Je huis verkopen op lijfrente
Almaar meer mensen kiezen ervoor hun eigendom op lijfrente te verkopen. Dat doen ze vaak om economische redenen, omdat hun pensioen niet toereikend is. Anderen gebruiken de lijfrente voor successieplanning, als zij geen kinderen hebben.
Vastgoed is de vierde pensioenpijler voor de Belgen, en de verkoop op lijfrente maakt daar meer dan ooit deel van uit. Gespecialiseerd vastgoedexpert Alexandre Gelfged (Viagerbel) vertelt waarom.
Wat is het voordeel van je woning verkopen op lijfrente?
Alexandre Gelfged: Dat verschilt naargelang de situatie. Lijfrente is niets meer dan een contract tussen twee partijen. Die bepalen zelf welke overeenkomst ze op papier zetten, ook al zijn er in ons land wel een aantal gebruiken. Er bestaan verschillende soorten lijfrente: de bewoonde lijfrente, de vrije lijfrente, maar ook alternatieven zoals de vrije verkoop op termijn en de bewoonde verkoop op termijn. En niet te vergeten de verkoop van de volle eigendom met levenslang huurrecht. Maar om terug te keren tot de kern van de zaak: in essentie gaat het vooral om de bewoonde lijfrente en de vrije lijfrente.
Wat is het verschil tussen een bewoonde en een vrije lijfrente?
De meeste contracten betreffen bewoonde lijfrente, waarbij je als verkoper de blote eigendom van je woning verkoopt, met voorbehoud van levenslang vruchtgebruik. Zo behoud je als het ware de sleutels van je huis om het te bewonen of te verhuren. Dat is het vruchtgebruik. Er is ook de vrije lijfrente, waarbij je de volle eigendom verkoopt: blote eigendom en vruchtgebruik. In beide gevallen wordt de prijs niet in één keer betaald, maar in de vorm van een boeket – voorschot – en een periodieke lijfrente, die in ons land gewoonlijk beperkt is in de tijd. Een levenslange lijfrente bestaat niet meer. Een verhaal zoals dat van Jeanne Calment kom je vandaag dus niet meer tegen. Zij stierf toen ze 122 jaar was. Toen ze 90 was en zonder erfgenamen achterbleef, besloot ze haar appartement op lijfrente te verkopen aan een 47-jarige notaris, die uiteindelijk vóór haar overleed. Vandaag is de verkoop op lijfrente vooral een belegging voor de renteplichtige, de koper van het onroerend goed. Als lijfrentenier (verkoper) kan je dan rustig thuis blijven wonen en tegelijk van een hoger maandinkomen genieten.
Kopen op lijfrente is geschikt als een gewaarborgde belegging zonder beheerskosten.
Wat is de belangrijkste reden waarom mensen voor een lijfrente kiezen?
Ik zit al meer dan 25 jaar in het vak en merk dat vandaag ongeveer 60% van de lijfrentes wordt aangevraagd door mensen die wat extra geld in het laatje willen, omdat hun pensioen niet langer volstaat om de kosten van hun levensonderhoud te dekken. Zij hadden niet voorzien dat ze zo lang zouden leven en hebben vaak geen bijkomende verzekering voor gezondheidszorg afgesloten. Ze hebben allerlei kosten, zoals medische zorg, of ze willen gewoon van het leven genieten en een bepaalde levensstijl aanhouden. Dat geldt voor alle categorieën van gepensioneerden: arbeiders, bedienden, hogere kaderleden, enz. De overgrote meerderheid van deze gepensioneerden heeft geen kinderen en kiest ervoor hun woning te verkopen, maar erin te blijven wonen, zodat ze niets aan hun gewoonten hoeven te veranderen. Ze worden lijfrenteniers en profiteren tegelijkertijd van een veilig juridisch kader.
Is het ook een vorm van successieplanning?
Absoluut, dit is zo in ongeveer 30% van de gevallen. Die lijfrenteniers hebben niet noodzakelijk meer geld nodig om te leven, maar willen de som van het boeket aan iemand kunnen schenken die hen na aan het hart ligt, maar geen familie is in rechte lijn. De lijfrente is dan een instrument om de erfbelasting te drukken. In ongeveer 10% van de gevallen wordt de lijfrente gebruikt om de eigen kinderen te onterven. Daar hebben mensen soms goeie redenen voor, bijvoorbeeld omdat ze hun kinderen niet meer zien. Dit is volkomen legaal, want het gaat om de verkoop van een onroerend goed, waarna je als ouder vrij bent om dit geld te spenderen zoals het je zelf uitkomt.
Wat is vandaag de duur van de lijfrente, 15 jaar?
Echte regels zijn er niet, maar mensen die op lijfrente verkopen zijn vaak tussen 70 en 75 jaar. De duur van de lijfrente bedraagt dan ongeveer 15 jaar. Wij baseren ons daarbij op de statistische tabellen van de FOD Economie en werken samen met banken en verzekeringsmaatschappijen. Afhankelijk van de leeftijd van de verkoper (of bij een koppel, de verkopers, waarbij de lijfrente op twee personen is gevestigd) en het geslacht, wordt een schatting gemaakt van de levensverwachting. Die gegevens worden lichtjes gecorrigeerd omdat we weten dat de statistische tabellen twee jaar achterlopen en mensen langer leven dan vroeger.
Kan lijfrente een vorm van belegging zijn?
De berichten over de bankensector, met recent Credit Suisse als voorbeeld, is voor veel mensen beangstigend. Sommigen vragen zich af of er een nieuwe bankencrisis aankomt. Er heerst wantrouwen tegenover het financiële systeem en dat geldt evenzeer voor beleggen op de beurs. Dus, zo redeneren sommigen, ik heb te veel geld op mijn rekening staan, terwijl de inflatie op hol slaat; als ik dat laat staan, kost me dat op termijn geld. Lijfrente is dan geschikt als je op zoek bent naar een gewaarborgde belegging, zonder beheerskosten. Als renteplichtige beleg je je geld in onroerend goed. Alles is gereglementeerd voor beide partijen. En de wet waakt erover dat de verkoper niet bloot komt te staan aan een eventueel faillissement van de koper.
Verkopen zonder lijfrente en toch blijven wonen
Er bestaat een bijzondere vorm van verkoop van onroerend goed met voorbehoud van vruchtgebruik, waarbij je je woning verkoopt zonder lijfrente, maar toch kan blijven wonen, legt vastgoedexpert Pierre Tonon uit. Dit type verkoop maakt het mogelijk om over te stappen van het fiscale regime van de erfbelasting naar het veel gunstiger regime van de schenkbelasting.
“Technisch gezien is het een vastgoedtransactie waarbij de verkoper de woning afstaat aan de koper, maar zich het recht voorbehoudt om er te blijven wonen tot aan zijn overlijden of voor een bepaalde periode. Dit recht van bewoning wordt vermeld in de koopakte. Het is dus geen gewone verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik, want in de overeenkomst tussen koper en verkoper kan de koper de rechten van de verkoper beperken tot een recht van bewoning en verbieden dat die het pand verhuurt. De verkoper draagt de volle eigendom over aan de koper, verminderd met de waarde van het vruchtgebruik, en behoudt het recht om er gedurende een overeengekomen periode te blijven wonen. De koper verkrijgt de volle eigendom van het pand, maar kan er niet in wonen zolang de verkoper zijn recht van bewoning uitoefent. Zodra dit recht vervalt, meestal bij het overlijden van de verkoper, krijgt de koper het pand volledig in zijn bezit en kan hij er effectief van genieten.”
Deze vorm van verkoop is vooral gericht op mensen die geen kinderen hebben. Pierre Tonon: “Het neemt het idee van de lijfrente over – de verkoper blijft in het pand wonen -, maar bij de verkoop wordt de prijs in één keer betaald. De verkoper beschikt dus onmiddellijk na de ondertekening van de verkoopakte over het volledige bedrag, waarna het hem vrij staat dit bedrag te schenken. Meteen een manier om de torenhoge erfbelasting te vermijden. Zo betaal je op een roerende schenking aan ‘anderen’ in Vlaanderen 7% schenkbelasting (7% in het Brussels gewest, 5,5% in Wallonië). Terwijl je in Vlaanderen in dat geval boven de 75.000 euro 55% erfbelasting zou betalen. In Brussel en Wallonië geldt 80% erfbelasting boven de 175.000 euro.”
Als koper verwerf je dus een pand, waarvan je niet weet wanneer je ervan zal kunnen genieten. Pierre Tonon: “Je neemt als het ware plaats in de wachtkamer. Het risico ligt hem in de tijd die je in die wachtkamer moet doorbrengen. Welk belang heb je daar als koper bij, kan je je afvragen? Wat is de prijs van je geduld? Om dit nadeel te compenseren, moeten beide partijen een evenwicht proberen te vinden, door te onderhandelen over de waarde van de blote eigendom en het vruchtgebruik. Het vruchtgebruik krijgt dan een hogere waarde toegekend, waardoor de prijs om het onroerend goed te verwerven daalt, tot onder de marktwaarde. Hiervoor bestaan geen regels, noch statistische tabellen. Beide partijen moeten dus een consensus bereiken, met elk hun eigen belang voor ogen.”
30.000 euro boeket, 1.000 euro lijfrente per maand
Stel, een 75-jarige dame (volgens de statistieken meestal alleenstaand) wil haar eigendom met een marktwaarde van 300.000 euro op lijfrente verkopen. Hoeveel krijgt ze dan?
De berekening steunt op een 15-tal variabelen – waaronder geslacht, leeftijd, statistische levensverwachting -, aangevuld met parameters zoals inflatie, de OLO-rente (lineaire obligatie) op 10 jaar, 15 jaar, enz. Zo is de statistische levensverwachting van een vrouw die in 1948 geboren is vandaag 14 jaar. Maar Alexandre Gelfged adviseert een looptijd van 15 jaar voor een bewoonde lijfrente.
De berekening komt dan uit op een boeket van ongeveer 30.000 euro (10%) en een maandelijkse lijfrente van om en bij de 1.000 euro. Behalve in uitzonderlijke gevallen wordt deze lijfrente geïndexeerd en volgt ze de consumptieprijsindex om de inflatie te compenseren. Leeft de dame langer dan 15 jaar, dan kan ze toch levenslang in haar huis blijven wonen zonder huur te betalen.
Dit is als koper belangrijk om te weten, want als de verkoper zeer oud wordt, duurt het lang voor het huis in het bezit komt van de koper en levert het intussen niets op.
Wie onderhoudt de woning?
Grote herstellingen aan de woning – aan de structuur, centrale verwarming, elektrische installatie, gevelbekleding – zijn ten laste van de blote eigenaar. Maar die kan wel eisen dat de vruchtgebruiker proportioneel bijdraagt in de kosten ervan. Kleine onderhoudswerken – schilderen, de gewone klussen -, die ervoor moeten zorgen dat het pand zijn waarde behoudt, zijn uitsluitend ten laste van de vruchtgebruiker.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier