Mag een huurder werken uitvoeren?

Moet een huurder toestemming vragen aan de eigenaar als hij de huurwoning wil verbouwen of verfraaien? En moet de eigenaar hem daar, als de huur eindigt, voor vergoeden?

H et gebeurt wel vaker dat een huurder het appartement of de woning die hij huurt en waar hij zijn hoofdverblijfplaats heeft, wil verfraaien. Maar wat betekent dat voor de verhuurder?

Het huurcontract telt

Het is vooreerst zaak het huurcontract te lezen en na te gaan of er een regeling voor deze problematiek is opgenomen. In heel wat contracten wordt aangegeven hoe deze situatie moet worden opgelost. De afspraken op dat vlak in het huurcontract, zijn in principe ook geldig. Verhuurder en huurder zijn volledig vrij om een dergelijke contractuele regeling uit te werken.

Omtrent de werken

De huurovereenkomst kan aangeven welke werken de huurder mag uitvoeren en welke niet. De verhuurder kan alle werken verbieden of in de huurovereenkomst een meer genuanceerde regeling opnemen waarin staat dat de huurder bepaalde werken wel en andere niet mag uitvoeren zonder zijn toestemming.

Omtrent de vergoeding

In de huurovereenkomst kan ook staan wat op het einde van de huur het lot is van de werken die de huurder uitvoert. Er kan een bepaling worden opgenomen waarin staat dat de verhuurder aan het einde van de huur een vergoeding betaalt aan de huurder voor de uitgevoerde werken. Ook op dit vlak legt de wet niets op en kan onderling een regeling worden afgesproken. Opgenomen in het contract, is ze geldig en moet ze worden nageleefd.

Er kan in het huurcontract staan dat de verhuurder de werken mag behouden zonder dat hij een vergoeding verschuldigd is. Staat in het contract dat hij de huurder een vergoeding verschuldigd is, dan wordt ook best de berekeningswijze van de vergoeding in het contract gestipuleerd. Bijvoorbeeld: de werkuren en de gebruikte materialen of de meerwaarde van het onroerend goed.

Wat als niets werd overeengekomen?

Als er geen regeling in de huurovereenkomst staat, dan is er geen expliciete, wettelijke bepaling waarop men kan terugvallen.

In de rechtspraak geeft men voor dat geval aan dat de huurder wel degelijk werken mag uitvoeren in het door hem gehuurde pand. Meer bepaald die werken die hem toelaten om ten volle te genieten van het door hem gehuurde onroerend goed. Dit recht is echter niet onbegrensd. De huurder moet het goed gebruiken volgens de bestemming ervan en beheren ‘als een goede huisvader’. Hij moet het goed bovendien teruggeven in de staat waarin hij het ontving volgens de opgemaakte plaatsbeschrijving.

Concreet mag de huurder de gedaante en structuur van het onroerend goed niet veranderen (geen muren uitbreken) tenzij de verhuurder daar uitdrukkelijk toestemming voor geeft. Een terras leggen of een plankenvloer plaatsen op een bestaand terras is wel toelaatbaar, net als het plaatsen van zonnewering.

Wat op het einde van de overeenkomst?

Als er niets in de huurovereenkomst staat, dan is het lot van de werken op het einde van de huur (moet de huurder afbreken en/of moet de verhuurder hem vergoeden?) afhankelijk van de vraag of de verhuurder toestemming gaf om de werken uit te voeren.

Geen toestemming

Vroeg de huurder geen toestemming, dan wordt meestal een onderscheid gemaakt tussen werken die verwijderbaar zijn en werken die dat niet zijn. Bij twijfel of iets verwijderbaar is of niet is het uiteindelijk de rechtbank die het laatste woord heeft.

Kunnen de werken worden verwijderd, dan kan de huurder kiezen of hij ze afbreekt of niet. Doet hij dat en herstelt hij de woning of het appartement in zijn oorspronkelijke staat, dan kan de verhuurder er niets op zeggen. Wil de huurder integendeel de werken achterlaten, dan heeft de verhuurder de keuze: hij kan de werken behouden of de huurder vragen de werken ongedaan te maken en de woning of het appartement te herstellen in zijn oorspronkelijke staat. Behoudt hij de werken, dan is hij de huurder wel een vergoeding verschuldigd, tenzij anders afgesproken met de huurder.

Kunnen de werken die de huurder uitvoerde niet worden weggenomen, dan is er meer twijfel over wat er moet gebeuren. Sommige rechters menen dat de verhuurder sowieso geen vergoeding verschuldigd is. Is er schade toegebracht aan de woning en is ze daardoor minder waard, dan kan de verhuurder zelfs een schadevergoeding aan de huurder vragen.

Andere rechters maken een onderscheid tussen de uitvoering van noodzakelijke, nuttige en luxewerken. Voor luxewerken (een andere plankenvloer leggen op het terras) wordt meestal geoordeeld dat de verhuurder geen vergoeding moet betalen. Voerde de huurder noodzakelijke werken uit dan wordt wel eens geoordeeld dat de verhuurder moet betalen (meer bepaald de materialen en werkuren). Voor wat betreft nuttige werken stellen bepaalde rechters dat de verhuurder de huurder moet vergoeden als de werken een meerwaarde meebrengen voor het onroerend goed.

Wel toestemming

Werden de werken uitgevoerd met toestemming van de verhuurder en staat er in het huurcontract geen regeling omtrent het betalen van een vergoeding bij het einde van de huur, dan oordelen veel rechters dat de verhuurder niet kan eisen dat de huurder de werken afbreekt en de woning in zijn oorspronkelijke staat herstelt.

De huurder kan op zijn beurt de werken wel wegnemen als die verwijderd kunnen worden. Doet hij dit niet, dan moet de verhuurder een vergoeding betalen. Voor niet-wegneembare werken wordt wel eens geoordeeld dat dezelfde regeling geldt als hierboven (met name het onderscheid tussen noodzakelijke, nuttige en luxe- of verfraaiingswerken).

Jan Roodhooft, advocaat