Kopen, bouwen of huren?

Vroeg of laat vraagt elke Belg zich af wat het beste voor hem is: een huis bouwen, er één kopen of toch maar blijven huren. Het antwoord heeft niet alleen met geld te maken. Elke formule heeft haar voor- en nadelen.

Het is een huizenhoog cliché en toch is er iets van waar: Belgen worden geboren met een baksteen in hun maag. Het succes van de recente editie van Batibouw toont dit nog eens duidelijk aan. Een tijdje huren tot er wat geld op de rekening staat en dan een lening aangaan om te kopen of te (ver)bouwen: dat is het vaste scenario voor heel wat gezinnen. Toch kan het perfect anders. In dit artikel belichten we de pro’s en de contra’s van kopen, bouwen en huren. Lees en ontdek dat elke medaille ook een keerzijde heeft.

1. Kopen : “Later is het van ons” Waarom Maxime en zijn partner een huis kochten

“Ik vond de aankoop van een huis de ideale en meest realistische oplossing”, zegt Maxime P. uit Brussel. “Mijn partner en ik houden van veel ruimte. We hadden het geld niet om het huis van onze dromen te bouwen, maar we wilden wel zo snel mogelijk stoppen met huur betalen. Na maanden zoeken hebben we een mooi herenhuis gevonden van 250.000 euro. De renovatie heeft ons in totaal 25.000 euro gekost. Maar als we de hypotheek hebben afbetaald, zal het huis van ons zijn, en later van de kinderen. Kopen is volgens mij de interessantste oplossing als je een ruime woning wilt maar geen ruim budget hebt.”

JPRO

Zekerheid Kopen geeft een gevoel van zekerheid. U bent de baas in uw huis en niemand kan u eruit zetten (behalve in uitzonderlijke omstandigheden, bijvoorbeeld als u de lening niet kunt afbetalen of wordt onteigend).

Vrijheid De eigenaar kan alle verbouwingen uitvoeren die hij wenst en hoeft niemand rekenschap af te leggen. Dit uiteraard op voorwaarde dat het niet om werken gaat waarvoor een bouwvergunning nodig is.

Geen huur meer Wat u afbetaalt, is voor uw eigen huis.

Premies Er bestaan (soms interessante) premies voor wie een huis koopt of renoveert.

Belastingvoordeel Een hypotheeklening geeft recht op belastingvoordelen (zie kaderstuk ‘Fiscaal is bouwen het voordeligst’, p. 75).

Extra sparen Na de afbe-taling van de lening kan de eigenaar het equivalent van de maandelijkse aflossing blijven sparen. Na enkele jaren heeft hij dan een mooi extra kapitaaltje vergaard. Huurders kunnen zich dat in het algemeen minder makkelijk veroorloven.

Geen bouwvergunning Voor de aankoop van een bestaande woning is geen (soms moeilijk te krijgen) bouwvergunning nodig.

Snelheid Het gebouw kan in gebruik worden genomen zodra het contract getekend is.

Beheersing van de kosten Hoewel het veiliger is een marge te houden voor onvoorziene kosten, hoeft de koper in principe zijn budget niet te overschrijden. De prijs is vooraf bekend.

Onroerende voorheffing. De onroerende voorheffing is van bij het begin bekend en ligt vaak lager dan bij een nieuwbouw.

BTW Voor woningen die ouder zijn dan 5 jaar geldt een BTW-tarief van 6 % in plaats van 21 %.

LCONTRA

De lening In de meeste gevallen moet de toekomstige eigenaar een hypotheeklening aangaan en een schuldsal-doverzekering nemen. De huidige rentevoeten zijn echter zo laag dat ze kandidaat-kopers niet zullen tegenhouden om zich in het avontuur te storten. Toch moet u er zich van bewust zijn dat een hypotheek-lening een zware financiële verbintenis is, voor een lange periode (meestal 20 jaar).

Mobiliteit U zult een eigen huis minder makkelijk verlaten om bv. dichter bij het werk te gaan wonen.

De kosten De kosten voor de eigenaar zijn talrijk en hoog: notariskosten, registratierechten, onroerende voorheffing. Een eigenaar wordt hoger belast dan een huurder. Zijn kadastrale inkomen wordt bij zijn beroepsinkomsten geteld.

Waardeschommelingen Door externe omstandigheden (bv. de aanleg van een HST-verbinding in uw buurt) kan uw huis in waarde dalen. Het omgekeerde kan gelukkig ook.

Renovatie Kopen gaat vaak samen met renoveren. De eigenaar moet dan niet alleen rekening houden met het budget, maar ook met de ongemakken van verbouwingen.

Het onderhoud U moet regelmatig investeren om de woning in goede staat te houden, te herstellen en op te knappen.

De beschikbaarheid Hoe groot het aanbod ook is, u vindt zelden dé woning van uw dromen.

2. Bouwen : “Nieuwer, beter, goedkoper” Laurent bouwde ‘sleutel op de deur’

“Huren was voor ons uitgesloten, omdat we dan nooit een eigen huis zouden hebben. Dat wist ik bij voorbaat”, zegt Laurent D. “Wij hebben voor een sleutel-op-de-deurformule gekozen, op het platteland. Het huis was na een jaar klaar en we hoefden er niets meer in te doen. We wilden ook een écht nieuw huis, zowel vanbinnen als vanbuiten. Ten slotte vonden we het belangrijk dat we gebruik konden maken van de nieuwste en beste technieken, zeker op het vlak van de thermische isolatie en de vochtdichtheid. Dat maakt wonen een stukje goedkoper.”

JPRO

De voordelen van bouwen, komen voor een stuk overeen met die van kopen: bouwen biedt namelijk zekerheid, u kiest het huis dat het best overeenstemt met uw behoeften en verwachtingen, u mag (binnen de toegelaten perken) werken uitvoeren, u hoeft geen huur te betalen, uw lening zorgt voor een fiscaal voordeel, u komt wellicht in aanmerking voor premies en eens uw lening afbetaald is, kunt u de som die u afbetaalde, rustig verder sparen.

De symboolwaarde Bouwen is voor veel mensen een belangrijk symbool met een grote emotionele waarde.

Het nieuwe Wie een huis bouwt, kan gebruik maken van de nieuwste ontwikkelingen op het vlak van de (thermische en akoestische) isolatie, de domotica en de moderne technologieën (televisie, internet...).

Het belastingvoordeel Het fiscale voordeel is nog groter dan wanneer u een huis koopt.

Vaste prijzen Afgezien van de grond kost een huis bouwen zowat overal evenveel. Op plaatsen waar de woningen duur zijn, kan bouwen dus voordeliger blijken.

De rust Normaal gesproken heeft een nieuwbouw minstens enkele jaren geen grote onderhoudswerken nodig.

LCONTRA

De twee eerste nadelen gelden zowel voor kopen als voor bouwen: u moet (meestal) een hypotheeklening afsluiten en een schuldsaldoverzekering nemen. Als eigenaar zijn de kosten niet gering: notaris, registratierechten, onroerende voorheffing. Een eigenaar wordt bovendien hoger belast dan een huurder. Zijn kadastrale inkomen wordt bij zijn beroepsinkomsten geteld.

De prijs Een huis bouwen is duurder dan een huis met dezelfde oppervlakte kopen. Bovendien wordt het oorspronkelijke budget vaak overschreden.

De grond Soms kost de bouwgrond meer dan het huis dat men erop laat bouwen! Volgens de Confederatie Bouw mag men zich echter niet blindstaren op de grondprijzen. Hun evolutie wordt in grote lijnen gecompenseerd door de betere beheersing van de bouwkosten. Volgens de CB is de prijs van een nieuwbouw (inclusief de grond) sinds 1980 met meer dan 10 % in reële waarde gedaald.

De BTW De eigenaar van een nieuwe woning betaalt tegenwoordig 21 % BTW.

De vergunningen U hebt een bouwvergunning nodig, die niet altijd even makkelijk te krijgen is.

Het toezicht De eigenaar moet de bouwplaats in de gaten houden en kan met allerlei tegenslagen te maken krijgen, van problemen met het terrein of de funderingen tot vertragingen bij de aannemers.

De wachttijd Er kunnen jaren verlopen tussen de aankoop van de grond en de verhuizing naar het nieuwe huis.

De onroerende voorheffing Ze is hoger dan bij een oudere woning.

3. Huren : “Geen onderhoud, geen stress” Voor Luc gaat niets boven huren

“Ik heb meer dan één reden om liever te huren dan te bouwen of te kopen”, vertelt Luc L. “Ten eerste zijn sommige huurprijzen hier in de streek nog relatief laag. Daarnaast heeft onze huisbaas de huur nooit verhoogd en onderhoudt hij het huis alsof hij er zelf in woont. Dat bespaart ons de meestal hoge kosten en de stress van het onderhoud. Ten slotte ben ik niet zo honkvast als de meeste Belgen. Als ik er zin in heb, kan ik snel verhuizen.”

JPRO

De vrijheid Huren geeft een vorm van vrijheid. Zolang u de voorwaarden van het huurcontract respecteert, kunt u zonder problemen verhuizen.

De flexibiliteit Huurders kunnen hun manier van wonen aanpassen aan hun behoeften: de nabijheid van het werk, de gezinssituatie,... U kunt beginnen met een appartement, later een huis huren met een tuin voor de kinderen, en daarna opnieuw een flat.

De prijs De huurder betaalt geen notariskosten, geen onroerende voorheffing, geen aannemers. Hij kan dat geld voor andere dingen gebruiken.

Het onderhoud De huurder draait slechts op voor kleine onderhoudswerken aan de woning. Grotere werken (verwarming, dak, elektriciteit) zijn voor de eigenaar.

Sparen U kunt uw spaartegoed op een andere manier beleggen.

LCONTRA

De status De huurder zal nooit eigenaar worden van de woning die hij betrekt.

De huurprijs U betaalt elke maand een huurprijs die regelmatig volgens de evolutie van de levensduurte wordt geïndexeerd.

Geen belastingvoordeel Huren levert geen enkel fiscaal voordeel op, tenzij de huurder een deel van de woning voor beroepsdoeleinden gebruikt en dus een gedeelte van de huur van zijn beroepsonkosten kan aftrekken.

Geen stabiliteit Wanneer de eigenaar besluit de huur op te zeggen, moet de huurder op zoek naar een andere woning.

Geen verbouwingen U mag de woning niet naar believen verbouwen.

De verplichtingen De huurder moet het huurcontract (én vaak een door de eigenaar opgesteld huishoudelijk reglement) naleven.

Besluit

Als we alleen naar het financiële aspect kijken, is huren veel minder interessant dan kopen of bouwen. Op lange termijn en voor een gelijkwaardige woning, is eigenaar worden rendabeler, zelfs als de rentevoeten stijgen. Huren heeft echter ook zijn voordelen: het bespaart u een heleboel kopzorgen. Dat is niet te verwaarlozen, zeker niet als u geen dertig meer bent. n

voor een woning van euro 125.000 betaalt een huurder elke maand ongeveer euro 688 en een eigenaar euro 610 (zonder rekening te houden met het fiscaal voordeel). Het verschil: euro 78.

dit verschil wordt nog groter als men rekening houdt met de fiscale voordelen van kopen en bouwen. In dat geval betaalt de koper euro 504 per maand en de bouwer euro 419. Verschil: euro 85!

door de indexeringen zal de huur van euro 688 over 20 jaar meer dan verdubbeld zijn. De maandelijkse afbetaling van een hypotheek (bij een lening met vaste rente) verandert niet.

Omdat de lonen de levensduurte volgen, weegt de lening in de loop der jaren minder zwaar op het budget.

Na 20 jaar is de waarde van een woning verdubbeld of zelfs verdrievoudigd.

www.livios.be: interessante website, met een schat aan informatie voor de bouwer.

www.confederatiebouw.be

‘Een huis bouwen of kopen’: een nuttige uitgave van Test Aankoop.

Uitgebreide artikels in Plus Magazine 179 (over alle mogelijke premies), 181 (Huren) en 182 (Verhuren).

A Laurent Smitz