Johan Adriaens ESTATE PLANNER

Juriservice

Is de verkoper gebonden als hij het bod aanvaardt?

Mijn dochter deed een bod op een appartement in de stad waar ze werkt. De verkoper aanvaardde haar bod in een mail. Er is nog geen compromis getekend. Nu laat hij haar weten dat hij het bod niet langer aanvaardt. Mag dat zomaar? Of kan het omdat hij enkel een mail gestuurd heeft?

Een bod per mail is bindend, in de twee richtingen. Dus ook voor de verkoper die het bod via mail aanvaardt. Het is dus niet omdat het akkoord van de verkoper niet op papier staat, dat hij niet gebonden is. Het is evenmin nodig dat er al een voorlopige verkoopovereenkomst (compromis) is. De verkoop is gesloten zodra de partijen een akkoord hebben ‘over de zaak en de prijs’. Allicht kreeg de verkoper een hoger bod van een andere kandidaat-koper, maar vermits hij het bod van jouw dochter heeft aanvaard, kan hij dat niet ongedaan maken. Hij kan wel proberen om via de rechter de koop te laten ontbinden, maar dan zal hij een gegronde reden moeten aantonen. Die is er wellicht niet. Je dochter stapt dus best naar een advocaat. Die kan dan de verkoper laten verplichten om de verkoop toch te laten doorgaan en/of een schadevergoeding vragen.

Jan Roodhooft ADVOCAAT
Jan Roodhooft ADVOCAAT

Moet ik een vergoeding betalen aan de verhuurder?

Ik huur een huis waar ik mijn hoofdverblijfplaats heb, met een huurovereenkomst voor negen jaar. Kan ik de overeenkomst opzeggen op gelijk welk moment? En welke opzeggingstermijn moet ik naleven? Moet ik een vergoeding betalen? Ook als de verhuurder onmiddellijk een nieuwe huurder vindt?

Als je een huis of appartement, waarin je je hoofdverblijfplaats hebt, huurt voor negen jaar, dan kan je de huurovereenkomst ten allen tijde opzeggen. Het volstaat dat je een opzeggingstermijn van drie maanden naleeft, die je niet moet motiveren. Eindigt de huur door jouw opzegging in het eerste jaar van de huurovereenkomst, dan moet je wel een extra vergoeding aan de verhuurder betalen van drie maanden huur. In het tweede jaar van de huurovereenkomst bedraagt de bijkomende vergoeding twee maanden huur en in het derde jaar een maand. Valt het einde van de huurovereenkomst in het vierde jaar of later, dan moet je geen vergoeding meer betalen. Deze regeling geldt zowel als je huurhuis in het Vlaamse, Waalse of Brusselse gewest gelegen is.

Benoît Malevé ADVOCAAT
Benoît Malevé ADVOCAAT

Je bent de bijkomende vergoeding verschuldigd, zelfs als de verhuurder dadelijk een nieuwe huurder vindt, tenzij hij beslist om geen vergoeding te vragen. Is het huurcontract niet geregistreerd, dan kan je het huurpand soms verlaten zonder een opzeggingstermijn te moeten naleven en een vergoeding te moeten betalen. In Wallonië en Brussel geldt die regel wel enkel als je als huurder eerst een aanmaning stuurde aan de verhuurder om tot registratie over te gaan.

Moet de langstlevende de opbrengst van het huis delen?

We zijn zeventigers en we hebben allebei kinderen uit een vorige relatie. We kochten een huis, elk voor de helft, met een beding van aanwas. Als ik achterblijf als langstlevende partner, moet ik dan de opbrengst van de verkoop van het huis delen met mijn stiefzoon?

Als jullie samen een huis hebben gekocht en in de aankoopakte is een beding van aanwas opgenomen, dan wordt bij het overlijden van een van jullie, de andere partner volledig eigenaar van het huis. Er wordt dan zelfs verondersteld dat de aankoop van het huis enkel door de langstlevende partner is gebeurd, dus net alsof hij/zij van meet af aan de enige koper was. De clausule in het contract werkt terug tot de dag dat de verkoopakte werd getekend. De langstlevende partner kan dus met het huis doen wat hij/zij wil: blijven wonen, verkopen of verhuren,... Je moet de opbrengst van het huis dan niet delen met je stiefzoon. Ook later, bij jouw overlijden, heeft jouw stiefzoon geen (erf-)recht op het huis. Als jouw partner de langstlevende zou zijn, geldt dat evenzeer. Het is wel zo dat de langstlevende registratiebelasting moet betalen. Is er geen beding van aanwas en het deel van de overleden partner wordt geërfd, dan moet de langstlevende geen belasting betalen op het deel van de gezinswoning dat hij/zij erft. Je bespreekt dus best alle voor- en nadelen vooraf met de notaris.

Gauthier Polet ADVOCAAT
Gauthier Polet ADVOCAAT

Mag je een huis met meerwaarde verkopen na een erfenis?

Wij hebben het huis van onze overleden moeder vorig jaar aan- geven voor 400.000 euro. We kunnen het nu verkopen voor 440.000 euro. Kunnen we een boete krijgen?

Was de waarde in de aangifte van nalatenschap gebaseerd op de schatting van de Vlaamse Belastingdienst, een erkend schatter-expert (Vlaanderen) of een voorafgaande schatting (Brussel en Wallonië), dan moet je niets doen. De administratie is gebonden door die schatting, ook als je het pand verkoopt tegen een hogere waarde. Het je de aangegeven waarde in de aangifte zelf geschat – eventueel met de hulp van je notaris of vastgoedmakelaar – en je verkoopt het huis binnen de twee jaar, dan moet je een bijkomende aangifte (bijvoeglijke aangifte) indienen en betaal je op het verschil tussen de aangegeven waarde (400.000 euro) en de verkoopprijs (440.000 euro) extra erfbelasting. De termijn van twee jaar loopt van het indienen van de aangifte tot de ondertekening van de notariële verkoopakte.Je krijgt enkel een boete als het verschil groter is dan 10% in Vlaanderen of 12,5% in Wallonië en Brussel. Zolang het verschil niet hoger is dan 25% van de aangegeven waarde, bedraagt de boete in de drie gewesten 5% van de aanvullende erfbelasting. Is het verschil groter dan 25%, dan kan de boete oplopen tot 20% in Vlaanderen of 25% in Wallonië en Brussel. Het bevoegde gewest is dat van de woonplaats van de overledene. Waar het vastgoed gelegen is, speelt dus geen rol.

Marie-France Lefebvre ADVOCAAT
Marie-France Lefebvre ADVOCAAT

Juridisch advies

Je wil een eerste advies over:

? werk en pensioen

? huren en wonen

? erven en schenken

? erfbelasting

? echtscheiding

? sociale zaken

? consumentenbelangen

Contacteer onze juriservice!

Telefonisch

Hou je Plus-Clubkaart klaar en bel 0900 100 08.

Elke vrijdagmiddag van 16 tot 18 uur zoekt Advocaten Roodhooft een antwoord op je vraag.

Je betaalt 0,15 euro per 20 sec.

Let op! Proximus verbreekt automatisch de verbinding na 10 minuten (maximum kost 4,50 euro).

Schriftelijk

Voor een schriftelijk antwoord (binnen de 6 tot 8 weken) op één juridische vraag, stort je 30 euro op IBAN-rekening BE47 2850 3650 6280 (BIC GEBABEBB) met vermelding Juridische vraag.

Mail je vraag + betalingsbewijs: juriservice@plusmagazine.be

Of stuur alles op: Plus Magazine – Juriservice, Raketstraat 50 bus 10, 1130 Brussel

Je brief kan worden geselecteerd voor publicatie, maar je naam wordt niet bekendgemaakt.

Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier

Partner Content