Mede-eigendom: de nieuwe regels

De Wet op de mede-eigendom is 15 jaar oud. Tijd voor een opfrissing. Nieuwe regels moeten de reglementering transparanter en moderner maken, maar dan rijzen weer nieuwe vragen zoals: kan de ene mede-eigenaar de andere dwingen om te investeren in veiligheid of in het milieu?

Er zijn 3 soorten mede-eigendom: de gewone, de vrijwillige en de gedwongen mede-eigendom. Wanneer kinderen samen het huis van hun ouders erven, zijn zij onverdeelde eigenaars. Dit is de gewone mede-eigendom. Van vrijwillige mede-eigendom is sprake wanneer u samen met iemand anders een onroerend goed koopt. Gedwongen mede-eigendom is de situatie van appartementseigenaars die samen eigenaar zijn van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Een combinatie kan uiteraard ook, bijvoorbeeld als u samen met broers en zussen een appartement erft.

Elk van deze vormen kent specifieke vragen en problemen. We geven hieronder een antwoord op een aantal vragen die wij op de redactie ontvingen.

In het kaderstuk op p. 82 leest u op welke punten het intussen door de Kamer goedgekeurde wetsvoorstel de wet op de mede-eigendom aanpast.

Ik erfde samen met mijn broer een appartement dat eigendom was van mijn ouders. Wie van ons beiden mag stemmen op de algemene vergadering van mede-eigenaars?

Slechts één stem telt. Als meerdere personen samen eigenaar zijn van één appartement binnen een appartementsgebouw mogen zij niet allemaal stemmen op de algemene vergadering. Er mag maar één van hen mee-stemmen en dit dan voor het gehele aandeel van het appartement in de gemene delen. De verschillende mede-eigenaars mogen dus de aandelen die het appartement heeft in het ganse gebouw niet opsplitsen onder elkaar en elk voor een stukje stemmen.

VOORBEELD Stel dat het appartement 760/10000ste vertegenwoordigt van het totale gebouw en er twee mede-eigenaars zijn, dan mag slechts één van hen stemmen op de algemene vergadering en dit ten belope van dit aandeel. Zij kunnen dus niet allebei gaan stemmen (bijv. elk voor 380/10000ste).

U zult dus met uw broer moeten afspreken wie van u beiden op de vergadering zal stemmen. Zet het akkoord dat u hierover bereikt op papier, dat kan problemen voorkomen.

Er is discussie. Geraken de mede-eigenaars het niet eens over wie er gaat stemmen (bijv. wanneer erfgenamen in ruzie leven), dan geeft de wet aan hoe zulke patstelling moet worden opgelost. In dat geval wordt het recht om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering namelijk geschorst en dit tot de verschillende mede-eigenaars alsnog diegene aanwijzen die het stemrecht zal uitoefenen. Concreet betekent dit dat ruziënde mede-eigenaars niet zullen kunnen stemmen op de algemene vergadering. Eén van de mede-eigenaars kan zich nog wel tot de rechter wenden om alsnog de toelating te verkrijgen om aan de stemminig deel te nemen.

WEETJE In het wetsvoorstel (zie p. 82) wordt grotendeels dezelfde regeling voorzien. Wel bepaalt het voorstel dat de syndicus door de belanghebbenden schriftelijk moet worden geïnformeerd over wie de gevolmachtigde is en dat als slechts één gerechtigde van een kavel aanwezig is, deze wordt geacht de andere(n) van rechtswege te vertegenwoordigen.

Ik heb samen met mijn broers het appartement van mijn ouders geërfd. Mag ik het verhuren in afwachting van een verdeling van de nalatenschap?

Iedereen moet het eens zijn. Bent u samen met iemand anders eigenaar van eenzelfde huis of appartement (bijv. doordat u het erfde van uw ouders en de nalatenschap nog niet werd verdeeld), dan mag u dit niet zomaar verhuren. Ook niet om het, in afwachting van een verdeling, toch iets te laten opbrengen.

Om een onroerend goed te kunnen verhuren, is namelijk het akkoord van de diverse mede-eigenaars noodzakelijk. Die regel geldt overigens ook bijv. als twee samenwonende partners (die intussen uit elkaar gingen) samen het onroerend goed hebben gekocht. Verhuren is namelijk wat men noemt een daad van beheer. Daarvoor is steeds het akkoord van de diverse eigenaars noodzakelijk.

Indien u in zulk geval toch alleen zou verhuren, dan is het huurcontract wel geldig maar is het niet-tegenstelbaar aan de andere eigenaars. Dit betekent dat uw mede-eigenaars niet gebonden zijn door het contract. Zij kunnen doen alsof het niet bestaat.

TIP Laten uw mede-eigenaars u mondeling weten dat ze het eens zijn met de verhuring, laat hen dat dan ook op papier zetten. U kunt hen het best het huurcontract mee laten ondertekenen. Dan kunnen ze achteraf niet aanvoeren dat ze van niets wisten of dat ze het niet eens zijn met de huurprijs en de voorwaarden.

Naar de vrederechter. Zijn uw mede-eigenaars het niet eens met een verhuring, dan kunt u naar de vrederechter stappen. Hij zal echter lang niet altijd op uw vraag ingaan. Hij zal u enkel toelaten om te verhuren als hij de noodzaak daarvan erkent.

Zelfde situatie als in de vorige vraag. Wie moet de bijdrage in de algemene kosten betalen, de nutsvoorzieningen, de onroerende voorheffing enz.?

Elk betaalt voor zijn deel. De zogenaamde eigenaarslasten die op een onroerend goed rusten (onroerende voorheffing, brandverzekering,...) moeten verdeeld worden tussen de verschillende mede-eigenaars. Meer bepaald moet elk van hen de kosten betalen ten belope van het aandeel dat hij heeft in het onroerend goed. En dit aandeel van elk van hen is niet noodzakelijk gelijk.

Heeft één van de mede-eigenaars deze kosten al betaald, dan kan hij het deel van de andere mede-eigenaars opvragen. Het is daarbij wel van belang bewijzen bij te houden van de verschuldigde bedragen (bijv. door middel van facturen) én van de betaling daarvan (rekeninguittreksels).

Hetzelfde geldt overigens voor de nutsvoorzieningen als het appartement niet wordt bewoond of verhuurd. Ook voor een leegstaand appartement kunnen er namelijk (weliswaar beperkte) kosten aan nutsvoorzieningen verschuldigd zijn. Is de woning wel bewoond of verhuurd, dan zijn de kosten van de nutsvoorzieningen in principe ten laste van de bewoner of van de huurder.

Is er een notaris gelast met de vereffening-verdeling en heeft die gelden van de onverdeeldheid bij hem op een rubriekrekening staan, dan kunnen de erfgenamen vragen dat de notaris daarmee deze kosten betaalt.

En de gemeenschappelijke lasten? Voor de algemene kosten van het gebouw (poetsen van de gangen, kosten syndicus, herstellingen van gemene delen,...) gelden dezelfde principes. Ook hiervoor zijn de diverse mede-eigenaars van een appartement gehouden ten belope van hun aandeel in de onverdeeldheid.

In dit geval kan er wel discussie bestaan over de vraag of de syndicus het volledige bedrag van één van de mede-eigenaars kan opvragen (die op zijn beurt het aandeel van de anderen moet trachten te innen) dan wel dat de syndicus bij elk van de mede-eigenaars maar een stuk kan vragen (in functie van diens aandeel in het appartement). Raken de betrokken partijen er niet uit, dan hakt de vrederechter de knoop door.

Kan ik de andere eigenaars binnen ons flatgebouw verplichten om zonnepanelen of dakisolatie te plaatsen?

Het principe. Indien u in het gebouw waarbinnen u eigenaar bent (van één of meerdere appartementen) het dak zou willen laten isoleren of zonnepanelen laten plaatsen, kunt u dat niet alleen beslissen, zelfs niet als u eige-naar bent van een appartement op de bovenste verdieping. U kunt uw mede-eigenaars evenmin verplichten om akkoord te gaan met zulke investering. Het dak behoort namelijk tot de gemene delen van het gebouw. Beslissingen hierover worden genomen op de algemene vergadering van mede-eigenaars. En daar is een meerderheid nodig om een voorstel al dan niet goed te keuren.

Hoe legt u het voor? U moet de groene investering op de dagorde van de algemene vergadering van mede-eigenaars laten plaatsen. Neem hiertoe contact op met de syndicus en vraag uw programmapunt op de agenda van de volgende algemene vergadering te zetten. Doe dat tijdig (voldoende tijd voordat de syndicus de dagorde verstuurt aan de verschillende mede-eigenaars).

Weigert de syndicus het programmapunt op te nemen, dan kunt u in principe naar de rechtbank stappen. Wellicht hoeft het echter zo ver niet te komen. Veelal zal de syndicus uw vraag zonder problemen op de agenda willen plaatsen.

WEETJE Het wetsvoorstel dat door de Kamer werd goedgekeurd en dat binnenkort in de Senaat wordt besproken, wijzigt de wet op het vlak van de agendapunten van de algemene vergadering. In het voorstel staat dat voortaan elke mede-eige-naar een punt op de agenda kan plaatsen. Als deze wet – zoals voorzien is – in werking treedt op 1 januari 2010, moet de mede-eigenaar dus niet langer de syndicus inschakelen.

Eventueel bij de varia. Staat uw vraag niet op de dagorde, dan kan er in principe geen beslissing over worden genomen op de algemene vergadering. U kunt het punt dan nog wel trachten te bespreken als de klassieke varia aan bod komen, maar als niet alle eigenaars aanwezig zijn en/of akkoord om hierover te stemmen, dan kunt u in principe over dit punt niet stemmen. Doet u dit toch, dan kunnen één of meerdere eigenaars de nietigverklaring van de beslissing vragen aan de vrederechter.

TIP Wilt u snel een beslissing krijgen, laat dan de syndicus bij zijn dagorde meteen een aantal offertes van aannemers voegen en eventueel een becijfering van de mogelijke besparing. Zoniet is de kans groot dat men de syndicus zal vragen eerst een aantal bestekken op te vragen, waarmee de beslissing meteen gedurende enige tijd wordt uitgesteld.

In kleine appartementsgebouwen wordt zo’n algemene vergadering niet altijd even correct (of zelfs niet) gehouden. Wilt u in dat geval een groene investering doen (zonder ze voor te leggen aan de vergadering, wat eigenlijk zou moeten), zorg er dan voor dat alle andere eigenaars akkoord gaan. Vraag dat zij hun akkoord schriftelijk bevestigen.

Uw voorstel wordt geweigerd. Indien de algemene vergadering het niet eens is met uw plan (en tegen stemt), kunt u daar niet altijd iets tegen doen. Het is slechts in uitzonderlijke gevallen dat u met succes naar de vrederechter kunt stappen om die beslissing ongedaan te laten maken. Dat kan bijvoorbeeld als de stemming niet correct verliep.

Kan ik de andere eigenaars dwingen om een veiligheidsdeur of rookdetectoren te laten plaatsen?

Private of gemene delen. Als u bepaalde maatregelen wilt nemen om de veiligheid binnen uw eigen appartement te verhogen (bijvoorbeeld een veiliger toegangsdeur, een alarm of rookdetectoren) dan is er geen probleem. Vervangt u uw voordeur en is die geschilderd, dan kan het wel zijn dat u ze langs buiten hetzelfde uitzicht moet geven als die van de andere appartementen.

Hebben de maatregelen die u wilt nemen daarentegen betrekking op de gemene delen (u wil bijv. in de centrale hal een veiligheidsdeur laten plaatsen) dan gelden in grote lijnen dezelfde regels als bij een groene investering. Ook zij moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering. U moet dus een meerderheid van mede-eigenaars voor uw plan winnen...

Dringende investering. Het kan gebeuren dat een dringende investering zich opdringt. Bijvoorbeeld omdat de voordeur van het gebouw zwaar beschadigd is na een diefstal of vandalisme. Maar ook in dat geval kunt u die beslissing niet alleen nemen. De syndicus moet de nodige maatregelen treffen (bijv. het vervangen van het glas van de gemeenschappelijke toegangsdeur). Stelt u de schade vast, dan verwittigt u zo snel mogelijk de syndicus.

Zulke dringende zaken kunnen ook eventueel op de algemene vergadering aan bod komen, ook al staan ze niet op de dagorde vermeld (bijv. omdat de feiten zich voordeden in de periode tussen de oproeping en de vergadering).

In welke taal moeten de basisstukken van mede-eigendom worden opgesteld?

Zeker als u eigenaar bent van een appartement aan de Belgische kust of in Brussel, kan het gebeuren dat er binnen de eigenaars mensen uit meerdere taalgroepen zijn. Steevast rijst dan de vraag naar het officiële taalgebruik binnen het gebouw.

Basisakte, reglement. Er bestaat geen specifieke wetgeving m.b.t. de taal waarin de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het eventuele reglement van inwendige orde moeten worden opgemaakt. Strikt genomen kan dit in gelijk welke taal gebeuren. Houd er wel rekening mee dat een document zoals de basisakte bij een conflict voor de rechtbank als stuk moet worden gebruikt. In dat geval kan de rechtbank de vertaling vragen van het stuk in kwestie in de taal van de rechtspleging (in Vlaanderen is dat het Nederlands). Het is dan ook aangewezen dat de akte wordt opgesteld in de taal van de ligging van het onroerend goed. Voor appartementsgebouwen gelegen in het Brussels hoofdstedelijk gewest verdient het aanbeveling de akte in twee landstalen op te stellen.

Oproeping. Er bestaat evenmin een wettelijke regeling over de taal waarin de verschillende eigenaars moeten worden opgeroepen voor de algemene vergadering van mede-eige-naars. Een syndicus die enkel oproept in de taal van de streek waarin het gebouw is gelegen, handelt dan ook correct, tenzij er een specifieke regeling is opgenomen in het reglement van mede-eigendom.

De taal van de vergadering. Ook over de taal waarin de vergadering van mede-eigenaars moet plaatsvinden, bestaan er geen strikte wettelijke voorschriften. De syndicus zou bij het begin van de vergadering de mede-eigenaars kunnen laten stemmen over de taal waarin het verdere verloop van de vergadering zal worden gevoerd en waarin de notulen zullen worden opgemaakt. Is de meerderheid van de eigenaars van een andere taalgroep dan die van de plaats waar het onroerend goed is gelegen, dan zou het dus perfect kunnen dat de vergadering en notulen in een andere taal zijn dan deze van de plaats waar het onroerend goed is gelegen.

LET OP! Als er ooit een gerechtelijke procedure van komt, kan de rechtbank ook hier vragen dat de stukken vertaald worden naar de taal van het rechtsgebied.

Mijn vriendin en ik zijn uit elkaar. Wij kochten destijds samen een appartement maar zij is niet bereid dat te verkopen. Wat kan ik daartegen doen?

Uit onverdeeldheid treden kan. Als twee mede-eigenaars van eenzelfde appartement het niet meer zien zitten om samen eigenaar te blijven, kunnen zij daar in principe niet verder toe verplicht worden. De regel is namelijk dat niemand kan worden verplicht om in onverdeeldheid te blijven, behalve als er bijv. een beding van aanwas tussen hen zou zijn overeengekomen of als de woning bijv. de gezinswoning van twee echtgenoten zou zijn.

Wil één van de beide mede-eige-naars de andere uitkopen, dan geniet die een gunstig tarief registratierechten, nl. 1% in plaats van 10%.

Raakt men het niet eens over de waarde van het onroerend goed (diegene die wil inkopen vindt de prijs altijd te hoog, diegene die wil worden uitgekocht te laag), dan kunnen ze een neutrale derde (een notaris, schatter,...) aanstellen.

Desnoods via de rechtbank. Kan er geen oplossing in der minne worden bereikt, dan kan elk van de mede-eigenaars naar de rechtbank stappen om daar de uitonverdeeldheidtreding te vragen. Normaal zal de rechtbank die vraag inwilligen en snel een notaris aanstellen (normaliter wordt ook een tweede notaris aangesteld die de afwezige partij vertegenwoordigt).

De notaris zal vervolgens overgaan tot de vereffening-verdeling. Blijkt een verdeling in natura niet mogelijk (dit kan bijv. als er twee onroerende goederen zijn van gelijke waarde, waarbij elk één krijgt) en komt er geen ander akkoord uit de bus, dan zal de notaris uiteindelijk het appartement openbaar verkopen. Is één van de mede-eigenaars het niet eens met het standpunt van de notaris, dan komt de zaak uiteindelijk opnieuw voor de rechtbank.

LET OP! Houd er rekening mee dat de notaris de gelden uit de verkoop in principe pas zal vrijgeven op het ogenblik van de afwikkeling van de vereffening-verdeling.

Jan Roodhooft, advocaat en Annemie Goddefroy