797362-92. Vermeld uw naam en adres, plus Brochure mede-eigendom – Plus Magazine. Meer info: % 03 216 20 16 en www.aes-snp.be

“Veel eigenaars binnen ons gebouw zijn niet meer tevreden over de syndicus. Zijn rekeningen zijn wel aanzienlijk maar als je naar hem belt is hij altijd afwezig of onvriendelijk. Kunnen wij op de volgende algemene vergadering de samenwerking beëindigen?”

Onder de nieuwe wet moet u met de syndicus een schriftelijk contract afgesloten hebben, zelfs als hij geen professioneel zou zijn. Die overeenkomst duurt maximaal 3 jaar, eventueel verlengbaar, en deze verlenging kan nooit stilzwijgend gebeuren. Er is een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering nodig om het contract met de syndicus te verlengen.

WEETJE Als het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, mag hij daar geen schadevergoeding voor vragen.

Wilt u het contract tussentijds (in de loop van die 3 jaar) beëindigen en volgt de algemene vergadering u daarin, dan dient u in het contract te kijken of er daar mogelijkheden voor bestaan. De wet voorziet in elk geval in de mogelijkheid van een ontbinding omwille van wanprestaties (bijv. als de boekhouding een puinhoop is).

LET OP! Beëindigt de algemene vergadering het contract met de syndicus onrechtmatig, dan loopt de vereniging van mede-eige-naars het risico een schadevergoeding te moeten betalen.

Jan Roodhooft, advocaat